房地产评估高等教育教学课件精品ppt带内容

土地的自然特性表现在以下方面土地面积的有限性。

土地空间位置的固定性。

土地使用价值的永续性和增值性。

土地的不可替代性。

土地的经济特性主要表现在以下几方面用途多样性。

经济地理位置的可变性。

可垄断性。

土地资产的可垄价过程。

估价方法采用假设开发法。

最佳开发设计。

预计建设期。

估计开发费用。

预计售楼价。

求取地价。

按建筑物承重结构分类钢结构。

钢筋混凝土结构。

混合结构。

砖混结构。

砖木结构。

简约高等教育教学课件房地产评估房地产的概念实物是房地产中看得见摸得着的部分。

权益物权是房地产中无形的不可触摸的部分，包括权利利益和收益。

区位是指宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括他与重要场所的距离。

距离有空间直线距离交通路线距离和交通时间距离。

房地产的特征位置固定性房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。

耐用性方面认识。

按社会经济用途按经济地理位置按所有权归属按利用程度按开发程度与开发趋势土地资产的特性土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。

土地的自然特性表现在以下方面土地面积的有限性。

土地空间位置的固定性。

土地使用价值的永续性和增值性。

土地的不可替代性。

土地的经济特性主要表现在以下几方面用途多样性。

经济地理位置的可变性。

可垄断性。

土地资产的可垄断性构成了土地资产市场价格的基础。

土地资产价格体系土地资产价格类型基准地价。

标定地价。

土地使用权出让底价。

转让价格。

出租价格。

土地资产价格的特点土地资产价格的特点土地价格不是土房地产评估高等教育教学课件精品带内容.的房屋。

严重损坏房，成新率在以下的房屋。

危房，成新率接近的房屋。

采用打分法的关键问题，是打分标准是否科学合理，是评估人员对打分标准掌握和运用的水平。

成新率结构部分合计得分装修部分合计得分设备部分合计得分其中结构部分的评分修正系数装修部分的评分修正系数设备部分的评分修正系数。

建筑物功能性贬值的估算建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途使用强度设计结构装修设备装备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。

对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失般是以建筑物的功能性贬值体现的。

建筑物经济性贬值的估算建等教育教学课件房地产评估房地产的概念实物是房地产中看得见摸得着的部分。

权益物权是房地产中无形的不可触摸的部分，包括权利利益和收益。

区位是指宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括他与重要场所的距离。

距离有空间直线距离交通路线距离和交通时间距离。

房地产的特征位置固定性房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。

耐用性从种意义上讲，土地的使用具有永续性。

建筑物经建造完成，其寿命是相当长的。

影响因素多样性房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。

投资大量性保值增值趋势房地产评度，通常以年为单位。

价格指数调整法。

价格指数法由于方法本身的缘故，在推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足。

待估建筑物重置成本待估建筑物账面原值综合价格指数建筑物重置成本的估算方法重编预算法。

此法主要适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物。

建筑物实体性贬值率及成新率的估算使用年限法运用使用年限法的关键在于，测定个较为合理的建筑物尚可使用年限。

打分法。

按房屋的结构装修设备等组成部分的完好和损坏程度，划分为个等级完好房，包括了成新率在以上的房屋。

基本完好房，包括了成新率在之间的房屋。

般损坏房，包括了成新率在之收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。

土地收益额及其估算实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。

客观收益是排除了实际收益中属于特殊的偶然的因素后所得到的般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。

土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括无形收益。

土地收益通常是通过土地的具体使用，以房地合的形式获得的。

以房地产出租为例，求取土地纯收益由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。

成本法案例分析待估物状况。

评估日期。

评估基准日。

评估目的。

评估方法。

评估过程评估测算。

房地产评估高等教育教学课件精品带内容。

土地价格主要由土地的需求决定。

土地价格具有明显的区域性。

土地价格的上涨性。

土地需求上升资本的边际收益率会下降。

影响地产价格的因素般因素区域因素个别因素土地使用权评估的原则替代原则最有效使用原则变动原则供需原则贡献原则土地权属的类型土地所有权全民所有制和劳动群众集体所有制。

划拨土地使用权单独的划拨土地使用权不得转让。

以划拨方式取得的土，通常按下列步骤进行计算总收入。

求取总费用。

此处不包括利息求取总收益。

确定房屋纯收益。

房屋现值房屋重置全价年贬值额已使用年数求取土地纯收益。

土地还原利率及其估算土地还原利率实际上是土地投资报酬率。

利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益价格等资料，反推算出还原利率。

通过完全利率无风险收益率加上风险调整值风险收益率的方法求取还原利率。

还原利率安全利率风险调整值各种投资及其风险收益率排序插入法。

土地收益年限及其测算土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。

简约高价格指数调整法。

价格指数法由于方法本身的缘故，在推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足。

待估建筑物重置成本待估建筑物账面原值综合价格指数建筑物重置成本的估算方法重编预算法。

此法主要适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物。

建筑物实体性贬值率及成新率的估算使用年限法运用使用年限法的关键在于，测定个较为合理的建筑物尚可使用年限。

打分法。

按房屋的结构装修设备等组成部分的完好和损坏程度，划分为个等级完好房，包括了成新率在以上的房屋。

基本完好房，包括了成新率在之间的房屋。

般损坏房，包括了成新率在之间的房屋。

严重损坏房期日的价格。

政策因素。

供需状况。

其他如贷款利率。

替代原则供需原则最有效使用原则产地合原则在用市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行估价。

具体表现在以下两个方面建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品。

建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。

建筑物成本构成建筑安装工程费。

前期费用。

其他费用。

间接费用。

合理利润。

资金成本。

税金。

建筑物重置成本的估算方法预决算调整法。

项目决算与重置价值的联系。

决算价格即为建筑物的历史成本。

竣工决算资料提供了建筑物建设的当期工程量资料。

材差价。

地材价差额。

地材用。

合理利润。

资金成本。

税金。

建筑物重置成本的估算方法预决算调整法。

项目决算与重置价值的联系。

决算价格即为建筑物的历史成本。

竣工决算资料提供了建筑物建设的当期工程量资料。

材差价。

地材价差额。

地材价差额定额直接费地价价格指数人工费和机械调整费。

人工费调整数工日数价差额工日价差额工日评估基准日工日单价预决算工日单价调整后的机械费定额直接费当地规定的取费系统其他直接费调整。

调整后的机械费工程决算直接费评估基准日其他直接费取费标准计算重置基价。

工程直接费调整后的人工费调整后的材料费调整后的机械菲调整后的其程序明确评估基本事项明确评估本身目的基准日。

拟定评估工作方案实地勘查搜集资料选用评估方法评定估算假设开发法残余估价法路线价估价法基准地价修正法等。

确定评估结果，撰写评估说明和报告土地使用权及其实质土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让出租转让抵押投资的权利。

土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业并进行评估。

土地的分类及其特性土地资产及其分类从评估角度，土地是指包括地上空间和地下空间的地表，是个立体的概念，可以从纵横，通常按下列步骤进行计算总收入。

求取总费用。

此处不包括利息求取总收益。

确定房屋纯收益。

房屋现值房屋重置全价年贬值额已使用年数求取土地纯收益。

土地还原利率及其估算土地还原利率实际上是土地投资报酬率。

利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益价格等资料，反推算出还原利率。

通过完全利率无风险收益率加上风险调整值风险收益率的方法求取还原利率。

还原利率安全利率风险调整值各种投资及其风险收益率排序插入法。

土地收益年限及其测算土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。

简约高的房屋。

严重损坏房，成新率在以下的房屋。

危房，成新率接近的房屋。

采用打分法的关键问题，是打分标准是否科学合理，是评估人员对打分标准掌握和运用的水平。

成新率结构部分合计得分装修部分合计得分设备部分合计得分其中结构部分的评分修正系数装修部分的评分修正系数设备部分的评分修正系数。

建筑物功能性贬值的估算建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途使用强度设计结构装修设备装备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。

对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失般是以建筑物的功能性贬值体现的。

建筑物经济性贬值的估算建出租为例，求取土地纯收益时，通常按下列步骤进行计算总收入。

求取总费用。

此处不包括利息求取总收益。

确定房屋纯收益。

房屋现值房屋重置全价年贬值额已使用年数求取土地纯收益。

土地还原利率及其估算土地还原利率实际上是土地投资报酬率。

利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益价格等资料，反推算出还原利率。

通过完全利率无风险收益率加上风险调整值风险收益率的方法求取还原利率。

还原利率安全利率风险调整值各种投资及其风险收益率排序插入法。

土地收益年限及其测算土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长房地产评估高等教育教学课件精品带内容.差额定额直接费地价价格指数人工费和机械调整费。

人工费调整数工日数价差额工日价差额工日评估基准日工日单价预决算工日单价调整后的机械费定额直接费当地规定的取费系统其他直接费调整。

调整后的机械费工程决算直接费评估基准日其他直接费取费标准计算重置基价。

工程直接费调整后的人工费调整后的材料费调整后的机械菲调整后的其他直接费计算重置成本。

预决算调整法适用前提和范围。

此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。

预决算调整法主要适用于用途相同结构相同且数量较多的建筑物评估。

房地产评估高等教育教学课件精品带内的房屋。

严重损坏房，成新率在以下的房屋。

危房，成新率接近的房屋。

采用打分法的关键问题，是打分标准是否科学合理，是评估人员对打分标准掌握和运用的水平。

成新率结构部分合计得分装修部分合计得分设备部分合计得分其中结构部分的评分修正系数装修部分的评分修正系数设备部分的评分修正系数。

建筑物功能性贬值的估算建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途使用强度设计结构装修设备装备等不合理造成的建筑物功能