。地块周边商业生活娱乐等配套设施落后，居住环境与商业环境尚未形成，不利于项目推广。森宇音乐花园距项目地块较近，并先于本项目推出市场，其价格定位较低，均价在元左右，若其推出后产品品质与消费者预期存在较大差异，会大大损害温江版块房产项目整体形象，不利于奥园项目推广。在相邻本项目地块附近圈地开发企业，如华新国际爱使房产等现在都未有实质性开发动作，造成本项目在营造区域配套设施和吸引人气上显得势单力孤。第二章宏观社会经济环境研究本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资营建营销和管理各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策影响。当然要准确预测宏观面对本项目影响程度，作出量化分析是非常困难，本章我们将根据以下几个不同层面及角度对本项目面临宏观背景及经济形势作定性研判国民经济景气状况对本项目影响在全球经济增长趋势减缓，些权威结构普通提出悲观预测时候，中国在今年季度增长，需求方面，全社会固定资产投资同比增长，消费品零售总额同比增长，呈现出稳定增长运行态势，进而亚洲开发银行月日也提出预测，认为中国和东南亚各国经济今年增速分别大和以上。目前观察，国内需求今年是上升趋势，物从动态指标和分析，说明项目收入高于社会基准收益率。盈亏平衡分析通过对幼儿园购物广场商业步行街生活会所等非住宅建筑。项目项目总占地面积亩容积率建筑覆盖面积平方米覆盖率绿化率高度限制米车位比例项目开发周期年开发总成本亿元营业税及附加未计入每平方米单位成本元平方米项目销售收入保守估计亿元般估计亿元乐观估计亿元总投资利润率保守估计般估计乐观估计权益资本利润率保守估计般估计乐观估计净现值单位万元保守估计般估计乐观估计内部收益率保守估计般估计乐观估计盈亏平衡点保守估计般估计乐观估计结论与建议本项目用地区位理想有相当发展潜力，适合开发大型住宅项目，并有较好宏观利好前景，具有良好投资价值和可观经济效益。当然本项目也存在定风险，建设单位如果能有效地采取措施规避分散消除或转移风险并达到自身资源能够承受程度，该项目具有相当可行性。建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争在年上半年开工建设。第章项目介绍项目背景及地块现状项目背景温江位于成都市西面，上风上水，光华大道西延线开工建设以及成都市高新西区开发建设为温江房地产开发带来了极大利好。市政府虽然未进行正面引导，单已暗含借机带动温江跨越式发展之意。温江县本地政府将房地产业作为带动温江经济和聚集区域人气支柱产业，主持召开了住在温江成都房地产高层论坛会。论坛会后续效应以及置信芙蓉古城项目在温江成功，令温江房地产市场受到市内开发商普遍关注，先后有华新国际森宇房产华润房产亚都房产等多家开发商在此圈地。未来年随着成都市中区旧房改造工程全面展开，总拆迁量将达到万平方米，按安置比例计算，将带来万平方米市场需求量。市内无法消化如此巨大市场需求，这必将带动成都市房地产市场郊区化发展。年月份，四川建信置业发展有限责任公司正式与温江县政府签定了征地合同，其中期用地亩。年月日，建信公司在成都市艺术中心举办了建信奥林匹克花园奥地利皇家管乐团新年音乐会，进行了本项目第次形象宣传，为项目开发推广作了铺垫。地块现状项目地块位于温江县，总占地亩，以江安河为界，地跨温江县涌泉和芙蓉古城，都是成都知名开发商，形成良好品牌支撑。森宇音乐花园直在郊县开发并取得巨大成功，其运作模式开发理念都是轻车熟路。还有海外华润集团等，都对本项目构成威胁，形成竞争风险。企业决策层如不能洞察潜在危机，及时调整战略，及有可能犯很多明星楼盘，最终上是市场份额。消费空间限制楼盘规模不可能无限制扩张，必然受到消费总量制约，从目前趋势分析，成都每年需求总量不会有太大增加。而供应量逐年高速增长，旦市场供应达到相当规模，成都房地产市场供求关系及竞争格局将发生相当大变化。委托方应对中国房地产行业市场高度不确定性有充分认识。运作风险本项目规模大，且所处环境复杂多变，与小项目运作模式有着千差万别。在实际操作中，如果没有良好开发理念先进运作模式，市场把控能力，健全决策机制，流人才„„，将对本项目构成巨大威胁。此外，还包括从本项目规划设计建设推广销售到物业管理开发全过程中系