周期贷款利率等。受国家宏观政治经济社会条件影响，以上因素均可能发生变化，影响本项目经济效益目标实现。为房地产开发主要资金来源。年资金来源以定金及预付款占开发商自筹资金占和银行贷款占为主，其中前两项占，较上年提高个百分点，而银行贷款所占比例则比上年下降个百分点，随着企业自身实力增强和房地产市场供求状况改善，开发商对银行依赖在逐年减弱。非银行贷款占到资金来源以上，表明了成都市房地产开发已进入主要依靠企业自身力量和市场力量发展阶段。二市场需求分析整体经济环境在继续采取以扩大内需为主系列政策综合作用下，成都消费结构快速变化，消费热点从实物转向服务。住房旅游信息教育成为比较集中消费热点。年成都市社会消费品零售总额达到亿元，同比年增长，居民人均可支配收入达到元，较上年同期增长，居民收入稳步增长，住房消费支出逐步提高，住宅消费观念也由经济适用型向小康舒适型转变。商品房销售状况近几年来成都市商品房销售保持持续旺盛局面，以住房消费刺激经济发展政策成效明显。商品房竣工销售衔接较好，需求拉动投资增长特征鲜明。年，全市商品房竣工面积达到万，比上年增长，商品房销售面积万，增长，相比年成都商品房销售仅万平方米，年时间翻了番多，商品房销售额达到亿元，同比增长。全年商品房竣工面积销售率达销售面积竣工面积，高于全国平均水平，在个副省级城市中仅次于南京居第二位。其中住宅竣工面积销售率高达，商业营业用房销售率为若含出租面积则为，办公楼销售率为若含出租面积则为。商品房均由个人买走，与此同时，个人住房贷款消费也迅速增长，此举表明，以住房消费刺激经济发展政策，已取得了卓越成效。年房价稳中看涨，全市含经济适用房在内商品房平均房价元，与上年相比每平方以及高档餐饮娱乐中心文化中心等，些写字楼也遍布其中，逐渐形成了新成都中央商务区。由于本案商圈地理属性，其立地特点用地布局空间构成特点土地利用特点等，合理建设较大规模建筑集群将有效提高土地合理利用，丰满商圈及区域商业布局及功能业态，增强作为现代城市所必须具备城市服务功能，同时也成为城市文化重要载体之。二中心商业区综合系列再开发趋势需要中心商业区再开发综合化倾向明显。我国从九十年代开始，中心商业区商业设施开发出现了明显不同特点，方面表现在商业再开发大型化倾向另方面表现为开发内容综合化。这些商业再开发般具有以下特点开发用地规模较大并非单栋建筑，由栋以上数栋建筑构成除种类零售商店餐饮设施以外，般还包括商务办公楼剧场电影院音乐厅健身设施，配套住宅等用地般内均规划有较大规模绿地或广场等公共空间或屋顶广场，并设计有标志性建筑大都伴随开发用地周边道路市政基础设施环境整治工程。商业再开发大型化和综合化倾向是社会发展居民余暇时间增加和生活方式变化必然结果。以百货商场为例，过去只不过是商品种类比较齐全面积较大零售商店而已现在为吸引更多顾客，百货商场开发或扩建更侧重于如何创造可供消遣游玩环境氛围和进行各种社交活动空间，如室内活动广场儿童游乐厅展示空间饮食街设置，以及与电影院娱乐设施并设等。三符合现代零售业发展趋势，商业业态互补需要西方零售业态总体来说经历了四次大革命，即百货商店连锁超市购物中心和无店铺销售。这种业态演进不是偶然或无根据，而是零售业适应社会经济和文化技术发展产物。如百货商店出现是适应西方工业革命大量生产大量销售和城市化进程要求而产生，连锁超市是适应商业降低成本方便顾客要求产生，购物中心则是城市空洞化居住郊区化必然反映，而无店铺销售则是电子技术和信息技术在流通领城延伸。应该说，零售业态每次创新都更好地满足了消费者利益和需求，更好地推动了工业生产发展。从零售业发展史看，商业零售业态主要受到消费需求和工业生产两股力量制约。在供给力量大于消费力量卖方市场下，谁适应工业生产要求，谁就能生存发展，此时流通业只是桥梁和渠道作用。然而在买方市场下，尤其是在今天人们物质需求已获得相对满足，供给日愈过剩情况下，虽然供给决定需求仍具意义，但消费者已成为主宰市场绝对力量，只有那些胜任消费需求企业才有生命力。此时零售业已不仅仅是桥梁和渠道，息万元小计万元第年末合计三项目销售收入预测本报告财务效益分析拟全部按次性销售考虑，销售期年含建设期，其中地下停车场作为住宅及商业用户配套设施并销售，测算范围为整个工程。在本可行性