地产崇尚的科技系统所打造的人性化产品设计， 提出了人们内心所呼唤的的亲情理念。 年吉粮地产明确制定了年内打造亲情地产 品牌的战略目标，以吉粮康郡亲情品牌建设为中心，巩固 调整和壮大地产主业，实现企业内部管理亲情化，实现项目 选址产品设计施工营销和物业服务的亲情化，最终形 成以亲情为主题的产品开发模式，衍生为以亲情为中心的吉 粮地产企业文化，延续为以亲情为特点的企业核心竞争力。 随着吉粮康郡期和二期的相续开盘，企业品牌得以迅速提 升，深得广大业主和地产管理权威部门的肯定。 吉粮地产以成为中国房地产行业最具感召力的品牌企 业为愿景，正在创造与众不同的地产精品。精彩生活从 这里开始是吉粮地产的品牌口号，为居住者提供个健康 亲情的理想生活是吉粮地产品牌永恒的追求。合作伙伴是松原市祥海房地产开发有限责任公司，注册资 本万元，开发资质为级。公司经营范围房地产开发 房地产经营商品房销售物业管理等。公司实行规划开发 管理销售服务体化，贯秉承诚信合作卓越创新 的经营理念，开拓进取。 松原市祥海房地产开发有限责任公司的经营宗旨是 为客户创造生活提供高质量的住宅产品和服务，让人们的 生活更加简便高效丰富多彩 为社会创造价值服务社会，创造文明进步的生活方式，充 分实现松原市祥海房地产开发有限责任公司的社会价值 为员工创造机会创造发展空间，提升员工价值，提高松原 市祥海房地产开发有限责任公司员工的工作生活质量 可行性研究报告编制依据 项目建议书及其批复文件 国家及松原市颁布的相关法律法规政策 松原市国民经济和社会发展十五计划和远景目标纲要 松原市年国民经济和社会发展统计公报 松原市城市总体规划年 松原市经济开发区的经济和社会发展规划 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准规范定额 松原市市区基准地价 松原市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料投资项目方签定的协议书或意向书 编制报告的委托合同 其他有关依据资料 项目提出的理由与过程 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要 支柱之。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构 的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济尤 其住宅经济是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉 动系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众 的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家 的安居工程，决定规划开发松原市吉粮康郡住宅小区。 松原市经济开发区是吉林省经济开发区之，是松原市人 才技术高新技术产业的源头，享有松原光谷的美誉。近 两年来，松原市经济开发区管委会认真总结了十年创业的经验和 新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划拓展发展空间 创建面向世纪的集产学研居为体，产业发达环境 优美居住舒适的松原经济新城的奋斗目标。 住宅小区选择此处规划开发，待项目实施后，将有利于带 动松原市经济开发区热电公司集中供热的初步形成，完善松原市 经济开发区产学研居为体的总体规划，并大大改善 经济开发区的面貌。 项目概况拟建地点 吉粮康郡住宅小区拟建于经济开发区内，位于青年大街康 宁街以西松原市规划江南居住Ⅱ片区，此地块由农田棚户区 树林组成。地块形状方正，地势较平坦。 建设规模与目标 吉粮康郡住宅小区项目规划总用地万平方米，建筑面积 约万平方米，其中住宅约万平方米，商业约万平方米。 总居住户数约户，规划总居住人口约人，容积率， 绿化覆盖率。小区内设幼儿园配套有会所文化中心商 业网点集贸市场居委会等设施。 我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司 超前思想，规划开发住宅小区，致力于为在经济开发区工 作的白领阶层周边的认知，是源于对生活细节完美的追求。让吉 粮房地产开发有限责任公司人的真诚勤奋和谐求精为您营造温馨的家。 主要建设条件 供水 在小区北角有松原市自来水上水干线，本项目上水管线可由 此管线通过西街，从小区的北角接入。 雨水污水排放 雨水污水排放可接入郭尔罗斯大街和西街及青年大街 相应的雨排水干线。 供热 供热为集中供热，热源拟从小区的北角接入。 供电 拟从小区外引条千伏电缆，接入小区内变配电室。按 供电要求设臵箱式变电站。 燃气 燃气源拟从小区的北角接入。 本项目住宅区前后的道路绿化以及所需的各种市政条件 及基础设施配套，均由房地产开发公司统开发，各种设施接口 均至本项目红线内。 电信 本项目电信由电信部门解决。 项目投入总资金及效益情况 本项目投入资金万元，本项目完成后，预计销售收入为万元年平均，销售营业税金及附加 万元所得税万元，利润万元。 主要技术经济指标 技术经济指标 问题与建议 考虑到康郡住宅小区建成后，其用户多数为拥有较高文化层 次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别 注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外， 在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的 多种户型，避免单，同时，该项目的建设很大程度上依赖松原 市的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。 而且要重视该项目的社会效益。 项目单位数量 占地总面积平方米 总建筑面积平方米 居住建筑面积平方米 公共建筑面积平方米 居住户数户 平均每户建筑面积平方米 平均每户居住人数人 容积率 绿化率 市场预测 市场调查 据吉粮地产松原市项目调研报告年报告显示松 原市江南楼盘住宅平均价格为元左右，部分中高档楼 盘的价位已突破元，最高价为元，较抵档的楼 盘也存在元以下的价位。楼层差价基本在元 之间。松原市江南别墅的开发较少，原别墅的售价在元 左右。从市场形态来看，全市各区楼盘销售价格是上升趋势。 目前松原市住宅市场供应上，住宅面积在以下的占总 量的，住宅面积在的占总量的， 占总量的，以上的占总量的。从以上统计结果看， 以下的住宅面积目前是松原市住宅市场上供应的主力，市 场接受程度最高。 购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题， 根据我们的市场调研结果，购房者对购房总价格的承受能力如下 承受总价格在万以下的占，承受总价格在万之间 的占承受总价格在万以上的占。 以上调查结果显示，松原市购房者所能承受的价格在 万之间，比例占到总量的以上，可见是主要购买力的承受范 围。 松原市现在在建在售项目房地产较多，如飞宇金伦花园奥林匹克花园柏林四季光宇盛世华城等房地产项目销售情况 良好，其销售率均在以上。松原市房地产事业呈良好态势。 产品供需预测 根据调查，松原市房地产市场起步于年的住房分配制 度改革，前年市场发展持续平稳增长速度缓慢，年 开始进入增长期，年呈现加速发展的趋势。现在已进入较 快发展阶段。 松原市城市总体规划年中规划居住用地 由现在的万平方米发展到万平方米，年间 增加万平方米，占规划用地的。按容积率计 算建筑面积将增加万平方米。可见松原市房地产业住宅 需求量的大幅增加。 年房地产总存量约万平方米，年新增 万平方米。此面积按松原市城市总体规划需求甚远，据此分析， 我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。 价格预测 据调查，松原市江南楼盘住宅平均价格为元左右， 部分中高挡楼盘的价位已突破元，最高价为元， 较抵挡的楼盘也存在元以下的价位。楼层差价基本在 元之间。松原市江南别墅的开发较少，原别墅的售价在 元左右。 综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米元。建设规模与产品方案 建设规模 吉粮康郡住宅小区项目规划总用地万平方米，总建筑面 积万平方米，其中住宅万平方米，商业万平方 米。总居住户数约户，容积率，绿化覆盖率。小区 内设幼儿园配套有会所文化中心商业网点集贸市场居 委会等设施。 产品方案 户型选择 小区规划以中高档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高 层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现以人为本的设计 理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现 世纪科技新城高品质住宅区的风貌。 吉粮康郡住宅小区项目主要居住对象为在松原市经济开发 区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，中油吉林油田员 工以及其他知识层次较高家庭收入较好的市民家庭。 根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户 型，见下表 松原项目户型面积配比表 建筑形式比例建筑面积面积区间具体面积格局特点比例总占比 联排别墅 平越单车位 平越单车位 平越双车位 小高层 平两卧卫 平三卧卫或两卫明卫设计 平三卧两卫梯户跃层 平四卧两卫梯户跃层 多层 平卧卫酒店式公寓 两卧卫框架 三卧两卫框架 框架 商铺 合计 目录 总论 市场预测 建设规模与产品方案 选址方案 节能节水措施 环境影响评价 劳动安全卫生与消防 组织机构与人力资源配臵 项目实施进度 投资估算 融资方案及资金使用计划 财务评价 研究结论与建议 附图附表 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,总论 项目背景 项目名称松原市吉粮康郡小区 承办单位概况 吉粮康郡项目由吉林粮食集团有限公司投资，吉粮集团 房地产开发有限公司开发建设。吉林粮食集团有限公司乃全 国强企业，实力雄厚。吉粮集团房地产开发有限公司