前景不容小视。二项目分析项目优势分析项目所在地商圈氛围浓厚，知名度较高区域辐射人口密集，人流量大，存在庞大消费市场随着西部住宅开发量增幅，使之商业物业必然发展，周边市政配套设施和生活配套设施齐全交通便利，有多路公车往返穿梭投资客异常活跃周边其他街区商业物业多为临时建筑，经营者无产权，将来还面临拆迁问题而且周边商业物业档次较低网点比较分散。项目劣势分析虽然紧邻西市场，但由于习惯因素，消费者都从经二路到达该商业中心，相反经路仅仅是交通干道商铺进深达米，如果划分不当，将造成单铺位面积大总价高现象经路为交通干道，只有较高车流量而人流量很少，商业业态选择不当，会对后期经营具有定影响。影响投资者信心消费者固有消费习惯，区域内对百货类消费，人们更愿意选择华联商厦嘉华购物广场西市场或人民商场。项目机会点分析济南可供购买投资商业物业非常稀缺，存在非常大购买市场区域房地产开发联动居住人口增加区域市场处于高速发展阶段商用物业未来升值空间看好房产投资，特别是商业物业已成为市民投资个重要方向。项目威胁点分析提高首付额度限制转按揭以及全额征收营业税等宏观调控政策使项目客户群体在减少小结济南商业格局，已经形成各具特色七大商圈。本项目商业物业经商业篇核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,黄金有价，商铺无价。商业物业的价值，体现在它固有的价值区位价值和经营产生的附加值，商业物业的价值的波动，主要取决于周边商业格局变化及自身经营结果。我们通过对济南市商业尤其是社区商业发展历程及发展趋势项目周边市场现状项目同类物业概况进行研究，为本项目商业将来的经营和销售推广寻找确实可行的方向。物广场北园店国美电器北园店新佳超市聚集，使得这区域商业业态更为多样。随着北园立交建成通车，该区域交通环境进步改善，商业前景广阔。泺口批发市场洛口批发市场是主要经营服装和鞋类批发市场。位于济南市北部区域。现拥有泺口服装城商贸中心泺口服装交易大厅等多个市场，已成为闻名全国大型专业化批发市场，山东省十大专业市场之，拥有固定资产亿元人民币，经营面积万多平方米，经营业户余家。服装城内有国内外知名品牌服饰代理千余家，品牌荟萃，商贾云集，成为名副其实齐鲁服装之都。山大路科技商业街山大路商业主要是高科技商业街。随着高科技信息产业发展，山大路商业街迅速成长。据不完全统计，山大路商业街年销售额多亿元，利税万元，已经成为国内知名科技条街。被誉为济南中关村。山大路科技市场建成，带动了周边相关产业迅速发展，收到了良好经济效益和社会效益。四济南主要商业物业比较物业名称位置规模业态形式租售价格不含进场费经营方式档次经营范围车位万达购物广场泉城路西端约万超市专业店专卖店售价万元租价约元月层自营二四层联营高档生活用品家居品牌服装个银座商城泺源大街与佛山街万百货商场扣点约作为租金联营中高档生活用品时尚用品约个贵和购物中心泉城路中段万百货商场扣点约作为租金联营高档高档用品约个嘉华购物广场经二纬九万综合性商场扣点约作为租金统经营中高档精品生活用品约个百脑汇山大路号万专业商场租价元平方米月统经营中高档电子等科技产品余个大观园商场经四纬二路万百货商场扣点约作为租金联营中低档百货约个国美电器商城花园路中段万家电连锁租价元平方米月连锁中档电器产品约个五济南商业未来发展趋势年月提交市政府批准济南市商业网点发展规划确定济南市商业网点总体布局为三四六结构构筑三大商圈老城市商圈主城商圈和城区商圈，将老城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东华北及环渤海地区大都市级商业中心，在东部产业带东部新城西部新城和西部片区核心区规划新建四个市级商业次中心，形成六大城市发展轴。另外，根据经路规划改造计划，现在华联商业区将被培养成商业中心区。小结济南商业经过多年沉淀，形成泉城路高档零售为主综合业态经二路中高档百货为主商业零售综合业态经四路中档百货为主商业零售综合业态花园路区域配套为主商业零售综合业态北园路家具建材为主综合业态山大路数码产品为主综合业态济泺路百货批发为主商业零售综合业态七大商圈，满足全宽敞明亮管理规范经营品种齐全，可同时容纳业户余户。是座大型现代化购物广场。目前，西市场改造正在进行当中。西市场施工现场四时代商业广场广场位于西市场东临，与西市场仅有纬九路路之隔。但由于公司内外各种原因，施工速度直很慢。时代商业广场经营种类和模式基本与西市场致，主要是批发。但它与西市场不同是，时代商业广场是产权式商铺，而西市场只卖经营权主要是年经营权和年经营权两种模式。时代商业广场效果图和围墙展示西市场区域商业氛围已经十分浓厚，同时也带来了很多商业时机和发展空间。对于本项目而言这是优势，可以将这种成熟商业氛围为我所用。因此，决定适当经营种类和模式是本项目成功操作根本所在。第二部分项目分析项目解读项目宗地位于纬六路高架桥西侧，经纬六到纬九路路北段。东西长约为米，南北长约米，地块呈矩形。项目宗地西到纬九路北延长线，东至规划街坊公用道路，北到铁路货场。本案商业物业共有两层，单层面积约平米，可销售总建筑面积约平方米。项目可受西市场成熟商圈辐射，周边配套设施齐备与华联商厦嘉华购物广场西市场相临，交通便捷，条公车往返穿梭而且本商圈已成为济南人家喻户晓之地市场前景不容小视。二项目分析项目优势分析项目所在地商圈氛围浓厚，知名度较高区域辐射人口密集，人流量大，存在庞大消费市场随着西部住宅开发量增幅，使之商业物业必然发展，周边市政配套设施和生活配套设施齐全交通便利，有多路公车往返穿梭投资客异常活跃周边其他街区商业物业多为临时建筑，经营者无产权，将来还面临拆迁问题而且周边商业物业档次较低网点比较分散。项目劣势分析虽然紧邻西市场，但由于习惯因素，消费者都从经二路到达该商业中心，相反经路仅仅是交通干道商铺进深达米，如果划分不当，将造成单铺位面积大总价高现象经路为交通干道，只有较高车流量而人流量很少，商业业态选择不当，会对后期经营具有定影响。影响投资者信心消费者固有消费习惯，区域内对百货类消费，人们更愿意选择华联商厦嘉华购物广场西市场或人民商场。项目机会点分析济南可供购买投资商业物业非常稀缺，存在非常大购买市场区域房地产开发联动居住人口增加区域市场处于高速发展阶段商用物业未来升值空间看好房产投资，特别是商业物业已成为市民投资个重要方向。项目威胁点分析提高首付额度限制转按揭以及全额征收营业税等宏观调控政策使项目客户群体在减少小结济南商业格局，已经形成各具特色七大商圈。本项目商业物业经与齐鲁晚报同属大众报业，发行量全市第三，价格优惠，效果较好。山东商报专业性较强，读者偏重商业人士，价格实惠。济南日报全省发行，针对性强，属市委机关报，有自己房产版经济周刊房产。城市信报属于周刊，影响力相对较小，价格不太高。齐鲁周刊属于周刊，印刷效果较好，宣传效果般，费用和产出比不合适。从性价比实际效果与资金投入比率以及项目推广高端路线考虑，报纸媒体选择以齐鲁晚报山东商报和济南时报为主，生活日报城市信报济南日报为辅。◇户外广告在房地产广告中不可或缺，它影响是潜移默化过程，对于树立形象十分有效。大型户外广告牌影响力大效果最好，但费用较大。路灯旗渲染气氛，有导示作用，效果较好，费用较低。条幅渲染气氛，及时发布信息，效果明显，经济实惠。车身广告与其他户外广告相比具备流动性，影响力较好，效果较好，费用较省。◇电台广告可选择济南交通音乐电台或者山东交通音乐电台，签订长期合作合同，利用个强势栏目或整点报时或半点报时，对公司及项目进行形象宣传。◇网络广告现在是信息时代，网络普率很高，网络已成为重要资讯渠道。从公司长期战略发展考虑，应设计制作公司网页，同时可与济南搜房网建立长期合作关系，对公司和项目进行及时宣传。◇自办媒体费用低，信息量大费用低廉形式灵活而有针对性可达性强，是当前房地产界新兴媒体形式。比如中润世纪城格调中润等。建议本项目同样采用自办媒体，突出项目文化理念和生活模式。六推广费用预算常规营销推广费用内容常规营销推广费用包括媒介广告制作发布费用，如报纸电视户外杂志等。销售文件物品印刷费用，如楼书折页纸袋海报等。销售环境包装费用，如营销中心包装配合节日或活动工地形象包装导示系统制作等。活动费用，如展览促销讲座公益活动赞助等活动。其它不可预见费用。按业界常规，营销中心建造和装修费用和样板房装修费用不应纳入项目营销推广费用，是属于项目销售必备硬件。推广费用预算制定原则坚持合理有效节约总原则。坚持原则性与灵活性统。由于市场因素工程进度营销效果等是可变，因此费用可能发生变化，在与甲方充分沟通双方达成共识前提下进行调整。参照济南市市场行情和业界常规，从项目实际情况出发。在保证该项目正常推进前提下，同时考虑开发商战略发展规划有定灵活性，尽量避免因考虑不周而超出预算。项目营销推广整体预算按整体销售均价元平方米计算，预计总销售收入约为万元，根据行业常规做法，本项目营销推广费用为总销售收入其中不包括营销中心和样板房费用广总费用预计在万元人民币全面开工前提下。由于商业在经营业态铺位分割销售模式等存在不确定因素，对商业部分推广建议，在后期提交。结束语欲善其事，必先利其器。在整合营销传播中，整合是基础，互动才是双赢，需要在营销中产生拉力同时与消费者建立起良好互动关系。以上是我们对贵司经路项目建议思路，就项目本身现存自然条件而言，整合优秀规划设计研究院优秀营销策划代理机构，强强联手，定会使本项目成为经路经典社区。而对于上述项目建议，我们认为势必能够较大程度地提高项目综合素质，提升项目知名度，既成功推出市场，又能为项目以后各期