台州房地产开发企业资金链解析(1)

从货币资金开始，随着土地的购入和开发建设的推进，他们分别转化为储备资金生产资金和成品资金，通过销售后有转化为货币资金，如此形成了个周而复始的循环过程。

由于房地产本身所具备的物理及经济特征，决定了房地产开发资金的使用和供求上，存在着系列特殊性和矛盾，这些特殊性和矛盾就构成了房地产开发经营资金运行的特征。

房地产开发资金占用量大并且集中房地产开发需要消费大量的土地资源人力资源以及各种材料设备等工业产品，而城市建设用地的稀缺导致地价昂贵，经济发展的刺激又往往导致工业产品价格上扬，这就使房地产开发投资额巨大，在资金运作的各个环节都需要占用大量的资金。

房地产开发资金占用时间长资金回笼速度慢房地产开发建设周期长，在建设过程中，如果不采用预售方式的话，则只有资金大量投入没有资金回收。

当开发工程建设成后，如采取出售的方式，资金回收和周转速度相对较快，但前提是市场需求旺盛，能够很快卖出去，否则，资金同样要占用很长时间。

若采用出租方式，资金占用量可逐渐减少，但全部收回需要相当长的时间。

非自有资金比重大由于房地产开发资金的运用量大，因而开发商不可能独自承担，而且资金投向多分单会造成风险扩大，因而开发商也不愿意全部投入其多有资金，这就需要扩张资金筹集渠道。

我国的筹资渠道比较单，开发资金来源主要有块自有资金银行贷款和销售回款，自有资金中为来自银行的流动资金贷款，销售回款中主要是购房者的个人住房抵押贷款。

这样加起来，我国房地产开发中的资金来自银行资金的比重多在左右，甚至我国左右的土地购置和房地产开发资金全都直接或间接地来自银行温亚丽，。

房地产开发资金的运用特点决定了房地产开发企业筹集资金的必要性和可能性。

台州房地产开发企业资金链的现状及问题年台州市房地产开发企业有家，但房地产开发企业大部分是中小房地产企业。

虽然这两年台州房地产市场火热，但这些企业大部分投机性很强，公司管理也较为松散，抵御风险能力很差，又遇上这个政策调控年，它们的资金链可能存在很大的风险。

台州市房地产市场状况年，对于我国经济社会发展是个不平凡的年，也是房地产行业的调整之年。

台州市房地产市场低迷，商品房市场有价无市，开发和消费信心匮乏，主要指标增速已明显放缓，甚至出现负增长。

年是台州房地产市场疯狂的年，在系列利好政策的作用下，特别是个人住房贷款优惠和交易税下调的影响下，成交量高歌猛进，房价节节攀高，台州市房地产市场持续升温。

而从年月开始，中央不断释放遏制房价过快上涨的信号，系列新政密集出台。

年是历年房地产调控中力度最大策略最多持续性最长的年，也因此被业内人士称之为政策调控年，主要包括宏观调控类房贷政策类和土地政策类详见附录。

在此影响下，台州市的房地产业增速趋缓。

调控向左，房价向右。

尽管年国家出台了系列严厉的调控政策，但是台州房价不仅没降下来，反而节节攀升。

据台州市统计局统计，台州市区的房价从年开始大约只有元平米左右，到年大概只有元平米左右，在年台州楼市经历了轮暴涨，房价破万，同比涨幅近乎。

银行信贷从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。

我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。

常见的开发贷款有短期透支贷款存款抵押贷款和房地产抵押贷款。

房地产投资信托，是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产般为收益性房地产或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。

它实质上是种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。

它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券项目和业务进行组合投资。

商业抵押担保证券这是种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行王希迎丁建臣陆桂娟，。

资金使用主要是房地产开发企业的开发成本费用和留在企业备用的流动资金。

开发成本费用包括土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。

包括土地出让金土地征用费城市建设配套费用拆迁安置补偿费。

前期工程费主要包括开发项目的前期规划设计可行性研究水文地质勘测以及通平等土地开发工程费支出。

房屋开发费包括建安工程费附属工程费和室外工程费。

期间费用管理费用销售费用和财务费用。

其他费用主要包括临时用地费和临时建设费施工图预算和标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费开发管理费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费保险费等杂项费用。

不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的。

税费主要包括固定资产投资方向调节税投资市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费建设发展基金人防工程费等。

台州房地产开发企业资金链解析。

表年年，温岭市佳合房地产开发有限公司的资产负债率时间资产总额元负债总额元资产负债率年年年过高的资产负债率势必会使房地产开发企业承担较大的财务费用压力和风险，同时也增加了其进行再融资的困难。

负债经营是企业谋求经济效益最大化的经营方式之，适度的负债能够使得企业获得更多的利润。

但在经济变动中，如果企业的经营状况不佳，不但企业资金实力不能保证偿债的安全，而且多度的负债将会导致财务状况愈加恶化。

所以为了企业的不断发展，企业必须保持个合理的资产负债率，对于资金密集的房地产企业来说尤为重要。

融资渠道进步收窄自身局限性。

较之于大型房地产开发企业，中小房地产开发企业没有那么宽阔的融资渠道。

年以后，股票债券民间融资信托资金等融资方式也逐步进入了台州市的房地产市场，资金来源渠道得到拓宽。

但对中小房地产开发企业来说，发行股票和债券等方式来进行融资是不太现实的。

年，在信贷趋紧资本市场融资监管严格的情况下，信托融资以其灵活的融资方式迎合了房地产开发商的不同需求，目前已经成为开发企业的重要融资渠道。

但同时应该注意到，由于信托融资的成本较高，就对开发企业维持合理的资金安全水平提出了更高要求，信托公司提高房地产信托业务的门槛，则意味着更多的中小房地产开发企业和中小项目无法通过房地产信托来融资，这样中小房地产开发企业又少了条重要的融资渠道。

所以，对台州房地产开发企业而言，融资主要靠国内贷款自筹资金和以定金及预收款个人按揭贷款为主的其他资金。

获取银行信贷的难度逐增。

年的系列宏观措施，使原本就对银行信贷依赖度很高的中小房地产企业，造成资金紧张，过去很多中小企业从银行贷款，但现在这些企业的贷款额度被下降或者放款时间被推迟，加息将直接提高开发商贷款成本，也减少了定金及预付款和个人按揭贷款的来源，增加了房地产开发难度，这些措施都造成了台州房地产开发企业的资金来源面临考验。

在台州市，银行发放贷款的门槛高，据些开发商反映现有国有商业银行的管理体制造成了银行普遍喜欢锦上添花，不喜欢雪中送炭，非常看重企业的经营状况和抵押物品的价值，且多数偏向土地待销售房产等实物抵押，信用抵押较少。

而中小房地产开发企业很难提供满足银行要求的抵押物，给借贷带来定的难度。

年月台州政府又加强对房地产闲置土地的管理，规定对有土地闲置改变土地用途和性质拖延开竣工时间捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

另外银行办理贷款手续时间较长，担保费用较高。

所以台州房地产开发企业想获得银行的贷款非常困难，其他融资渠道又受限，再不充分挖掘融资潜力，最终会导致资金链断裂。

融资管理机制不严在中小房地产开发企业，存在这样种普遍现象是为了长期占用资金而规避银行债务是为了缓解暂时的资金压力而拖欠其他企业的债款。

这些做法都严重损害了中小房地产开发企业的自身形象。

要知道，信用是中小房地产开发企业取得银行贷款的重要依据，中小房地产开发企业对银行贷款的依赖性很大，旦得不到银行的资金支持，从而导致资金链断裂，就会严重影响企业的正常运行。

从统计数据分析，开发资金中银行贷款呈下降趋势，自筹资金和预收款等资金增幅较快，在银行贷不到开发前期资金和土地出让金次性缴纳的情况下，包括内部认购提前预定等违规预售直是房地产开发商自筹资金的重要渠道，对于资金并不雄厚的中小企业而言，更是缓解资金压力，降低融资成本的绝佳法门。

台州市违规预售和高息借贷等现象有所抬头，企业自筹资金大部分来源于社会和员工的高息借贷或高息集资。

同时企业与企业之间互相担保行为较为普遍，台州市曾有个企业因涉担保无法还贷而倒闭。

年月，温岭市铭泰房地产有限责任公司在未取得预售许可证的前提下，非法集资以借款形式向意向购房户收取大笔房屋预定金，如今又单方面违约，哄抬房价。

经过调查，经历过金融危机后，年年初正是台州民营企业资金最紧张的时候，企业之间相互担保，银行资金链断裂，重组房地产公司，并通过房屋预定的方式公开吸纳资金，以挽救企业所面临的危机。

年月的台州的房票门事件，直改名就是对于那些还没办理房产证的房子，卖房人把房子转手卖掉，然后通过开发商和房管部门的内部关系让买房人与开发商重签份合同，切仍是按照商品房买卖手续办理，而房票就是这种非正规交易的产物。

房地产开发企业乐于发售房票。

位房产公司销售人员表示，羊毛出在羊身上，房产公司希望通过房票制造市场饥饿，借机更大幅度抬高房价，牟取更多利润。

像黄岩区振兴房产公司所开发的华府天地，存在违规收取定金的问题。

华府天地总套数为套，年月日开盘，而房地产开发商却从年月开始，以收取万元到万元不等的定金形式将房子预售给客户，总计万元。

由此可见，中小房地产开发企业旦得不到资金支持，又不想资金链断裂，就会通过各种非法违法手段进行融资。

这种现象需要政府的引导来制止，不然无法实现