许多活力。该项目区域经济环境温州近些年经济情况年全年实现生产总值亿元，比上年增长，达到了年以来最高增幅，其中第产业占亿元，比上年增长第二产业占亿元，增长第三产业占亿元，增长。全年人均生产总值元，比上年增长。表和年温州三大产业比较统计表和年温州三大产业比较第产业年年第二产业年年第三产业年年系列市场物价在结构调整中总体保持稳定。全年居民消费价格总水平比上年上升，其中食品类价格上升，娱乐教育文化用品类上升，居住类上升，服务项目价格上升，衣着类，家庭设备用品及维修服务类，医疗保健类，交通与通信类下降至之间。但实际上货币贬值明显，消费能力明显下降。商品房住宅综合平均价每平方米元。当前经济运行中主要矛盾是土地，电力等资源性瓶颈制约更为突出，经济持续高增长基础还不够稳固。温州正在实施港三城战略，目前海陆空交通设施齐全，将成为浙南闽北经济中心。年被中央电视台评为中国经济最具活力十大城市之。温州年参考数据以及分析通过下表我们可以看出，温州城市人均收入比较高，人们想买房愿望也比较强烈，但是温州平均每年投入开发土地面积以及竣工面积都很少，尤其个人买房者居多。供应量未能达到市场需求量，并且可以看出，即使有量供给，而单位面积也不是很合购房者心意。施工面积远多于竣工面积总体是正常，但是也可以看出房开公司方面资金不能筹措到位，另方面为了造成房子供不应求假象，从而提高房价，牟取暴利。而商品房销售面积又不到住宅竣工面积二分之，这说明商品房开发量还不是很多，未能满足市场需求。同时商品房空置面积很少，这说明市场购房者很多，累积下来空置房往往状区域经济环境竞争对手优劣势项目周边环境，以及该类物业市场需求情况等进行调查，以便为可行性研究报告财务评价风险评价和营销策划等提供必要信息和资料。温州别墅市场供求情况以及存在问题供给情况温州地区别墅高档住宅总体来说是偏少，是供不应求。温州目前已有别墅高档住宅面积约万平方米甚至更少，大约来套左右，市场新开发项目占总供应总量∕左右，由于政府对别墅施行打压政策，新开发别墅其实只能说是高档住宅，目前在开发约万平方米，加上本案也不过来万。目前，大概有购房者对于别墅感兴趣。以上数据来源于温州市建设局房地产开发处同时根据我们调查，目前温州正在建设中以及建好投放使用别墅高档住宅主要有以下几个市区百好花园恒达•假日花园以及龙港锦绣名园和新湖绿都等，这些项目无疑成为了本案竞争对手。具体详见竞争对手分析表。中低价位成为市场主力其，从自住方面分析该价位满足部分想买高档住宅居住人其二，从投资角度分析部分投资者认为该类物业有升值空间。营造社区环境与人文环境渐成理念，在产品设计和规划方面，部分开发商开始关注人文居住环境，人文环境理念要求别墅开发商从前期产品定位，客户定位即开始营造和规划整体社区人文环境，并使其成为增加品牌含金量重要砝码。别墅开发商也更趋于理性，成熟，在经历了市场盲目开发与竞争高潮之后，开发商将更趋于理性态度对待项目经营，尤其在项目开发产品设计市场定位服务水平，营销策划等方面做细做精。需求与购买力情况消费客户格局由外向内，由上至下，由外籍转向国内，由高端向中低端发展已经成为趋势。客户群范围广主要是私营企业老板，民营或者是外资企业高级职员及高层管理人员，经营实体和贸易人，与从事金融证券保险业高收入人群，文娱界成功人士，归国侨胞等。需求通过我们进行调查问卷以及专家拜访结果来看此次我们共发放问卷份，其中有效问卷份，我们调查者大多数为较高收入者和高收入者。约被调查者对本项目感兴趣他们大多为私营企业老板，认为本项目是别墅市场上新产品新形态新风格，在推出后会成为市场新卖点。同时他们般自身已经拥有套房子以上。他们购买目大多是为了自用。购买力经过分析，被调查者中约人选择次性付款，是各种付款方式中最多，这说明他们经济能力很强，同时他们选择在年内购买但前提是价格有所下降。而也有约人选择价格下降到他们可以接受情况下进行购买，同时其中有人选择分期付款。调查问卷见附页存在问题产品层次不明晰，国外高档社区基本是高档别墅群，而我国别墅常是公寓，小户型联排别墅，独体别墅与豪华混在起，缺乏层次，难以形成同质社区。私密性，领域感较差。我国别墅项目，其规划设计，后面认购者给予定奖励比如送高档摄相机等。设立售楼处和销售员售楼处是销售最直接也是最频繁接触了解产品载体，而销售员是消费者最直接认识项目渠道并且要求是有年以上销售经验销售员担任，销售处形象包装