门左家庄三元桥花家地北里宏昌路科技园宏昌路科技创业园广顺北大街购物中心东直门外广顺北大街三营门木樨园方庄潘家园四元桥广顺北大街广顺北大街环行铁道阜通西大街花园立水东北旺中路阜通西大街来广营花园北营门门头村北京植物园香山东路花园大西洋新城南门花家地北里西钓鱼台岳各庄红星美凯龙花家地北里嘉园天桥农展馆燕莎友谊商城广顺北大街农艺园广顺北大街善各庄广顺北大街酒仙桥商场朝阳公园西直河广顺北大街锦绣大地市场玉海园中关村四元桥公园金盏公园孙河东站阜通西大街亚运村中关村颐和园香山阜通西大街西北旺村北苑家园广顺北大街珠江帝景京南交易中心广顺北大街北京西站北辰路购物中心广顺北大街善各庄广顺北大街外南湖渠亚运村中关村青塔朝阳路南湖渠南湖渠老君堂南站朝阳公园阜通西大街北苑家园都市芳园阜通西大街前苇沟花园燕莎友谊商城安定门西北旺市场花园大峪苹果园地铁定慧寺国家图书馆广顺北大街东湖广顺北大街北京南站大观园儿童医院西直门广顺北大街奶子房广顺北大街菜户营盛唐饭店学院路芍药居广顺北大街奶子房广顺北大街东北旺中路圆区域总体环境分析地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区中具有工作居住娱乐等功能规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性区域。按照北京市政府对地区城市副中心的定位，以及年北京市政府数次对区域进行规划调整，区域整体居住环境有了明显提升。产业交通配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，地区也由过去单纯的生活居住区朝着国物业面积比例图单位平米从产业园发展方向来看，十五规划期间，朝阳区重点发展目标之就是把打造成个电子产业基地，而在国外高新科技产业落户过程中，这种跨国企业研发总部效应也极大促进了地区商务氛围提升。随着地区产业高速发展，地区将凭借区域产业经济核心竞争力，以及整体环境日趋完善，成为北京另个具有复合功能城市中心地。区区域域写写字字楼楼物物业业状状况况及及分分布布写字楼物业供应情况发展至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也有着突飞猛进发展。在高科技产业园区建设过程中，大批国际大型企业先后落户科技园，从而带动了对地区写字楼物业需求。写字楼物业项目统计表项目名称体量租金元日档次爱慕国际乙级博雅国际中心规划待定甲级众运大厦乙级叶青大厦甲级摩托罗拉，北电网络，爱立信，西门子，安捷伦，摩托罗拉北电网络爱立信西门子安捷伦系列中辰大厦乙级洛娃科技大厦乙级鑫佳泓大厦甲级博泰大厦甲级博泰国际元商住科技创业园甲级星源国际商住娜丽莎大厦商务元商住大厦甲级佳境天成商住鹿港写字楼规划嘉美风尚规划人济大厦规划从统计数据来看，地区写字楼面积含未来规划整体供应量超过万平方米此数据不包含外资企业自建物业面积。单从现有物业面积来看，此体量办公物业面积尚不够形成成熟商务区。也不足够支撑未来地区高科技产业基地办公面积需求。单从现有物业数据来看，区域现有办公人群较少，对区域消费支撑有限。从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于科技园区内多数企业尚处于发展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业消费能力不强，在此种需求特点下，地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符合区域内企业需求情况。写字楼物业分布状况从地区写字楼物业分布情况来看，由于科技园区对高科技研发产业支持，在园区优惠政策吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技园区内纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。而当地些族及小公司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际等分布于人口密集区且交通便捷商住公寓。写字楼物业市场发展趋势从区域现有写字楼物业整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主要集中于高科技产业园区，且未形成定商务气候。但随着区域产业发展，人口密度逐步提高，以及跨国企业进驻过程中。区域未来写字楼物业供应体量逐步增大物业档次也将稳步提升。这些馆体育师范学院三义庙购物中心运通线营慧寺紫竹院白石桥动物园北京北站新城新城运通线马家堡小区木樨园燕莎友谊商城丽都饭店新城新城运通线半壁店昆明湖路中关村大屯广顺北大街新城新城运通线安宁里南站立水桥花园朝阳公园定福庄东柳花园运通线吴庄蔚园永定路中关村广顺北大街来广营广顺北大街运通线南湖渠南湖东园购物中心人民大学六里桥长途站购物中心科技园广顺北大街中国科技馆北太平庄巴沟村广顺北大街四惠站大北窑农展馆酒仙桥公园南皋公园东直门花家地南里花家地街阜通东大街来广营阜通东大街路联大北窑农展馆亮马桥三元庵丽都饭店广顺北大街广顺北大街来广营广顺北大街中日医院中国科技馆阜成门广顺北大街来广营南湖东园湖广中街农展馆广顺北大街来广营广顺北大街金盏郁金香花园蟹岛度假村公园酒仙桥东直门公园科技创业园宏昌路亮马桥朝阳门王府井北京站科技园大北窑农展馆亮马桥丽都饭店宏昌路东湖宏昌路三义庙中国科技馆中日医院经贸大学花家地来广营花家地雍和宫和平里火车站展览中心阜通西大街东湖阜通西大街东直门左家庄三元桥花家地北里宏昌路科技园宏昌路科技创业园广顺北大街购物中心东直门外广顺北大街三营门木樨园方庄潘家园四元桥广顺北大街广顺北大街环行铁道阜通西大街花园立水东北旺中路阜通西大街来广营花园北营门门头村北京植物园香山东路花园大西洋新城南门花家地北里西钓鱼台岳各庄红星美凯龙花家地北里嘉园天桥农展馆燕莎友谊商城广顺北大街农艺园广顺北大街善各庄广顺北大街酒仙桥商场朝阳公园西直河广顺北大街锦绣大地市场玉海园中关村四元桥公园金盏公园孙河东站阜通西大街亚运村中关村颐和园香山阜通西大街西北旺村北苑家园广顺北大街珠江帝景京南交易中心广顺北大街北京西站北辰路购物中心广顺北大街善各庄广顺北大街外南湖渠亚运村中关村青塔朝阳路南湖渠南湖渠老君堂南站朝阳公园阜通西大街北苑家园都市芳园阜通西大街前苇沟花园燕莎友谊商城安定门西北旺市场花园大峪苹果园地铁定慧寺国家图书馆广顺北大街东湖广顺北大街北京南站大观园儿童医院西直门广顺北大街奶子房广顺北大街菜户营盛唐饭店学院路销售比例销售比例累计当月新增销售回款累计销售回款额当月租售收益额，成本总额税前现金流税前净收益税前净收益累计所得税税后现金流税后净收益税后净收益累计望京商业步行街项目可行性研究报告年月年月年月年月年月总计当月新出租比例出租比例累计当月可收租金比例当月新增租金回款销售比例销售比例累计当月新增销售回款，累计销售回款额当月租售收益额，成本总额税前现金流税前净收益税前净收益累计所得税税后现金流税后净收益税后净收益累计望京商业步行街项目可行性研究报告经经济济分分析析说说明明上述现金流测算包含项目年期整体自持静态回流分析项目年期整体自持动态回流分析和项目年期租售结合回流分析。项目年期整体自持静态回流分析该部分测算是指本案全部自持每年收取租金收益年期现金回流状况。内部租金初定为元日建筑平米，每年递增。分析结果如下静态静态元静态回收周期年第年年末结余元年期总租金收益税前，元依据上述指标判断，该方案经济收益性良好。项目年期整体自持动态回流分析该部分测算是指本案全部自持每年收取租金收益年期现金回流状况。内部租金初定为元日建筑平米，每年递增。年折现率为。分析结果如下动态，动态，元静态回收周期年第年年末结余元年期总租金收益税前元依据上述指标判断，该方案经济收益性良好。望京商业步行街项目可行性研究报告项目年期租售结合回流分析该部分测算是指本项目进入销售期后同时发生租赁及销售现金状况分析。其中招商周期为年月年月暂定，销售周期为年月年月暂定。销售方式初步考量为带租约销售，在财务分析中具体体现为物业面积销售同时，原有租赁收入自动转交投资者所有，其面积经营收益不再体现于开发商收入之中。依据该模型分析结果如下税前现金流出现正值期间为年月，盈余收入元税后现金流出现正值期间为年月，盈余收入元年月累计招商回款额元年月累计销售回款额，元年月累计总回款额，元税前净收益累计元税后净收益累计元依据上述指标判断，该方案经济收益性良好。望京商业步行街项目可行性研究报告七可行性分析结论在前期调研及开发数据较为完备基础上，进行了宗地基础面市场面技术面及经济面综合评定，评定结果如下项目立地状况较好项目市场机会及风险较好项目基础指标利用般项目投资收益分析较好可行性分析结论该宗地拥有较好市场条件及投资回收前景，具备可操作性，建议进行开发。应体量逐步增大物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进步提升区域商务环境，并促进地区高新科技产业稳步发展。在这种变化过程中，未来区域消费结构也将逐步由现在单纯生活型消费为主向生活型与商务型消费互补方向发展。周边写字楼对本项目影响从现有写字楼物业分布以及本项目所处位置来看，本项目临近高科技产业园区内写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区办公人群。基于以上客观条件，未来项目主要消费者也将以高科技产业园区办公人群为主，因此，项目定位上也需考虑定数量休闲娱乐餐饮类型业态。地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析区域公共交通状况分析地面公交客运系统在人们日常生活中，公交车辆是其出行主要交通工具，同时其也是商业项目对外联通主要工具之。而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好公交客运系统可相应增加消费辐射半径。因此公交线路数量及其对外联通性将直接影响到区域商业经营，如何对其区域总体环境分析地区位于北京市区东北部四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区中具有工作居住娱乐等功能规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建综合性区域。按照北京市政府对地区城市副中心定位，以及年北京市政府数次对区域进行规划调整，区域整体居住环境有了明显提升。产业交通配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业