累计开发面积达万，到年达到万。年至年间，物业累计总量年均增长，增量年均增长更达，市场供给迅猛增长。新增供应方面，年至年天津市进入了个供应高峰。在大型和外资年津京沪渝穗人均可支配收入及消费性支出情况天津北京上海重庆广州亿元城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出超市相继落成开业推动下，天津市商业物业年均增长超过万。年到年间将有约万商业物业向市场交付。通过对不同商业区域和不同商业类型价格资料调研，天津市商业物业市场主流销售价格集中在元区间，主流租金集中在每天元至元区间。酒店物业市场天津市目前拥有四星级含准四星级酒店共家，可提供各类客房间，占全市客房总量。天津五星级含准五星级酒店共计家，可提供各类客房间，房间数占全市。根据市政府规划，在年奥运会前，天津市场至少需要开发建设家四星级以上酒店，其重点会分布在滨海新区和城区贸易商务频繁商务区。天津市五星级酒店价格直以来保持着相对较为平稳水平，平均房价在元天，实际成交价格约为元天。由于现存供应量还相对较少，竞争压力较小，因此天津五星级入住率仍然较为理想。五星级酒店平均入住率保持在良好水平。天津作为直辖市，有着悠久历史和深厚文化底蕴，目前城市大规模建设，海河沿线改造，会有许多有特色游览娱乐消费景点被开发出来，旅游产品结构和产业规模都会不断地完善和扩大伴随着城市改造，天津将会给人面目新感觉，这对天津酒店业提供了更大需求。酒店服务式公寓市场天津真正意义上服务式公寓很少，目前只有天津国际大厦奥林匹克大厦利顺德酒店公寓喜来登酒店公寓和国际公寓等几家酒店服务式公寓，总共提供大约套公寓单位。这几个项目均由管理及服务水平流物业公司进行管理。其平均租金在元月平方米。另外，还有家标榜为服务式公寓项目，但是般都不提供酒店式服务，因此不能算是真正性。分析结果见表。表敏感性分析结果表不确定因素变化率内部收益率商铺价格开发成本从上表分析结果可以看出，本项目财务赢利性指标对产权商铺价格和开发成本变化均较为敏感，开发成本和售价是敏感因素，应当加强控制。但是当产权商铺价格降低，开发成本增加时，财务内部收益率仍能大于设定帖现率具有定抗风险能力。第十章结论通过上述分析，本项目采用滚动开发方式，建设期为三年，项目建设总投资为元，不考虑融资成本在测算期内可获得利润总额元。经测算，整体项目全投资财务净现值为元，全投资财务内部收益率为，投资回收期为年。因此，项目投资是可行。式服务，因此不能算是真正意义上服务式公寓。文化艺术及休闲娱乐市场文化艺术及休闲娱乐市场是个庞大复杂市场，根据各市场特征以及消费者类型，将其整体市场分为文化艺术市场传统休闲娱乐市场和新兴休闲娱乐市场三大类。文化艺术市场天津有各类博物馆家画廊和美术馆供应量相对较少各类艺术表演场所个。传统休闲娱乐市场天津市电影院高峰时期曾达到家，而截至年，存活只剩下家。夜总会娱乐城歌舞厅象雨后春笋出现，但经营状况良莠不齐。新兴休闲娱乐市场目前天津酒吧以友谊路酒吧街和五大道酒吧较为闻名。但由于缺乏总体规划策划，形式较单面向客户以年轻人为主，经营特色不突出，效益般。咖啡厅近几年发展很快，星巴克和上岛咖啡经营状况较突出。档次较高健身俱乐部在家左右。第三章项目竞争力分析分析优势分析地理位置及交通本项目地处天津城市，紧邻和平路步行街，周边商业众多，是天津最为繁华地区，也是第章项目概况项目背景年天津市政府关于进步加快旅游业发展意见文件确定打造近代中国看天津文化旅游主题板块，即以统规划分步实施政府主导市场运作为原则，紧密结合海河综合开发，以风貌建筑重大历史事件遗址和名人故居为依托，谋划不同主题文化旅游板块系列，实施近代中国看天津三年整合开发规划。天津市花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块以下简称本项目是上述板块重中之重。为确保属，以日本韩国欧美驻津人群为主天津各类企事业单位产生团体消费参与者海外旅游团队天津周边城市消费群体商务文化交流及各种主题消费团体第四章项目开发条件自然条件地形地貌本项目所属地区为平地，呈不规则菱形，长约米，宽约米，适宜进行开发改造。气候气象气候特征天津市位于中纬度欧亚大陆东岸，是东亚季风盛行地区。其主要气候特征是四季分明，春季多风，干旱少雨夏季炎热，雨水集中，秋季天高气爽，冷暖适中冬季寒冷，