进程中有益产物。截至年月底，玉溪市共有岁以上老人万人，占全市人口总数岁之间老人万人，占全市人口总数岁之间老人万人。站全市人口总数岁之间老人人，岁以上老人位。红塔区共有岁以上老人万人，占全区人口总数岁之间老人万人，占全区人口总数岁之间老人万人岁之间老人人，岁以上老人位。据统计，玉溪市老龄化比例以每年增长率递增。以上数据显示，开办养老机构有着庞大客源，为项目建设运营奠定了坚实市场基础，加之市区两级人民政府部门大力鼓励民办非盈利福利事业，在税收上给予全免税政策优惠，为项目收益提供了政策基础和保证。玉溪是适宜人类居住地区之，曾有版纳昆明元江易门等离退休人员电话询问是否有较好老年公寓。因此，我们投资老年颐养中心本着以以人为本服务完善环境优美设施齐全建设原则，将展示较好社会效应和环境效益。据此，我们对玉溪现有两个老年福利中心作了相关调查夕阳红托老院占地约平方米，共有两幢简易两层楼房，有床位个，现入住老人幼儿共计人。夕阳红托老院总体情况不理想，居住环境卫生条件差，设备设施简陋，服务人员不到位内设三人间和单人间食堂，基本上没有任何娱乐设施和休闲康体设备，连基本电视都没有，仅设有床铺，院子很小，基本就是个过道，老人可以说没有活动场所，但因为收费标准较低，入住率为左右星光公寓占地约平方米，总体环境良好，设有单间双人间和三人间，约个床铺，现已全部住满，如需入住，需排队预约。星光公寓基础设施较夕阳红好，但娱乐设施和健身房也较简单，仅有把按摩椅和个脚底按摩器，娱乐设施仅有个麻将室，院子较小，老人活动范围小，但因为居住环境还算不错，因此选择入住人员标准上比夕阳红更高些，等待入住人也较多，星光公寓缺陷是床位少面积小。据调查，老人希望环境好玉溪市福安康颐养中心项目建设可行性研究报告代项目建议书玉溪市福安康颐养中心项目筹备组二九年三月机密材料请勿外传项目概述„„„„„„„„„„„„„„„„项目名称及项目承担单位情况„„„„„„„可行性研究报告编制的依据和研究范围„„„主要技术经济指标„„„„„„„„„„„„第二章项目建设背景及必要性„„„„„„„„„„项目提出的背景„„„„„„„„„„„„„项目建设的必要性„„„„„„„„„„„„第三章市场分析预测及营销方案„„„„„„„„„社会福利事业市场化发展前景„„„„„„„营销方案„„„„„„„性研究报告编制依据和研究范围可行性研究报告编制依据国务院民政部关于支持社会力量兴办社会福利机构意见民发号全国老年办发号关于加强老年人有待工作意见玉溪市红塔区人民政府十五发展计划纲要可行性报告研究范围根据国家发展与改革委员会对项目可行性研究报告有关内容和要求，依据有关统计资料，结合项目实际情况，全方位多层次地对项目建设背景项目建设必要性建设地点建设条件建设规模及内容项目建设进度和组织管理投资结算和资金筹措效益分析等方面进行研究和论述，为项目决策提供依据。研究结论玉溪市福安康颐养中心项目建设，符合国家大力发展社会公益事业政策导向，顺应赡养老人传统美德与现代社会高节奏高效率时代精神要求，符合国家倡导老有所养老有所学老有所乐老有所为老龄工作指导思想。玉溪市红塔区作为玉溪市政治经济文化科教中心，完善社会福利事业，特别是建立老年人颐养天年场所，建立健全社会服务体系，立足老年福利事业发展史各级政府部门工作重点。玉溪市福安康颐养中心项目建设，对完善玉溪社会福利事业，积极探索新形势下社会福利市场化和完善社会化服务功能等方面具有重要现实意义。项目规划设计建设目标是建成云南省乃至西南地区规范化标准化，集庭园式花园式养老保健医疗健身休闲等多功能为体社会养老服务业典范，项目始终坚持以人为本理念，为玉溪社会福利事业完善和发展提供强有力支持，带动老年福利事业向标准化规范化市场化体化方向发展，降低政府社会管理成本，加快老年福利事业发展步伐。项目建设单位通过多年经营发展，具有较强资金实力和融资能力，有着丰富商业管理经验。经营发展理念超前，商业信用良好，对项目实施措施保障到位。根据市场分析，项目性质是公益性社会福利事业，与其它行业比较而言，虽利润较薄，投资回收期较长，但老年事业既是项新型社会事业，也是种大有可为新兴产业，在政府领导和大力扶持下，市场潜力将最大化释放，庞大客户需求群体将为社会稳定作出巨大贡献，稳定客户可为企业维持正常经营奠定基础。建议主管部门对可行性研究报告尽快进行论证审批，以便使项目尽早开展下阶段工作。鉴于项目社会公益特殊性和玉溪处于空白实际，建议政府在规划选址土地政策等方面给予支持。主要技术经济指标序号项目名称单位数量备注土地利用亩总占地面积平方米建筑面积平方米其他设施配套面积平方米建筑占地利用率劳动定员人年工作日日日工作班次班项目总投资万元建设投资万元其中固定资产投资万元无形资产投资万元递延资产投资万元预备费万元流动资金万元年营业收入万元年营业税及附加税万元营业费用万元管理费用万元财务费用万元利税年利润总额万元年所得税万元年利税总额万元经济效益指标评价投资利润率平均投资利税率财务内部收益率投资回收期年第二章项目建设背景及必要性项目提出背景玉溪市老年社会福利事业发展现状从建国初期到世纪年代中期，玉溪市养老机构基本只是建立了农村社区较为简单养，社会福利事业相对滞后于经济发展，多年来，政府承担经济社会各项事业建设任务较为繁重，压力巨大，从而导致投入不足。因此，引导和利用民间资本投入，探索社会福利事业市场化运作，解决社会福利问题，是当前政府探索重要课题。玉溪市福安康颐养中心项目建设正是探索福利事业社会化排头兵。是玉溪生态城市建设需要老年社会服务业是生态城市建设重要内容。项目是个老年人颐养中心，环境规划和建设布局是以花溪秀河茂林修竹亭台水榭假山奇石山水浑然天成为主题，项目建成可为旅游小镇建设形成强力互补，充实文化内涵，环境相得益彰。旅游小镇建设又可为项目提供强有力外部环境支持，使碧玉清溪发挥环境效应，也是生态城市建设根本目。第三章市场分析预测及营销方案社会福利事业市场化发展前景老年社会服务事业市社会福利事业部分，它存在和发展是社会文明进程中有益产物。截至年月底，玉溪市共有岁以上老人万人，占全市人口总数岁之间老人万人，占全市人口总数岁之间老人万人。站全市人口总数岁之间老人人，岁以上老人位。红塔区共有岁以上老人万人，占全区人口总数岁之间老人万人，占全区人口总数岁之间老人万人岁之间老人人，岁以上老人位。据统计，玉溪市老龄化比例以每年增长率递增。以上数据显示，开办养老机构有着庞大客源，为项目建设运营奠定了坚实市场基础，加之市区两级人民政府部门大力鼓励民办非盈利福利事业，在税收上给予全免税政策优惠，为项目收益提供了政策基础和保证。玉溪是适宜人类居住地区之，曾有版纳昆明元江易门等离退休人员电话询问是否有较好老年公寓。因此，我们投资老年颐养中心本着以以人为本服务完善环境优美设施齐全建设原则，将展示较好社会效应和环境效益。据此，我们对玉溪现有两个老年福利中心作了相关调查夕阳红托老院占地约平方米，共有两幢简易两层楼房，有床位个，现入住老人幼儿共计人。夕阳红托老院总体情况不理想，居住环境卫生条件差，设备设施简陋，服务人员不到位内设三人间和单人间食堂，基本上没有任何娱乐设施和休闲康体设备，连基本电视都没有，仅设有床铺，院子很小，基本就是个过道，老人可以说没有活动场所，但因为收费标准较低，入住率为左右星光公寓占地约平方米，总体环境良好，设有单间双人间和三人间，约个床铺，现已全部住满，如需入住，需排队预约。星光公寓基础设施较夕阳红好，但娱乐设施和健身房也较简单，仅有把按摩椅和个脚底按摩器，娱乐设施仅有个麻将室，院子较小，老人活动范围小，但因为居住环境还算不错，因此选择入住人员标准上比夕阳红更高些，等待入住人也较多，星光公寓缺陷是床位少面积小。据调查，老人希望环境好，有配套健身设备娱乐设施。对社会各阶层调查情况各阶层人士对兴办老年公寓表示赞同，认为是种社会趋势件大好事。特别是在职员工认为老年公寓式未来老人归宿，在岁左右人群中，大多数人认为未来养老靠子女可能性不大，选择入住条件较好老年人公寓人数较多。从费用上来说，行政事业单位玉溪类似工程费用计取。设备及安装工程费用包括相关多功能服务项目设置设备及材料购置和安装费用。公用工程及辅助工程建设费用设备及安装费用不再单列。勘察设计费及工程建设监理费，依国家规定和本项目行业特点，费率按下限计取。勘察设计费为第第二项费用。建设单位管理费按固定资产投资计。预备费费率按第二三项费用和计。本项目固定资产投资方调节税为零。估算结果本项目总投资万元，其中固定资产投资万元，无形及递延资产万元。资金筹措项目总投资估算万元，其中自筹万元。银行贷款万元。流动资金由投资方自筹。第十二章经济效益分析及评价主营业务收入我中心是个高起点高标准功能齐全颐养中心，综合各酒店公寓居家式私人住宅和医院式养老病房收费标准，平均按每人元月标准收费，第期入住后住宿及伙食科实现收入万元，第二期建成完工后收入预计可达万元。考虑到有部分特别护理特殊老人，我中心计划人床位，护理标准每人元月，可收费万元。成本费用估算我中心投资该项社会福利事业，可为政府解决多人就业问题，劳动定员计划第期需安置人，第二期人，共安置人固定资产计提折旧，按国家政策年计提，预计净残值率，第期完成固定资产投资万元，按第期营运承受能力，年折旧率计提年折旧万元，全部工程完工适当延长折旧年限，按年综合折旧率计提万元无形资产土地万元按国家规定使用年限年平均摊销，年摊销万元资金费用估计我中心预计投资万元，自筹资金万元，银行解决贷款万元，计划第期贷款万元，第二期增加万元，产权式公寓约万平方米，