收入年条件项目建设年交付，同时酒店完成销售率，项目才开始投入运营，并且项目前五年免收租金，故项目静态投资回收期约为年。由此可知，本项目投资开发可行。酒店投资者投资回报率设定客房收入酒店与业主四六分成，产权年限为年，套内建筑面积平方米，经营综合税率按计算。投资者年投资回报率年营业收入间售价套内建筑面积可知，酒店投资者对本项目产权投资回报率，也完全可以接受，项目可行项目敏感性分析根据本项目分析来看，敏感性因素主要来自于两大方面方面是项目销售价格变化，另方面是酒店经营入住率即为全年平均入住率，简称入住率，下同比例变化。因此，在以下两张敏感分析表中，我们按照以下年十月份酒店价格来测算，可以发现酒店经营收益非常可观，并且更高档次酒店，在高入住率前提下，取得了更为丰硕经营业绩。酒店配套功能，经营个性不够鲜明除了客房之外，由于受到星级酒店评级限制，舟山星级酒店经营范围囊括了餐饮中西餐厅会议康乐桑拿按摩酒吧健身房游泳池„„商务中心等必要设施。但从各酒店间经营现状对比来看，缺乏有特色，能引领区域市场消费龙头项目，各酒店间配套消费功能无论在规模档次及服务上都相差无几。因此，各酒店配套功能几乎都在市场上流行过而本地消费者则都属于跟风式消费，哪里新开流行就去哪里。浩思观点本项目地处城市边缘地带，缺乏商业及娱乐氛围，因此，要吸引消费者，则必须走差异化产品路线，在功能组合档次定位上要有鲜明特色，只有这样才能吸引消费者进行目性消费。酒店消费者构成分析通过市场调查了解，外地客户成为高档酒店主要客源，占到，其中外地来舟山客户主要是旅游目，占到。而来酒店消费本地客户其主要目以餐饮娱乐打牌消遣桑拿服务等休闲消费为主正因为有了旅游和商务消费者有效支撑，才使得舟山酒店市场蓬勃发展，同时，由本地客源构成消费市场对于季节性影响较小，不会造成大起大落经营局面，可以说这是对产权式酒店配套部分良好运营保证。考虑到消费者主体构成因素，因此本项目市场定位也就是针对外地消费者消费行为消费层次而进行相应定位。会展业市场会展业，不单单提供国内外参与企业间交流学习平台，而往往是带来地方经济新鲜动力，同时也为当地带来源源不断商务消费。首先，酒店消费就是整个商务消费中块大蛋糕。会展业调查了解舟山市重大会展业主要表现上文化节庆活动上。随着会展业所带来经济效应和品牌效应，政府对会展文化产业更加重视，并提出依托舟山海洋文化特色，做活做强各类节庆会展，大力发展节庆会展文化产业定资产投资固定资产投资与房地产投资对比图固定资产投资房地产投资亿元从上表得年社会固定资产投资比年增长了，年房地产开发投资比年增长了年房地产开发投资占社会固定资产投资比例为，年房地产开发投资占社会固定资产投资比例为。根据数字显示，我司认为近两年舟山房地产市场发展良好，市场基础稳定，房地产发展环境较好。城市发展定位城市性质舟山拥有中国最大渔场，海产品丰富，是我国重要海洋渔业基地和海洋开发基地舟山港口条件优良，是我国现代化港口，也是大宗货物中转港舟山风景秀丽，气候宜人，是著名佛教文化海岛风光旅游城市。城市规划发展舟山市城市建设目标是建成最适宜于人类居住海上花园城市舟山中心城市发展空间形态为三组团二点带状城市组群，三组团即定海城区临城城区普陀城区，二点即朱家尖老塘山两个发展点。定海城区近期内将继续完善居住小区组团功能，通过旧城改造，改善城区居住环境，定海组团近期居住人口规划为万人。临城新区近期内开发建设居住用地以房地产开发建设和拆迁安置小区为主。临城新区近期居住人口规划为万人。普陀城区近期内主要继续发展东港新区居住区，勾山街道作为临城浦西工业区居住生活服务基地，配和工业区开发，做好拆迁安置小区建设。普陀组团近期居住人口规划为万人。小结综合宏观经济和舟山市近期城市发展规划对舟山房产市场影响，我们得出以下提示舟山国民经济处于平稳健康快速发展阶段，全市经济形势看好。产业结构处于不断优化调整中，体现出经济健康稳定增长势头和发展趋势。居民收入和消费零售额呈现同步增长趋势，消费能力提升对未来房产市场持续发展提供有效经济支撑。舟山房地产市场发展良好精品凝聚人气，精品等于效益。近期，舟山市海洋旅游将重点开发这样几个品牌是海洋灾难体验项目二是海钓项目三是邮轮游艇项目四是整岛旅游开发和海景房产项目五是军事文化旅游项目六是普陀山海