计可沉淀约万元亿元开盘前资金筹划年月年月预计在年月前支付完全部土地款亩万元万元。在年月期间要支付约万元土地款和万元前期项目启动资金。资金回笼计划年预售收入亿元年预售收入亿元年预售收入亿元年预售收入亿元开发机构不在绵阳当地注册项目公司或分支机构，成立芙蓉汉城项目部负责此项目全程开发与营销执行工作，隶属宏信公司股东会董事会总经理领导和管理项目部设总负责人名，由何亚川先生担任，下设七个职能部门技术部工程预算部工程管理部销售部策划部财务部企业管理部各职能部门日常管理工作由项目部总负责人负责，同时接受宏信公司对口职能部门指导监督与检查，工作向宏信公司对口职能部门报备。项目初期，所有项目职能部门主管财务会计出纳行政助理等岗位由宏信公司从成都总部指派人员担任，其余岗位在当地招聘雇用。六项目分析品牌优势政策优势地段优势环境优势文化优势旅游优势资源整合优势经营整合优势。社会关系网不健全，目前人力资源队伍没有实战管理经验，销售价格偏低，相对而言地理位置有点偏远。绵阳市科技城建设发展很快，而绵阳目前没有能满足高层次住房消费需求房产项目，游仙区商品房成功开发，已经改变了区位弱势。中高档住宅市场需求总量偏低，宅基地政策对中高端客户存在分流。七风险测试风险评估本公司现行方案，特别是住宅方案是否被当地市政府及职能部门完全接受，能否如继往地赢得政府支持，这是本项目首要风险。市场需求容量有限，市场需求量偏小，这是本项目第二大风险。商业用房规模控制及业态形式引导是否成功，是本项目第三大风险。成本控制是否成功合理是本项目第四大风险。人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。二价格风险测试售价灵敏度是最高，铺兴趣认同度最低，只有对于商业步行街选择需要慎重，因为选择商业步行街偏好群体实际外出就餐次数和人均花费金额均是最低，他们只图样式好看，并不来消费，使得商业场所缺乏人气。三结论在满足了我公司提出基本条件基础上，本项目运作是可行。住宅开发总体上比较乐观，开发节奏上要谨慎商业用房首先要控制开发总量，开发节奏要有效调控。联合政府媒体进行引导开发特色餐饮旅游类商业形态四川宏信实业有限公司二二年八月三日风险。人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。二价格风险测试售价灵敏度是最高，因此提高利润关键仍然是提高售价。砖混结构住宅销售均价每提高，可增加利润。而框架定价不符合此经济原则，定价要达到盈亏平衡点话，应达到元平方米。铺面单价敏感度分析铺面灵敏度显然低于铺面和总水平。但铺面利润对总利润贡献率达到了。八项目开发效应社会效益促进绵阳市商品房地产开发水平提高同时带动绵阳博物馆富乐山芙蓉汉城旅游产业带发展。本项目成功开发将会为置信实业异地开发和大型商业地产开发积累经验，促进置信实业和芙蓉古城品牌提升，为成都置信走向四川置信乃至走向中国置信作出贡献。本项目成功开发将会加快宏信房产独立成长步伐。二经济效益可销售房产收益亿元可销售房产成本亿元可销售房产利润亿元可销售房产利润率固定资产成本亿元项目总现金利润亿元项目总利报告概述项目背景总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地亩，有余亩已经拆迁完毕政府承诺年月底完成全部剩余拆迁。土地净地价含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩代征地争取免费，估计目前该地块市场价大概在万元亩之间。周边景观有芙蓉溪富乐山公园李杜祠绵阳市博物馆。紧邻环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区。本项目由黄学玖市长亲自负责。根据地块规划设计条件规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主建筑高度以多层低层为主初步规划表示了极大认可和信任，并承诺本公司该项目开发有优先权。二政策环境规划设计条件根据绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主建筑高度以多层低层为主，临道层，其余层容积率绿地率以上建筑形式色彩雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。政府支持力度绵阳市政府已经将本项目列为绵阳市年城市建设号工程，成立由绵阳市经合办牵头专门班子。政策优惠土地报建税费等方面政策，政府同意给予优惠，至于优惠程度正在协商。政府已经同意本项目在芙蓉溪桥头修筑水坝，并将溪水直接引入小区绵阳市