目所在地地质勘察报告，工程地质情况如下拟建场地区域构造背景稳定，地基岩埋藏浅，附近无活动性断裂构造带，场区内无滑坡断层淤泥及古穴等不良地质现象，持力层岩体较完整，强度较高，稳定性良好。地震裂度根据中国地震烈度区划图洛阳市属于基本烈度六度地区，按六级设防。外费总建安成本合计政府对部分减免税后利润约二三第二章市场分析洛阳房地产市场分析从目前情况看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产业发展，具体原因如下宏观调控政策成功地实现了经济软着陆，为房地产市场发展提供了宏观经济基础。政府明确把住宅业培养成为新经济增长点，相应出台了国务院关于深化城镇住房制度改革决定，改革目标是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化建立和完善以旧城改造住房为主多层次城镇住房供应体系发展住房金融，培育和规范住房交易市场。我国酝酿多年城镇住房改革步入实施阶段，为房地产发展提供契机。住宅制度改革已进入实施阶段，逐步实行住房分配货币化，切断了个人对福利分房依赖，鼓励个人购房，银行支持个人购房信贷，各地成立了公积金管理中心推出住房公积金贷款，逐步使住房消费成为热点。此项目融资环境大大改善，与中融信托投资集团公司联合开发，配合国家房改政策出台了支持发展个人住房信贷系列相关政策，国务院颁布了住房公积金管理条例，不仅为个人住房提供了融资渠道，而且为房地产开发商快速回笼资金提供保障，使预售率大大提高。房地产已逐步纳入法制化规范化发展轨道，房地产法规体系已基本形成。房地产业正逐步走向理性和成熟，房地产开发全过程已步入法制化规范化。在上述种种利好情况下，可以预见洛阳市地产市场前景广阔，令人看好。特别是住宅开发呈现出较大开发力度，而且销售形势较好，这与国家目前房改政策有关。从城市居民对住房需求看，随着人们观念转变和房改深入，会有越来越多人购买住房，住宅销售将保持在个较高水平上。伴随着新轮经济发展，房地产发展将更加理性，会充分发挥市场机制作用，政府宏观调控力度会得到加强，房地产市场将呈现出以住宅建设为重点平稳发展态势。项目市场前景分析项目环境分析及市场定位本项目拟建于洛阳市西工区，陇海铁路以南，道南路以北，纱厂北路以西，棉麻路以东。紧邻火车站周围居民区密集，商业繁荣，为洛阳市区黄金地段。从周围地块住宅及办公楼销售情况看，由于地处市中心火车站附近，周围环境较好，住宅价格属洛阳市中高档水平，周边住宅及办公楼开发量较大，而且销售情况良好。根据项目地理位置与销售对罚分明。以科学管理创流质量和最佳效益。第九章项目进度计划项目建设期为个月，计划年月动工，年月完工交付使用。第十章投资估算与资金筹措投资估算本估算是在前述建设方案基础上，按照国家关于建设项目投资估算有关规定及河南省洛阳市有关定额与取费标准编制。本项目建设投资万元，各项投资构成如下工程建设费用万元占二其它市政费用万元占三前期预备费用万元占合计万元投资估算主要依据洛阳市同类项目造价测算，工程费用按类比计算，各种收费按洛阳市及国家有关规定估算。土地出让费按委托方提供标准测算，外配套费煤气配套有线电视费等含在土地出让费内全部资金按自有资金考虑，未考虑资金利息。第十章项目财务评价销售收入本项目销售收入包括写字楼及商住销售收入。销售税金按税法规定本项目应缴纳营业税城维税教育费附加等，综合税率为。利润测算本项目销售收入扣除税金及开发成本后为销售利润。敏感性分析价格波动基本不会导致项目出现亏损。投资增加，项目仍能够赢利，但也应切实作好项目管理工作，以降低成本。评价结论本项目财务收益较好，有定抗风险能力，可使投资各方获得较好收益，因此，在经济上是可行。洛阳地亨置业有限公司年月日洛机构工作职员国内大型企业集团管理人员以及律师各种注册师等。综合考虑项目具有竞争优势如下项目位置地处西工区火车站附近为市中心，是住宅机关银行公司各类事务所集中区域，便于公务商务往来，具有定区位优势。该区环境较好，配套齐全，商业较为繁荣，外部环境较好。设计方案新颖，规划完善，充分考虑绿地休闲场地，优质物业服务，可以为人们提供个良好商住环境。周围新现代化居住区已基本形成，人气旺盛。商品房价格分析洛阳市由于地理环境以及城市发展先后时间整体布局等原因项目概况项目名称史家屯旧城改造商住楼建设工程