场风险主要表现在以下几个方面购买力风险由于该项目所处环境竞争将日益激烈，贷款企业应加快施工进度，尽快开盘发售，抢占市场。营销策略风险开发项目在其所在区域定位最高，但售价较低。对外借款应时时关注市场，调整营销策略以降低风险，尽早还款，减少利息均居住面积目标，促进城市总体规划实施。龙舟大厦套型面积定位较小，价格是市区同等户型价格，能享受地方定税费减免，项目具有定市场竞争能力，但营销策划显得尤为重要。龙舟大厦项目定位是面向广大普通收入水平者，每套住房消费额在万元左右。公司准备采取住房装修汽车组合按揭和公积金组合贷款方式，增强销售力度，抢占市场，顺利实现销售收入。第六章成本估算投资估算估算依据和方法龙舟大厦项目工程估算是依据工程已拟报建资料和方案国有土地使用证及出让合同项目可行性研究报告等，参考成都地区同类建设项目经济标准，并结合项目自身实际情况进行测算。二项目总投资构成该项目规划用地面积亩，总建筑面积商业用房。总投资包括土地费用前期工程费用房屋开发费管理费销售费财务费用预备费用和其他费用。经测算，项目总投资万元。投资估算明细见下表投资估算明细表用地面积建筑面积序号费用名称投资额万元单位技术经济指标占总投资备注负荷或工程量单位指标合计土地费用平方米国有土地使用证二前期工程费规划勘测设计费平方米可行性研究费平方米三同平费平方米三房屋开发费建安工程费平方米住宅平方米框架商业用房平方米框架车库平方米框架二室外工程费附属工程费电梯平方米道路绿化平方米四管理费用万元按销售收入五销售费用万元按收入六财务费用万元货币利率七预备费用基本预备费万元涨价预备费万元八综合税费万元按收入三投资估算说明土地费用以企业取得国有土地使用证缴款单据和土地出让合同为依据，确定项目用地综合单价为元，其中含土地出让金拆迁安置补偿费等共计万元。前期工程费用按照企业实支付金额，确定现金流量在现金流量总金额中占比较高，说明我公司现金流量比较充足，从筹资活动产生现金流量来看，在现金流量总中占比较小，这与公司较低负债率相关，说明我公司在现金流量上借款依赖较小。我公司在中国银行滨江办事处开设基本帐户，截止年末，该公司日均银行存款万元，未向其他金融机构申请贷款，无任何不良信用记录。第四章项目建设条件项目建设必要性住宅产业发展前景联合国人居大会宣布提出了人人都有套舒适住房口号。近年来，中国每年新建住宅量已达十余亿平方米，住宅产业正在形成有效拉动内需和提升个重要产业。预计年成都市住宅建设计划达亿元，施工建筑面积达万平方米，为全市住宅产业发展提供了较大空间。二龙舟公寓大厦小户型住宅楼建设有利性龙舟公寓大厦位于九眼桥北端环路东五段与宏济路交汇处。两面临城市主要干道，方临米宽城市次干道，紧临府南河侧，不仅视野开阔，还具有极佳地理环境北临成都小商品批发市场灯具市场南临四川大学望江公园，并与市政府规划龙舟广场体闲区和水井坊名胜游览区连成片，以及成都至乐山通航起点码头。因此，龙舟公寓大厦所处区域是市政府规划向东发展个亮点。交通顺畅，人流相当集中。政策方面龙舟大厦原由成都公用事业房地产开发公司进行承建。由于资金原故，加上其它方面因素，项目停盘烂尾。经市政府市建委相关部门等多方协调，由鑫五环公司继续进行复工开发，给予较多优惠政策。按成都市建委以成清办发号文件通知市相关部门，给予按特事特办原则，及税费等相关费用减免政策，是龙舟大厦项目又次建设开发盈利有利性。交通方面龙舟大厦紧邻环路内侧，坐落在九眼桥北端南北方向交通顺畅，东向龙舟大道，及宏济路。近年来政府对市政道路路网完善，及对交通堵塞地区加以整治，使该项目处于四面临街。视野宽阔，人车来往畅便。地理环境方面龙舟大厦位于府南河侧，与四川大学望江公园水井坊合江亭游览区形成轴，上与环路和宏济路交汇，有不可再造性地理环境。基础设施方面拟由成都市政府完成项目上下水电气光纤通讯道路等大小配套都全部齐备。环路全线整治完成，宏济路加宽完工。综合上述，是龙舟大厦建设有利性。三龙舟公寓大厦项目建设内容规模和建设方案龙舟大厦原拟建为商务写字楼。建筑面积，主楼层，局部层，地下两层，裙楼层，大厦托普工业园软件园中银大厦农资大厦滨江花苑住宅小区等建设项目。第五章市场评估市场供求状况及其发展趋势房地产开发潜项目为全销售项目，以营销量盈亏平衡点进行其盈亏平衡分析，按以下公式计