设计落后质量低劣，以上构成危房。卫生条件差区内杂草丛生，垃圾成堆，基本无排水排污设施，污水粪水漫溢，不符合争创省级卫生城市要求。安全隐患大区内房屋私建乱搭现象严重，房屋间隔距离小，通道不符合消防标准，基本无消防设施，旦发生火灾蔓延迅速，难以控制。居民反映强烈新修粮食路高出该区地面，使其地势低洼，到下雨天气，积水成河，出入不便，区内居民多次向有关部门反映，强烈要求改造。现根据武穴市人民政府关于加快推进对棚户区改造批复武政函号文件精神，武穴市房地产管理局经研究，委托公司和公司作为承办主体，依法依规做好棚户区拆迁改造建设等有关工作，并拟在此项目工程相关工程税费上适当予以减免，具体内容详见附件六和七。依照武穴市房地产管理局关于将改造项目纳入城市棚户区改造计划批复武政函号文件见附件八，同意将改造项目统筹纳入年度城市棚户区改造计划，拆迁总户数为户，总建筑面积为平方米，项目整体建成后计划拆迁还建面积平方米。同时，依据相关部门文件，委托公司负责组织实施工作，依法依规做好改造范围内房屋拆迁补偿安置和协调稳定工作。武穴市城乡规划局核发中华人民共和国建设项目选址意见书选字第号，以及武穴市国土资源局关于武穴市棚户区改造项目建设用地预审复函武土资预审函号文件，同意该项目选址，用地总规模公顷，土地用途为商业住宅，符合武穴市城乡总体规划，具体内容详见附件九和十。按照武穴市城乡规划委员会武穴市城乡规划委员会年第四次会议纪要武政委号文件见附件十，同意棚户区工程规划方案，由房产局牵头，出台符合武穴市情况政府主导房屋征收补偿实施方案由政府主导，有序推进棚户区改造，市征收拆迁办公室升格，主任由房产局局长兼任，报编委会讨论。本项目房屋拆迁补偿合同详见附件十二。根据关于印发中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法通知财综号文件精神，国家为支持地方做好城市棚户区改造工作，加强中央补助城市棚户区改造专项资金管理，提高财政资金使用效益，根据国有土地上房屋征收与补偿条例国务院令第号，以及城市棚户区改造工作进展新情况新要求，修订了中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法，以加快推进城市棚户区改造这重点民生工程。本项目将得到国家专项资金大力支持，从财政上更能保证项目顺利实施。项目建设必要性改善民生和推进城市化需要国务院关平，把城乡居民就业增收社保宜居作为系统民生工程来抓，让改革发展成果惠及千家万户，充分调动全市人民群众积极性和创造性，建设幸福武穴。本项目建设积极响应武穴市十二五社会和经济发展号召，改善了居民生活条件与环境，推动了武穴市经济发展，具有很大社会与经济效益，该项目建设实施是十分必要和紧迫。实现武穴市城乡总体规划需要按照武穴市城乡总体规划总目标统筹城乡协调发展，全面形成城乡居民享有基本同质化生活条件均等化公共服务平等化经济社会权利城乡体化发展格局。同时提高城镇化水平，推进城乡空间体化发展。到年，市域人口达万人，中心城区人口达万人，城镇化水平达到年，市域人口达万人，中心城区人口达万人，城镇化水平达。形成主城四区两特色镇个农村新社区四级城乡体系，全面实现城乡体化发展目标。努力把武穴要建设成为鄂赣皖边际中心城市现代港口城市宜居宜业园林城市。本项目处于武穴市县城中心地段，是武穴市棚户区改造规模较大项目，亦是城乡总体规划中主要商业街。本项目注重对城市基础设施和配套设施建设，改善整个区域环境，为城市提供高质量富有人文气息城市空间环境。项目建设符合武穴市城乡总体规划，是武穴市实现城市整体发展规划需要。建设单位发展需要公司和武穴市房地产综合开发有限公司，拟集各界人士优势资源，以高效率管理高水平服务发挥团队力量，按照管理制度化经营多元化服务规范化运作督导化质量标准化先进模式发展，力求创造良好社会效益和显著经济效益。本着对城市形象高度负责态度，通过棚户区改造，建设优质武穴市商业街及住宅小区，将其打造成具有地标性建筑，提高武穴市城市形象，以达到社会效益和经济效益双赢效果。综上分析，武穴市棚户区改造项目建设实施是十分必要。第三章项目选址及建设条件自然环境概况地理位置本项目建设地点位于武穴市北川路南侧，广济大道北侧，地理坐标为东经，北纬。武穴市是长江航运与新建京九铁路交汇地，陆路水路交通便利，东至江西九江公里，西至武汉公里。本项目地理位置见附图。地形地貌武穴市位于鄂东边沿，大别山余脉南麓，居长江中游下段北岸。境内田镇江段，由于两岸高山陡绝，峡流奔腾，紧扼长江下游咽候，喻为楚江钥匙。地形是半丘陵半平原，地势北高南低，北部为低山区，西中部为丘陵区，东南部为湖区和长江带形冲积平原。境内最高点为太平山尖峰，海拔米，最低为太白湖底，海拔米。厂区周围所在区域处于长江级阶地之中，属典型第四纪冲淤积土层，地貌情况比较单，多数为稻或棉花地，农作物主要有稻麦油菜棉花芝麻等，除了少数沟渠和池塘外，表层均为耕植土和腐殖土覆盖。气候条件武穴市地处长江中投资估算范围投资估算结果第十二章项目经济效益评价项目收入估算分析成本分析利息支出项目经济效果评价第十三章社会评价项目对社会影响分析项目对所在地互适性分析社会评价结论第十四章结论和建议结论建议附图附图项目规划总平面图附图二项目分期建设图第章总论项目概况项目名称鹏户区改造项目建设单位公司和公司资质等级房地产开发企业三级资质项目性质改建项目总投资及资金筹措项目总投资亿元。其中工程费万元，占总投资其它工程费用万元，占总投资预备费万元，占总投资，详见附表。项目总投资为亿元，全部由公司自筹解决，相关银行贷款手续正在办理之中。建设工期项目建设周期为五年。由年月年月。项目建设内容本项目总用地面积，规划总建筑面积，其中商业用房主要经营零售项目，未涉及餐饮桑拿沐足等行业，住宅用房，写字楼及公寓建筑面积为。项目规划总平图详见附图。本项目位于武穴市永宁大道北粮食路东东港以西北川路南。地块方正，地势平坦，视野开阔，处于县城中心段，区位优势明显。实为得天独厚商业中心和理想居住场所。项目建设内容包括桩基工程面积主体土建工程建筑面积水电通信及消防设施安装工程面积装饰及节能工程面积公共基础设施包括供水供电通讯等综合管沟及管线设施建设，以及排水排污管网建设项目商铺区采用分装柜式空调，未设置中央空调及冷却塔。附建工程包括小区内道路建设坪院硬化绿化亮化污水处理设施及垃圾收集点围墙门楼建设道路硬化及绿化亮化工程。项目主要经济技术指标汇总表表项目主要建设内容建筑物名称层数主要建设内容备注楼住宅楼裙楼写字楼楼住宅楼裙楼住宅楼裙楼住宅楼裙楼住宅楼裙楼住宅楼裙楼住宅楼裙楼住宅楼裙楼住宅楼裙楼住宅楼裙楼住宅楼裙楼公寓楼裙楼住宅楼裙楼住宅楼裙楼住宅楼裙楼公寓楼老干活动中心表总地块主要济技术指标项目数量单位总用地面积平方米建筑占地面积平方米建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米商业建筑面积平方米写字楼及公寓建筑面积平方米地下室建筑面积平方米停车位辆容积率建筑密度表地块主要济技术指标项目数量单位总用地面积平方米建筑占地面积平方米建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米商业建筑面积平方米写字楼建筑面积平方米地下室建筑面积平方米停车位辆容积率建筑密度表地块主要济技术指标项目数量单位总用地面积平方米建筑占地面积平方米建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米商业建筑面积平方米公寓建筑面积平方米地下室建筑面积平方米停车位辆容积率建筑密度表地块经济技术指标项目数量单位规划净地面积平方米建占地北岸，属亚热带季风换房，拆迁户为户，均户，出租面积为，每户每年出租费用为元年，每年住宅用房出租收入为万元。商业用房出租收入商业用房总面积，根据武穴市该地段当前商业房出租价格及发展趋势，预计该项目平均租金为元月，平均出租率按照计算，每年出租收入为万元。写字楼及公寓出租收入写字楼及公寓用房总面积为，根据武穴市该地段当前写字楼及公寓房出租价格及发展趋势，预计该项目平均租金为元月，平均出租率按照计算，每年出租收入为万元。停车位出租收入该项目停车位共，实行收费停车，预计平均出租价格为元年车位，平均出租率按计算，每年车位出租收入为万元。具体估算详见附表武穴市棚户区改造工程建设项目营业收入和营业税金及附加估算表成本分析建设期成本开发固定成本总投资为亿元，其中工程费用为万元，其他工程费用万元，不可预见费为万元。营业税及附加包括营业税，城市维护建设税，堤防工程维护费，教育费附加，地方教育发展费等根据财税号文件规定，对棚户区改造项目开发商，在商品住房等开发项目中配套建造安置住房，依据政府部门出具相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积比例免征城镇土地使用税。管理费用按按总资产额计算，每年支出为万元固定资产折旧费房屋等建构筑物折旧期限年，设备折旧年限年，残值均为，按直线折旧法折旧，年折旧费万元。递延资产摊销费摊销年限年，按年等额摊销，年摊销费万元利息支出按照资金滚动计算投入，项目前期土地及建设资金预算，项目融资额按照万元计算，融资利息按，按四年计，融资成本为万元万元。具体估算详见附表武穴市棚户区改造工程建设项目总成本费用表项目经济效益评价根据以上成本和收入数据，我们建立相应财务分析表格，经计算得出以下经济指标所得税前项目净现值标准折现率，万元所得税后项目净现值标准折现率，万元项目内部收益税前税后项目投资回收期本项目建设投资回收期建设期在内是年。具体详见附表武穴市棚户区整体改造工程建设项目财务现金流量表从经济效益来看，该项目建成商业住宅楼全部销售后，上述数据分析得知税后财务内部收益率为，开发净利年含建设期年，从财务效益分析本项目是可行。第十章社会评价项目对社会影响分析随着国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，尤其是住宅房地产开发已成为房地产开发