大市场边贸大市场金三角大市场商业中心文化条街边城步行街等商贸流通市场，新修了果雄四方古苗河度假村太丰天丰等批较高档次宾馆。同时，放低农民进城门坎，在入学就业保险等方面给进城农民以优惠，促进农民向非农方面转移，城镇常住人口和流动人口已由年万人发展到近万人。商贸设施日趋完善和县城人口增加，既聚集了人气，搞旺了财气，又繁荣了县城。现在花垣县城，东起东门口，西到凉水井，南起铁合金厂，北至花果山，商店超市饮食店娱乐场所宾馆招待所，鳞次栉比，热闹非凡。在城南城北开发和旧城改造中，他们实行旧城改造与新区开发并举，个人修建和开发商连片开发互动，单位筹资和个人出资结合，大力发展房地产业。通过五年努力，投资近亿元边城步行街已完成了第期工程，投资万元城南紫竹园商住楼群销售空，城南安居小区商业中心农贸中心文化条街边城公园等批精品住宅小区房产交易十分火爆。花垣房地产市场已经成为湘黔渝边区最为活跃市场之。交通是个城市名片，要让所有经过花垣人，先从交通这张名片上认识花垣了解花垣。随着城市道路建设和竣工，已经使国道过境车辆全部绕城经过，从而缓解了老城主街道压力，既有力地拓展了花垣县城空间，也大大提升了花垣城市建设品位。本案所在地建设路改造，既是打造美丽花垣县城世纪战役，也是项深受拥护民心工程。整个工程拆迁个单位户居民住宅万平方米黄金铺面，涉及到余人。建设路全面改造，宽阔不仅是道路，快捷不仅是交通，它还极大地刺激了民间资本在基础设施建设上投入，拉动了内需，激活了市场，整个建设路改造，拉动了民间资本投入万元，临街新建楼房余栋，新增商业门面多间。年，全县投入万元对县城老街进行了改造，这是县委县政府继建设路改造后县城升级提质又项重大举措。县城老街东起河码头，西至花垣镇第章总论项目背景与概况主要技术经济指标问题与建议第章项目投资环境与市场研究投资环境分析济发展需要。项目对城市建设将起到促进作用对于花垣县城未来建设发展蓝图，花垣县委县政府有着清晰认识与战略定位。提出要把花垣县城打造成为功能互补商贸中心区高新产业聚集区发展布局合理新型城市连绵区武陵山区特别是大湘西领先现代商业区环境优美生态宜居综合生态区。武陵山中颗璀璨明珠花垣县，地处湘渝黔边陲，总面积千百多平方公里，总人口二十六万，是个以苗族为主少数民族聚居山区。花垣县始建于清嘉庆三年年，县城辐射规划控制范围平方公里，其中城市中心区平方公里。古代为辰阳县地，定名永绥县，九五三年改名花垣县，属湘西土家族苗族自治州管辖。地势由南向北倾斜，形成高山台地丘陵地带和沿河平川。平均海拔五百米，最高莲花山海拔千百五十九米，最低狮子桥海拔二百十二米。这里气候四季分明，年平均气温摄氏十六度，年平均降雨量千四百十八毫米，年平均日照千三百二十四小时，无霜期二百六十九天。新中国成立后，特别是改革开放以来，这里悠久历史渊源，美丽自然风光，丰富矿产资源，繁荣农村景象，灿烂地方文化，众多名胜古迹，独特民情风俗如山花烂漫群星闪烁，展现在人们面前。花垣县系雄奇挺拔崇山峻岭，沟壑纵横水色情调，构成了丰富多彩旅游风光。文学巨匠沈从文小说中边城茶峒，吊脚楼鳞次栉比，清澈剔透清水河绕城而过，那情调俨然幅美丽画排吾石栏杆，怪石嶙峋，鬼斧神工，形态各异，蔚为壮观弯曲幽静古苗河盘山流淌，青松翠柏倒映水中，犹如首流动诗麻栗场尖岩如南天柱直插云天，刺破青天锷未残，小龙洞瀑布和大龙洞瀑布从悬崖上直泻而下，恍若天上银河落九天目前，花垣县虽然经济发展很快，人均收入在湘西自治州各县中独占鳌头，但现有人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善花垣县人民居住条件已经成为花垣县政府特别关心问题之。同时，随着花垣县城经济发展和人民生活水平不断提高，人们对居住环境等方面要求也越来越高，近年来实施房地产开发建设就是为了使花垣县城城市居民生活环境居住环境不断得到改善。如今，当你徜徉在被誉为城市心脏边城广场，休憩在花草芬芳恢宏雅致边城花园，入住在花园式城南紫竹园商住楼时，当你流连在被誉为花垣王府井边城步行街，登上四方宾馆古苗河度假村等高楼大厦俯瞰花垣全景时，展现在眼前是宽敞整洁环城公路鳞次栉比山城楼宇和古色古香阡陌街巷可以期待是，座花园式花垣新城区正崛起于湘黔渝边陲。见证城市建设历史，我们不妨翻开历史那册厚重长卷，来检视沉淀了沧桑世故。据有关史志记载，清嘉元年因原永绥厅治吉多坪孤悬苗地，经常遭受苗民义军袭击，不利战事和供给，于是拨银万余两，在花园寨旁，新建石城座，名曰花园石城。嘉庆三年石城竣工，嘉庆七年，永绥厅署由吉多坪迁往花园石城。这座新石城周长丈，高丈，底宽丈，顶宽丈，开东南西大北小北座城门，分别刻有太平归化迎恩等门号，并建有城楼，城有垛口炮尤其是改善生态环境。谋划了城市化进程发展蓝图。围绕县城档次提升，严格按照优化城市环境，完善城市功能，塑造城市特色，提升城市档次思路狠抓规划编制和规划管理，做到规划张图，审核支笔，建设盘棋，配套服务条龙，其龙头作用凸显。年花垣县县城总体规划通过县人大常委会审查年完成了花垣县边城镇总体规划城北控制详细规划和县邮政局等个单位测绘年上半年完成团结镇赖子堡村移民新区总体平面设计县农贸市场二期工程等个规划。依托经济发展为支撑城建思想深入人心。在城市建设过程中，花垣十分注重加大产业建设力度，以产业做大做强推动经济发展，以经济发展推进城市化进程。他们在做大工业产业同时，做活商贸产业。十五期间，通过招商引资和聚集国有集体及民间资本等方式先后筹集资金近亿元，修建了城关集贸大市场边贸大市场金三角大市场商业中心文化条街边城步行街等商贸流通市场，新修了果雄四方古苗河度假村太丰天丰等批较高档次宾馆。同时，放低农民进城门坎，在入学就业保险等方面给进城农民以优惠，促进农民向非农方面转移，城镇常住人口和流动人口已由年万人发展到近万人。商贸设施日趋完善和县城人口增加，既聚集了人气，搞旺了财气，又繁荣了县城。现在花垣县城，东起东门口，西到凉水井，南起铁合金厂，北至花果山，商店超市饮食店娱乐场所宾馆招待所，鳞次栉比，热闹非凡。在城南城北开发和旧城改造中，他们实行旧城改造与新区开发并举，个人修建和开发商连片开发互动，单位筹资和个人出资结合，大力发展房地产业。通过五年努力，投资近亿元边城步行街已完成了第期工程，投资万元城南紫竹园商住楼群销售空，城南安居小区商业中心农贸中心文化条街边城公园等批精品住宅小区房产交易十分火爆。花垣房地产市场已经成为湘黔渝边区最为活跃市场之。交通是个城市名片，要让所有经过花垣人，先从交通这张名片上认识花垣了解花垣。随着城市道路建设和竣工，已经使国道过境车辆全部绕城经过，从而缓解了老城主街道压力，既有力地拓展了花垣县城空间，也大大提升了花垣城市建设品位。本案所在地建设路改造，既是打造美丽花垣县城世纪战役，也是项深受拥护民心工程。整个工程拆迁个单位户居民住宅万平方米黄金铺面，涉及到余人。建设路全面改造，宽阔不仅是道路，快捷不仅是交通，它还极大地刺激了民间资本在基础设施建设上投入，拉动了内需，激活了市场，整个建设路改造，拉动了民间资本投入万元，临街新建楼房余栋，新增商业门面多间。年，全县投入万元对县城老街进行了改造，这是县委县政府继建设路改造后县城升级提质又项重大举措。县城老街东起河码头，西至花垣镇小学，包括西长街解放街老正街东正街瓦厂坪，全长公里，共有多户居民，万人。因年久失修，路面排水系统及各类配套设施毁坏严重。老街改造扩建排水沟米，改造供水主管米，支管米拆除占道台阶米电力广播电视电信三线全部下地，设置消防栓个，路面全部铺上厘米厚青石板，改造后老程质和拉动销售价格，促进本区域内商业服务业发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升花垣县城城市建设档次与水平，改善区域环境，提升花垣县城地区城市形象，具有十分重要意义。风险分析政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策组合拳正以前所未有力度和密度为过热经济降温，其中有政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目开发需要进行全面而系统筹划。销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境营造来吸引消费者眼球，在其价格定位上，采用低开高走策略，给前期购房者以信心，从而进步刺激有购房动机购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目市场风险。工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细施工计划和优秀项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和定数量工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强竞争力，加之若严格控制房屋开发成本，采用有力销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。社会评价结论通过社会评价和风险分析得出本项目建成后，不仅给发展商带来可观投资回报，给政府带来大量税收，取得显著经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任同时也会对当地发展产生积级影响。研究结论与建议可行性研究结论市场分析结论通过对当前宏观经济形式花垣县房地产市场调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规政策规定，经济效益和