进行评估。集体建设用地与国有土地产权类型不同,虽然国有土地的交易案例很多,但无法直接选用,集体建设用地根本找不到交易案例,无论采用何种估价方法对该土地进行评估,资料的采集上都比较困难。经过大家商议,同意用如下的估价技术路线通过对该地区国有土地进行评估,了解集体建设用地转化为国有土地所需的各项费用进行减价修正,再进行年期修正得出估价对象的正常市场价格。有些经验是在课本上无法学习到的,实践的过程也是课本无法代替的,合格的估价用的确定,也要求评估人员对区域相关工程承包价有很熟悉的了解和把握。相关费用的项目和标准,需要评估人员到规划房产土地财政税务等部门收集相关的法律法规和收费标准,以次作为评估取值的依据。成本逼近法。其计算基本公式为土地价格土地取得费相关税费土地开发费投资利息投资利润土地增值收益修正系数。该方法主要适合乡镇郊区等市场不活跃区域的土地估价,要求宗地所在周边区域有征地拆迁案例,有明确的征地补偿文件。该方法在运用过程中,首先要取得当地征地拆迁补偿文件,因为土地取得费主要依据当地征地拆迁补偿文件相关条款规定,土地开发费用需要调查才能确定部分参照城区基准地价技术报告中涉及的土地开发程度修正中涉及的土地开发费用。估价师个分地区存在几个评估公司,各评估公司在业务来源上竞争非常激烈。对估价方法的实践认识理论考试,会给出评估人员相应的数据,要求利用公式来计算地价,但实际工作中,所有的数据都要自己的收集,下面就专业实践过程中估价方法运用所涉及到的相关工作做简要总结基准地价系数修正法。其计算基本公式为基准地价系数修正法评估的宗地地价基准地价设定开发程度下的宗地地价基准地价开发程度修正幅度其中式中期日修正系数容积率修正系数其它因素修正系数土地使用年期修正系数影响地价区域因素及个别因素修正系数之和。该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业住宅工业综合土地的评估。在实践过程中,城区基准地价技术报告中涉及的土地开发程度修正中涉及的土地开发费用。市县城区基准地价更新工作。涉及各市县中存在基准地价成果使用超过年的更新工作,般由土地行政主管部门委托。工作流程工作流程分为前期工作实地查勘市场调查报告撰写报告审核出具报告提交收费沉淀存档个阶段。第部分专业实践的感受及认识对土地评估行业的了解土地评估行业产生的时代背景随着土地使用制度改革的不断深化,土地评估行业得到了快速发展,已成为我国经济社会发展中不可或缺的重要中介行业,在积极配合土地使用制度改革推进土地市场建设促进土地资源的集约合理利用等方面发挥了重要作用。土地评估行业的法律基础由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十次会议于年月日通过估价师个人工作总结报告上,根据土地的经济和自然属性,按地产的质量等级及仔现实经济活动中的般收益状况,充分考虑社会经济发展土地利用方式土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响,综合评定出块土地或多块土地在权利状态下时点的价格的过程。实践与估价理论市场对地产估价的影响近几年的大宗土地交易频繁。除了万平米的湖亩的城市中心万平米的城等等,开发还将给市场提供了近块土地,拍卖总值预计亿。以及大规模的城市改造工程必然对市场供需关系带来巨大影响,没有土地就没有了地产,如此大量的土地供应,必然造成价格方面的巨大变化,这就要求估价人员紧跟市场步伐,多实践,多交流。市场变化表明,不同的市场类型和程度,其价方法主要适合在城市规划范围内的商业住宅工业综合土地的评估。在实践过程中,首先要收集当地最新的基准地价成果,包括基准地价图表及修正体系,般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中,定要仔细填写现场调查表,主要包括区域和个别因素的调查区域地价水平的调查,这个在实践过程中显得特别重要。本方法存在的不确定因素主要有期日修正系数中涉及的地价指数和还原利率的确定。假设开发法。其计算基本公式为总地价售楼总价开发总费用专业费不可预见费利息利润税费。该估价方法主要适用于待开发建设土地有明确规划依据的土地及建成区房地产市场较繁荣的区段土地。该估价方法首先要求用市场比较法求取宗地预计开发完成后或现行状态的价格水平,自己不断的进步。区位对地价的影响市这几年的建设发展比较迅速从而产生了不少热门的板块,如地铁及这样的工程等,聚焦了市场上多数的优质楼盘,这些板块的形成与政府的总体规划密切相关。这些建设项目的展开使其原有的区位概念产生了很大的变化,也就带动了其价格的变化。如何能客观的进行地产估价就要求估价人员要从宏观上把握房地产市场状况和其空间结构,运用正确的估价方法对待估地产价格进行判断。估价方法在实践中的认识与应用土地估价的方法主要有市场比较法收益还原法剩余法成本逼近法路线价法基准地价修正法。实践与估价理论的关系土地估价的概念土地估价是估价人员依据土地估价的原则理论和方法,在充分掌握土地市场交易资料的基础的取值都要求有法律依据。就目前我国的小城市评估市场而言,这种条件尚不完全成熟,比如基准地价系数修正法中的地价指数及还原利率的确定假设开发法中楼盘的售价成本法中的土地开发费用等都很难找到相关明确量化的可以引用的数据,由此带来相应的业务风险。估价从业人员职业素质带来的风险。目前估价机构普遍存在估价师挂靠另低薪聘请如些应届毕业生等理论和实践经验都不很丰富的估价员来处理日常事务,由此带来的风险主要体现在现场踏勘较粗糙估价报告存在文字计算过程存在逻辑相关取值很大主观性等。年月日建设部中国人民银行联合发出关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知建房号。国有资产评估管理办法年月日中华人民共和国国务院令第场案例。该方法运用过程中的难点在于收集市场比较案例,但大多数时候,要求收集有文字依据的市场案例存在定的难度,有时候比较案例的确定只是依据市场调查,缺乏定的文字依据。收益还原法。该方法由于其特殊性,日常用的较少,因为如果用企业收入来还原,要求提供财务报表,由于委托方考虑自身原因,般不会提供经过审计后的财务报表。如果用租金来进行计算,租金水平虽然可以调查得到,但在实践过程中发现,般用收益还原法来测算的地价和市场价值存在很大的差异,这也许是还原利率的确定上存在些问题所导致的结果。由于各种方法都存在定的局限性和不足,这就要求评估人员在现实估价工作中要多调查多分析,做到心中有价,那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际号发布评估行业的现状属于朝阳产业,具有定的发展空间。业务来源上存在竞争,部分地区存在几个评估公司,各评估公司在业务来源上竞争非常激烈。对估价方法的实践认识理论考试,会给出评估人员相应的数据,要求利用公式来计算地价,但实际工作中,所有的数据都要自己的收集,下面就专业实践过程中估价方法运用所涉及到的相关工作做简要总结基准地价系数修正法。其计算基本公式为基准地价系数修正法评估的宗地地价基准地价设定开发程度下的宗地地价基准地价开发程度修正幅度其中式中期日修正系数容积率修正系数其它因素修正系数土地使用年期修正系数影响地价区域因素及个别因素修正系数之和。该估年,由于该区大面积土地整合,乙公司不能再继续使用该宗土地,双方协商补偿问题。由于协议中没有明确写明补偿的具体办法,所以在具体补偿金额上产生了分歧。于是双方决定共同委托评估公司对该宗土地剩余年期的价值进行评估。集体建设用地与国有土地产权类型不同,虽然国有土地的交易案例很多,但无法直接选用,集体建设用地根本找不到交易案例,无论采用何种估价方法对该土地进行评估,资料的采集上都比较困难。经过大家商议,同意用如下的估价技术路线通过对该地区国有土地进行评估,了解集体建设用地转化为国有土地所需的各项费用进行减价修正,再进行年期修正得出估价对象的正常市场价格。有些经验是在课本上无法学习到的,实践的过程也是课本无法代替的,合格的估价大宗土地交易频繁。除了万平米的湖亩的城市中心万平米的城等等,开发还将给市场提供了近块土地,拍卖总值预计亿。以及大规模的城市改造工程必然对市场供需关系带来巨大影响,没有土地就没有了地产,如此大量的土地供应,必然造成价格方面的巨大变化,这就要求估价人员紧跟市场步伐,多实践,多交流。市场变化表明,不同的市场类型和程度,其供需双方的市场行为讲有所不同,从而直接影响房地产价格。因此,要正确评估地产价格,首先要了解地产市场的变化和基本特征,分析地产市场的供给和需求机器动态关系,把握地产市场的趋势,只有这样,才能正确评估地产价格。产权对地产估价的影响目前,我国房地产产权主要有土地所有权分为国有也就增加了估价的复杂性,市郊区有宗集体建设用地,该宗地所有权人为村农民集体以下简称甲集体,使用权人为建材公司以下简称乙公司。年双方签订租赁协议,乙公司租用该宗地年,租金于签订合同时次性付清,实际用途为工业。合同同时规定,如遇国家征用该土地,甲集体对乙公司进行适当补偿。估价师个人工作总结报告。估价师个人工作总结报告知之愈明,则行之愈笃行之愈笃,则知之益明。这句名言出自朱熹朱子语类,大意是理解得越清楚,实践就越扎实实践越扎实,认识就会更加清晰。土地评估行业也是个对理论和实践要求较高的行业,要想成为名出色的土地估价师,最重要的是要积累估价案例经验,这经验需要在工作过程中进行积累,而不仅仅是通过估价师考试的那些实例要涉及在现实调查中,对宗地所在区域的房地产市场价格的调查和分析,其次开发费用的确定,也要求评估人员对区域相关工程承包价有很熟悉的了解和把握。相关费用的项目和标准,需要评估人员到规划房产土地财政税务等部门收集相关的法律法规和收费标准,以次作为评估取值的依据。成本逼近法。其计算基本公式为土地价格土地取得费相关税费土地开发费投资利息投资利润土地增值收益修正系