升，其中年重庆市都市区商品房住宅整体成交价全统计，年重庆市主城区拆迁面积将达到多万平方米，预计拆迁户将达到万户以上资料来源重庆搜房网，按照户均住房需求面积平方米估算，将会直接为重庆房地产市场带来约万平方米消费需求。将要新建西永和茶园两个城市副中心，按照城市新区和组团建设要求，这两个新区建设必须至少要达到人口万以上规模。资料来源重庆市年都市区城市总体规划城市发展方向除向南受地形及行政边界限制外，重庆向北跨越中梁山，向西跨越铜锣山以及向东都有很大发展空间。由于重庆市城市建设起步较晚，未来几年内旧城改造仍将大量存在，方面，旧城改造有利于城市人居环境改善和城市竞争力提升，同时旧城改造也将直接为重庆市房地产业带来庞大消费群体，直接促进重庆住宅市场消费升级。渝北区区域地位重庆渝北区为重庆市传统主城六区之，渝北区在区位交通上具有较为明显优势。由于区域内部地势平坦并且作为近年来新建区域，各种市政道路设施及区域环境面貌都非常好，重庆市江北国际机场重庆市龙头寺火车站等重要市政设施均位于区域内部，其中本项目还紧邻重庆市江北国际机场。随着重庆市整体产业和城市格局向北拓展，渝北区经济和城市发展面临良好发展机遇。目前渝北区内部下辖北部新区国家级经济技术开发区重庆市现代农业园区两路工业园区空港工业园区等众多特色园区，近年来区域整体经济快速发展，已经成为重庆市经济强区之。区域经济发展趋势分析渝北区经济发展趋势根据渝北区政府十五发展规划，十五时期，渝北区将把握重庆主城向北拓展历史性机遇，进步完善城区发展总体规划，精心打造龙溪北部新区两路这条城市主轴线，高起点规划高标准开发。同时，从政府规划发展预期来看，两路片区将与龙溪片区北部新区道成为区域内主要发展区域，其为两路片区最佳环境宜居区整体定位将有利于区域内住宅开发和区域市场整体影响力进步提升。就宏观经济角度而言，在未来几年重庆市经济产业以及城市格局继续保持向北发展情况下，渝北区整体经济有望持续快速增长，特色工业园区住宅开发将成为区域经济主要增长点，因万元，另行再投入，万元用于项目开发，总计自有资金投入，万元，项目开发建设总投资为，万元，余额将通过融资，万元和后续预售收入投入项目后期开发建设，以此来解决还贷和整个项目后续资金需要。二现金流量测算表现金流量测算表单位万元三主要财务指标财务指标分析表序号指标名称指标值备注销售毛利率销售净利率投资报酬率自有资金回报率投资回收期静态月投资回收期动态月净现值，内部收益率土地增值率四敏感性分析分别按项目销售收入和成本变化幅度其中土地购置成本不变对本项目进行财务敏感性分析，折现率暂定为。为简化过程成本不分明细列示，得出项目经营成果敏感性分析结果如下表敏感性分析表单位万元五结论通过详细市场调查和研究，并经财务数据分析，本项目内部收益率，净现值为，万元折现率，投资报酬率，静态投资回收期个月。随着成本或价格在范围内浮动，其财务净现值均大于。综合以上分析和预测可以得出本项目基本可行。图单位亿元，都市区房地产投资房地产投资增长率年年年年年年年数据来源年重庆统计年鉴近年来重庆市都市区房地产投资稳步增长，随着年以来重庆市房地产销售价格大幅提升和良好市场反应，大大增强了各开发企业投资信心，年是重庆市都市区房地产投资高峰，投资增幅明显放大。年主要是在国家宏观调控下投资规模增速有所回落，但仍然达到了较高增长水平。重庆市房地产开发完成投资额自年以来，长期保持高速持续增长态势。房地产开发投资强劲增长，表明投资者看好重庆房地产市场发展，对进入重庆房地产市场抱有较强信心。重庆市都市区经济圈房地产市场供求图近年重庆市都市区商品房竣工面积销售面积及增长率表单位万，商品房竣工面积商品房销售面积竣工面积增长率销售面积增长率年年年年年年年数据来源年重庆市统计年鉴从上表可以看出，近年来重庆市都市区房地产开发销售规模快速增长，但同期销售面积增长率均大于竣旭辉集团重庆两路项目项目可行性研究报告编制单位旭辉集团股份有限公司编制时间年月第部分总论项目名称重庆两路项目二开发单位旭辉集团股份有限公司三报告编制单位旭辉集团股份有限公司四地有污染性的工矿企业。保持平稳增长速度，预计年重庆都市区商品房销售价格将达到元平方米。二项目定位项目立地条件地段位于渝北金开大道延线回兴立交转盘处，与圣湖天域和文