沈阳住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增多，其中表现最为明显是房改房和商品房再上市量增大。这表明，随着沈阳市居民生活水平不断提高，以前购买商品房和房改房家庭开始进入改善期，从而带动了中高档商品住宅消费。三住宅市场未来发展走势政策支持力度不断加大。从年政府颁布些相关政策来看，住宅市场政策支持力度仍在加大。由于住房消费是启动内需重要因素，所以为了进步推动住房消费，拉动经济增长，政府将在立法住房分配货币化住房消费金融加快培育住房二级市场等多方面采取措施，以保证未来几年沈阳房地产市场有效增长。市场利好消息年，经过紧缩贷款之后，政府降低了首套房贷款利率，且沈阳市也出台了相应政策，通过提高贷款额度及降低首付比例来促进沈阳房地产也进步发展。房地产价格将稳中有升。随着城市用地日趋减少，土地价格会不断攀升，而且随着生活水平提高，对高质量环境优美中高档项目需求增大，这都将使房地产相对价格稳步上升。改善型需求不断增长。有资料显示，年底全市人均居住面积为平方米，还有非常大上升空间。随着收入水平提高，人们对居住舒适性良好居住环境富有情趣户型设计会有更高追求，从而带动改善型需求持续增长。市场竞争格局发展趋势近年来，房地产市场出现了定程度市场集约化发展态势，房地产市场以及些与房地产市场相关产业异常繁荣，市场发展趋势主要表现为以下几个方面。房地产市场不断发展，不断成熟，促使更大市场分额掌握在较少开发商手中。利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划有效利用土地资源提供环境优美配套完善居住氛围浓郁住宅区。随着人民生活水平提高，提升了住宅市场多元化需求，第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。随着市场不断成熟，市场竞争已经开始从质量户型环境等标准动作竞争逐渐转化为以生活方式居住理念等为代表自选动作竞争，已经出现了体育产业旅游产业等其他产业与房地产业嫁接复合地产模式。二区域市场分析区域市场概述黎单方成本元平方米总成本万元目标售价元平方米均价销售收入万元利润万元按上表所得数据，该项目相关财务评价指标如下总投资万元销售收入万元总利润万元投资回报率结论黎明生活坊期项目总利润高达亿元，投资回报率超过，极具投资价值。五资金预测销售周期根据公司以往开发项目经验，结合对黎明生活坊起步区销售情况预测，黎明生活坊期项目销售周期应该在年左右。二资金占用峰值从资金流量表可以看出，黎明生活坊期最大资金占用发生在年季度，最大资金占用量约为亿元。三内部收益率黎明生活坊期项目操作时间跨个年度，年每年累计资金分别为万元万元万元，由此计算内部收益率为。大东区与沈河区交界处，在行政上隶属于大东区。这两个区中沈河去处于发展领先，大东区落后与其他区。大东区居民以工薪阶层为主，主要是黎明公司员工，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。从年起，大东区商品房销售量已经由过去沈阳市第二位跃居第位。近几年随着市中心区住宅开发量减小，首先带动了大东临近市区地域房地产开发，形成了保利小城及中房地产相应区域房地产开发热潮。大东区相应楼盘距离生产单位较远，且由于处于郊区，交通不便。沈河去作为沈阳经济中心，商品房多位高档住房，价位偏高，不适于工薪阶层。二区域市场现状针对黎明生活坊项目，对周边项目进行了市场调查。从所调查项目中选取个主要项目样本，项目概况如下项目名称建筑形式销售均价元建筑面积万保利期多层部分高层中房安基多层小高层水晶城多层和别墅起价保利海上五月花洋房总龙之梦高层佳合新城其高层国舍添香板式高层保利达高层银座多层未第部分项目总体概况地理位置黎明生活坊项目位于沈阳环外，紧邻地铁号线与龙之梦公交枢纽站，东起东塔街，西到滂江街，北接增产道东陵西路，南至善邻路。黎明生活坊期为原春晖家园，位于地铁号线黎明文化宫出口处。二地块现状黎明生活坊项目共包含个地块，地块总面积公顷，红线内用地公顷。各地块用地状况详见下表单位公顷黎明生活坊用地状况表项目地块总面积红线内用地道路用地号地号地号平整，地块周边为大面积空地，无重大污染源，自然环境较好。黎明生活坊项目为中央企业大型住宅工程，配套设施齐备。集团开发事业良好表现，优势品牌支持。二项目劣势与周边项目相对比，土地成本较高，付款压力大。地处城郊结合部，属经济不太发达区域，目前区位价值市场评价较低。地块东北侧为大面积空地，北侧和睦城销售情况较差，周边人气仍显不足。三威胁分析与北京深圳广州等住