房地产上市公司盈余质量分析(1)

可以说国民经济各行各业的生产活动和生活活动都是以房地产业为先导的，这种先导作用是其他产业无法取代的。

房地产业是支柱产业房地产行业与其他行业之间有很大的关联性，呈现出支柱产业的特征。

它在国民生产总值中房地产业占有很大的比重。

房地产业与建筑业建材冶金化工森林机械仪表等多个物质生产部门有着紧密的联系，还与金融商业服务业交通运输业等第产业部门相互依存，使房地产业的发展具有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作用，从而具备支柱产业的特征。

房地产业的风险性房地产业是个资金密集型行业，房地产开发项目投资额巨大，建设周期长，它的经济活动是个大量资金运作的过程。

房地产业的最终商品价格高昂，利润丰厚。

但同时房地产业的产业经营状况受市场及国家政策的影响很大，这就需要承担很大的风险，使房地产业成为个高风险性产业。

房地产行业基本现状问题近几年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之，市场化程度也日益提高。

年月日，国家统计局发布到月份全国房地产市场运营情况报告。

报告显示地产业前个月运营情况良好。

年，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长。

年第季度，房地产开发完成投资亿元，同比增长。

但是我国房地产投资和消费继续保持高速增长过热倾向明显，暴露了不少问题，如房地产收入偏高，投资性购房比例偏大，供求结构的矛盾等。

具体表现为房价水平偏高，长期持续增长通常要衡量个国家的住房消费时，般都以房价收入比在倍至倍比较合适。

而我国年中国房价收入比达到了，创出历史新高。

京沪深杭地纯房价收入比均超过了。

高房价导致普通的居民都买不起房。

信息不对称问题信息不对称指交易中的各人拥有的资料不同，理想模型中假设有关产品的信息都完全公开，生产者和消费者拥有充分的信息，生产者和消费者都可据此作出正确的决策。

但现实交易中无法满足这样的假设，往往会出现方占有信息比较多的现象。

般而言，卖家比买家拥有更多关于交易物品的信息，处于信息的优势地位。

对于企业，是信息的生产者，拥有较多的信息，是占有优势的方。

信息的不对称往往会产生逆向选择问题。

最早指出，由于市场上存在质量信息的不对称，消费者只能以平均质量定价，所以低质量的产品将会把高质量的产品驱逐出市场，从而导致市场的萎缩和社会福利的损失。

最常见的是手市场，像旧车市场上低质量车驱逐高质量车，这实际上是种不正常的现象，是制度安排不合理所造成市场资源配置效率扭曲的现象。

盈余质量的相关特征中国财政部于年公布的企业会计准则第章以会计核算的般原则的形式提出了会计信息的质量特征，主要为会计信息的真实性或可靠性，可比性，致性，及时性，明晰性或可理解性，谨慎原则，全面性或完整性以及重要性。

而盈余质量作为会计信息质量的部分，有很相似的属性特征。

美国会计准则委员会在年月发布了财务会计概念报告第号会计信息质量特征，认为财务报告目标是为报告使用者提供决策有用性的会计信息。

和认为，高质量的盈余需要满足以下个条件第反映现在运营状况第是未来运营状况的良好预测指标第是真实地反映公司的内在价值。

因此本文将盈余质量的特征归纳为以下几点可靠性所谓盈余可靠性也就是盈余的真实性，它是探讨盈余质量的基础，也是盈余最基本的质量要求，是指报表所出具的数据是真实的，可以让使用者放心使用报表数据，而不会造成很大损失。

被人为修改过的盈余跟实际是不相符的，从质量上讲，这样的盈余质量是很低的。

因此可靠性高的盈余，其实际的盈利能力与报表所出具的盈余数据相关性也高，其盈余质量就高持续性盈余的可持续具体来说可以分为盈余的稳定性和盈余的成长性。

持续性是盈余质量的核心特征。

具体的对于稳定性的表现是指在多个连续的会计年度内，会计盈余没有出现剧烈的变化，基本处于比较稳定的状态。

同时可持续性的盈余还应是成长状态的，即它具有的成长性，具体表现为在多个连续的会计年度内，盈余呈现上升的趋势，但幅度不会很大，处于个比较合理的状态。

盈余的可持续性是从多年的盈余数据上体现出来的，因为不容易被粉饰，具有较强的预测价值。

持续性好的企业盈余，其盈余质量也高。

可预测性可预测性是指盈余预测自己的能力。

盈余的预测价值反映了当前盈余与公司未来业绩之间的依存关系和关联度。

如果用未来现金流作为考察公司未来业绩的代理变量，盈余的预测性便体现为盈余与现金流之间的关联性。

认为盈余持续性是预测价值的首要特征。

价值相关性这个属性源自于盈余应解释投资回报能力的观点，解释力越强的盈余被认为价值相关性越高盈余质量也就越高。

如盈余质量好的公司能更好的反映公司的股价，说明盈余质量与股票收益间应存在正相关关系。

很多学者在考察企业盈余的相关性时，通常把报告盈余跟企业业绩联系在起，如果企业的盈余是企业业绩的真实反映，那么则认为企业的盈余是高质量的盈余。

现金保障性盈余的现金保障是指在实现会计盈余的同时，是否伴有定的现金流入。

由于权责发生制与收付实现制所导致的利润表和现金流量表所表现的利润状况是有差别的。

在激烈的市场经济环境下，很多企业为了抢占市场，保持客户关系，都会放宽收账，也就是说盈余的产生实际上都依赖于应收账款，相应的现金却未能及时的流入企业。

而大比例的应收账款定程度上会给企业带来财务风险。

因此家上市公司赊账比较大的话，其盈余质量会相对比较低。

房地产行业基本情况分析房地产行业特征众所周知，房地产业是国民经济的晴雨表，是国民经济的重要组成部分，是推动经济的重要力量。

温家宝指出房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级改善民生具有重要作用。

正是房地产行业在整个国民经济中有着如此重要的地位，因此对房地产行业盈余质量的分析研究就显得更具有现实意义了。

主营业务收入现金比率经营现金净流量主营业务收入该指标反映了每元销售收入中实际收到的现金的多少。

企业盈利主要是通过产品销售来实现的，而盈利质量则要通过产品销售过程中收到的现金来体现的。

若该比率大于，表明企业不但收回了本期的销货款和劳务费，甚至收回了前期的应收款，表明企业经营情况良好，应收账款管理也很到位若该比率小于，则表明企业不能收回当期的全部销货款和劳务费，这是很多企业都可能存在的情况。

方面可能是由于企业的经营特点所决定，另方面可能是由于企业应收账款管理不善造成。

净利润经营现金比率经营现金净流量净利润该指标反映企业在经营中的每元净利润中实际收到多少现金，般比率越大，净利润的现金实现程度就越高，盈利质量也就越高。

反映的是净利润能够得到经营活动现金支持的程度。

般而言，没有现金净流量的利润，其盈余质量是不可靠的。

稳定性指标成本费用利润率总利润成本费用总额其中成本费用总额主营业务成本主营业务税金及附加营业费用管理费用财务费用。

该指标反映的是企业定期间的利润总额与成本费用总额的比率。

成本费用利润率指标表明每付出元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。

该项指标越高，利润就越大，反映企业的经济效益越好，企业的盈余质量也就越高。

总资产净利润率净利润总资产平均余额其中总资产平均余额资产合计期末余额资产合计上年期末余额，该比率是分析公司盈利能力时的个非常有用的比率，是反映个企业全部资产的获利能力和投入产出水平，是反映企业资产利用的综合效果。

该比率越高，表明资产利用的效率越高，说明企业在增收节支和节约资金使用等方面取得了良好的效果，更能获得稳定的盈余。

般情况下，该指标越高，盈余质量也越高。

成长性指标主营业务收入增长率本年主营收入上年主营收入上年主收该指标是用来评价企业成长状况和发展能力的重要基础性指标。

该指标大于零，表明企业本年营业收入有所增长。

该指标值越高，说明企业的成长性越好，企业盈余就越具有预测能力和决策相关性，盈余的质量也就越高。

反之，盈余质量就越低。

净利润增长率本年净利润上年净利润上年净利润该指标反映了企业主营业务利润的变化趋势，是衡量个企业在持续发展过程中成长性水平的重要指标。

连续几年该指标大于，就表明企业的主营业务利润在不断的增长，体现了企业更注重长期的发展，对企业未来的收益预测也就越好，因此企业的盈余质量也就越高。

总资产增长率本年资产总额上年资产总额上年资产总额总资产增长率是衡量个企业未来发展潜在能力的个重要指标。

般来说该指标越高，表明企业的盈余质量也越高，但在具体分析情况时，不能只关注该指标的大小，更要注重资产的质与量的协调，只有资产规模的合理增长，企业才有持续发展的能力。

信息不对称问题信息不对称指交易中的各人拥有的资料不同，理想模型中假设有关产品的信息都完全公开，生产者和消费者拥有充分的信息，生产者和消费者都可据此作出正确的决策。

但现实交易中无法满足这样的假设，往往会出现方占有信息比较多的现象。

般而言，卖家比买家拥有更多关于交易物品的信息，处于信息的优势地位。

对于企业，是信息的生产者，拥有较多的信息，是占有优势的方。

信息的不对称往往会产生逆向选择问题。

最早指出，由于市场上存在质量信息的不对称，消费者只能以平均质量定价，所以低质量的产品将会把高质量的产品驱逐出市场，从而导致市场的萎缩和社会福利的损失。

最常见的是手市场，像旧车市场上低质量车驱逐高质量车，这实际上是种不正常的现象，是制度安排不合理所造成市场资源配置效率扭曲的现象。

盈余质量的相关特征中国财政部于年公布的企业会计准则第章以会计核算的般原则的形式提出了会计信息的质量特征，主要为会计信息的真实性或可靠性，可比性，致性，及时性，明晰性或可理解性，谨慎原则，全面性或完整性以及重要性。

而盈余质量作为会计信息质量的部分，有很相似的属性特征。

美国会计准则委员会在年月发布了财务会计概念报告第号会计信息质量特征，认为财务报告目标是为报告使用者提供决策有用性的会计信息。

和认为，高质量的盈余需要满足以下个条件第反映现在运营状况第是未来运营状况的良好预测指标第是真实地反映公司的内在价值。

因此本文将盈余质量的特征归纳为以下几点可靠性所谓盈余可靠性也就是盈余的真实性，它是探讨盈余质量的基础，也是盈余最基本的质量要求，是指报表所出具的数据是真实的，可以让使用者放心使用报表数据，而不会造成很大损失。

被人为修改过的盈余跟实际是不相符的，从质量上讲，这样的盈余质量是很低的。

因此可靠性高的盈余，其实际的盈利能力与报表所出具的盈余数据相关性也高，其盈余质量就高持续性盈余的可持续具体来说可以分为盈余的稳定性和盈余的成长性。

持续性是盈余质量的核心特征。

具体的对于稳定性的表现是指在多个连续的会计年度内，会计盈余没有出现剧烈的变化，基本处于比较稳定的状态。

同时可持续性的盈余还应是成长状态的，即它具有的成长性，具体表现为在多个连续的会计年度内，盈余呈现上升