人流购物均集中于此，商业氛围较浓。其他主要商街也均形成自己特色街区，经营状态相对中央商街稍差，但也较为繁华，特别是人民街特色餐饮街及士英街休闲街区。四写字楼市场分析锦州市写字楼主要集中在锦州核心商圈及城市主干道，大多分布在中央大街解放路市府路等地段，多数写字楼内为各大银行总部基地。写字楼市场中融国际信息产业大厦天宇商务大厦喜来登酒店层凯旋大厦海锦大厦序号名称现状具体情况喜来登酒店层使用中锦州银行天宇商务大厦使用中三栋分别为平安保险锦州市房管局农业银行三家机构收购中融国际信息产业大厦在建为中国联通代建物业凯旋大厦使用中层为平方米写字楼海锦大厦使用中层为商务办公写字楼租金水平以下为写字楼调研情况办公楼名称建筑面积租金水平楼层位置经营情况天宇商务大厦万元天地上层，地下层，栋凌河区洛阳路中央大街年投入使用，除少量对外出租，主要为锦州市房管局平安保险农业银行三家整体收购。海锦大厦万元天地上层凌河区洛阳路三段号年建成，被宝地集团整体收购改建成住宅，年售完。层为门市银行证券教育培训等，层为商务办公，层以上改建为公寓。凯旋大厦万元天地下层，地上层，栋古塔区解放路，西邻锦华街年建成，年投入使用。地下层为超市，层为门市房，经营咖啡西餐美发银行等，层为平方米写字楼，层为高档住宅，可办公。分析结论通过以上基本情况可知，锦州市场实际投入使用进行供给写字楼较少，加低于挂牌底价保底摘牌，因乙方没有按市政府确认出让底价摘牌，所造成切经济损失由乙方负责承担。如因竞价过高，乙方没有摘牌他方摘牌，甲方应全额退回乙方垫付资金及利息，在市财政返款到区财政账号个有效工作日内转付乙方。二拆迁进度情况说明古塔区政府同我公司现正与锦州饭店探讨其改制问题，因此动迁摸底尚未正式开始进行。待探讨完成后，逐步进行土地使用权收回拆迁许可证拆迁公告等动迁相关工作。等待项目具备进行拆迁工作条件开始正式进行动迁工作。古塔区政府工作着手招商工作，月份已到上海进行招商完毕，预计在月份到香港再进行招商。动迁公司工作完成了动迁摸底前期准备工作，现已具备进场摸底条件，随时可进场摸底。三初步拆迁政策情况说明由于项目目前尚未开始进行动迁工作。因此，在进行动迁成本测算时，主要依据以下两点进行测算按照初步同产权沟通得到摸底情况及参照太阳广场动迁补偿政策进行测算。年锦州新出台锦州市国有土地上房屋征收与补偿办法。国家税务总局公告年第号文件企业政策性搬迁所得税管理办法。四项目掠影五市场环境分析项目周边各行业主要分布情况如下图所示本项目位于老城区中心地段，闹事繁华区，周边居住氛围浓厚，交通便利，相关配套成熟。二住宅市场分析古塔区板块目前在售楼盘有逸湖香舍卓远聚基华脉及万成中融国际，销售均价在元平米左右，逸湖香舍项目为现房，其他项目预计也会在明年年底交房。项目价格低主要由于项目体量相对小，远离城市中心商业及住宅区本项目周边二手房市场相对不够活跃。方面由于项目周边无新建住宅社区，老楼比较多，且住户老年人居多，对房屋品质及社区环境等要求不高另方面这些老楼受政府旧城改造政策及太阳广场项目动迁影响，人们都在等待动迁，如不急需钱都不愿进行销售项目周边所出售二手房价格均价约在元宝地颐园将军苑白日南里吉庆里价格居高，这主要是由于住宅品质及部分住宅小区为学区房原因。项目地处锦州老城区核心地段，生活公共配套齐全交通便利，板块价值认可度较高现本项目周边区域板块内产品供给基本较少，现只有太阳广场项目即将开始推售公寓，而本项目作为新增项目在太阳广场项目公寓推售之后又可在产品设计上填补市场商品产品断档问题，有效捕捉市场机遇。小结依据现阶段市场情况及周边配套环境，参考太阳广场公寓推售价格，在项目可研测算时，考虑未来价格上涨预期，按年涨幅计算，既住宅测算销售均价定位元。三商圈分析锦州市商业分析古塔区中央大街核心商圈小商品批发市场园及服装市场，供所有儿童进行娱乐建立五金器械市场，保留原有山西街业态等等业态进行排布，丰富岛式商业经营业态，吸引不同客户进行消费。本项目核心定位独栋岛式商业围合岛式商业本项目岛式商业面临难点目前兴起岛式商业均为层，且岛式商业排布不规则，对项目容积率有定影响正常岛式商业与住宅相分离，因此如将岛式商业上面加入住宅，对商业氛围有所影响，在逛街时会使客户产生很强烈压抑感由于岛式