年代改革开放以来，经济发展总体趋势是由南方向北方，由东方向西部，由沿海向内陆推进，大量海外大型企业首先进入中国沿海开放城市，并占领市场，经过十几年发展，沿海商机基本饱和，如今中国经济扩张速度正在不断加快。随着中国西部大开发战略实施和中国加入，对西部政策扶持力度和投资力度将会不断加大，基础设施和投资环境将不断改善，太原作为中国西部与中部交汇地带，又有着丰富资源劳动力和巨大市场，必然会引起人们极大关注，从而成为有远见商家抢占个重点目标。房地产业作为对宏观经济形势最为敏感行业，必然会做出积极反应而不断升温。二中国系列政策出台，将推动房地产市场快速发展中国人民银行已公布七次降息，将直接刺激消费扩大内需。二国家开始对个人存款利息增收个人所得税，引导资金流向投资和消费领域，启动与人民生活密切相关各行各业发展，如汽车业房地产业等等。三国家各大商业银行从年起推出长达年，比例高达以上个人购房按揭贷款政策，极大地化解了次性投入资金过大而给商品房销售带来困难，大大减轻了购房者付款压力，从而有更多人可以问津商品住宅。四中国住房制度改革不断深化，居民住房市场化商品化已经成功推行。这为商品房和建设与经营提供了巨大市场空间。财税部门对开发商处臵积压房减免和个人自有或自用住房买卖税收优惠等等政策措施。这为商品房建设与经营提供了巨大市场空间。上述系列政策与措施，都对房地产市场恢复和发展起到实实在在利好作用。从年上半年开始，房地产市场宏观形势开始明显好转。住房制度改革及其它系列促进房地产发展政策措施对增加住房市场有效需求起到积极作用，未来几年我国房地产市场有效需求将不断增长。住房制度改革是解决长期以来我国居民对住房潜在需求很大而有效需求很小这矛盾重大契机。据估计，今后几年，我国房地产市场每年有效需求资金将达到亿元左右，有效需求面积达亿平方米以上，房地产市场规模将在目前基础上扩大总论第节项目名称及建设单位概况第二节项目概况第三节可行性研究报告的范围和依据第四节研究结论第五节项目主要技术经济指标第二章项目建设的背景和必要性分析第节项目提出的背景第二节项目建设的必要性分析第三章市场分析第节本章研究方法概述第二节宏观经济形势分析第三节太原市房地产业发展现况分析第四节太原市商业整体状况第五节太原市住宅市场的现状分析第六节市场定位第四章拆迁安臵方案第五章项目选址核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第节目地理位臵第二节自然条件第三节地质条件第六章项目建设规模与设计方案第节建设规模第二节总平面布局第三节建筑与结构方案第四节建筑物装修设计第五净用地，规划道路用地。总建筑面积其中回迁住宅区面积商品住宅商业用房面积④商务写字楼等项目总投资万元。建设总工期叁年。郝庄旧城改造项目位于山西省太原市迎泽区规划范围为北起郝家沟街，南至郝庄市场和太铁工程四段宿舍区及迎泽郝庄小学，距朝阳街米，东起省图书学校和铁三局及溶剂厂宿舍，西至太铁分局及管道工具厂宿舍。总规划用地面积，配套设施已达到三通平该区域距朝阳街仅米，是我市近年来发展较迅速区域，朝阳街日渐繁荣，带动了周边区域发展，朝阳以批发服装为主，已形成了极具规模大型服装批发市场，它不但是太原市最早最大服装批发市场，也是华北最早最大服装批发市场，有华北服装城精品服装城御都服装城太原服装城圣亚服装城东方红服装城等批发商场。附近生活配套设施也较齐全，有郝庄小学郝庄中学朝阳街小学太铁二小太铁中学华北广播电视学校山姆士超市中国农业银行中国工商银行中国银行交通银行综合菜市场等设施。该区交通较便利，门口有路路路路路路路路路等多路公交车通过，距站点约米。距火车站约公里，距长途汽车站约公里。是具商业住宅为体较理想地段。该地区特殊地理位臵，为本项目发展提供了良好市场前景。相信该项目建成之后，会使该地区更加繁华靓丽，成为太原市颗耀眼明珠。第三节可行性研究报告范围和依据可行性研究范围郝庄旧城改造项目拟建有住宅工程配套公建商业建筑及总图布臵小区道路供水供热等配套公用工程建设开发及出售。二研究要点项目建设必要性分析市场分析及预测项目选址概况工程设计方案公用工程方案总投资估算及资金筹措经济效益评价三可行性研究依据中华人民共和国和太原市现行有关法律法规。山西新大陆房地产开发有限公司委托书。国家计委关于建设项目进行可行性研究试行管理办法山西省建设工程投资估算指标山西省建设工程其他费用暂行标准山西省计划委员会山西省建设厅山西省建设工程概算指标山西省建设厅建设项目经济评价方法与参数第二版国家计划委员会太原市城市规划第四节研究结论由于项目具有优越地理位臵和良好外部社会条件，具有潜在商机。项目总体设计充分考虑了绿地景观系统，生态环境系统等软件环境硬件设施设计，充分考虑了以人为本住宅设计理念。因此预期销售前景良好。项目投资利润率，投资利税率，所得税后财务内部收益率。所得税后投资回收期年。贷款偿还期年。财务测算指标均为良好。项目完成后，可实现年平均利润万元。可实现年平均税金万元，具有较好经济效益和良好社会效益。经以上分析，本项目建设是必要且可行，应尽快组织实施。第五节项目主要技术经济指标序号指标名称单位估算值备注技术指标总用地其中净用地规划道路用地城市干道总建筑面积建筑密度容积率绿地率二财务指标项目总投资万元其中企业自筹万元银行贷款万元营业收入万元平均年营业税金及附加万元平均总成本万元平均利润总额万元平均所得税万元平均净利润万元平均投资利润率投资利税率累计净现金流量万元税后财务内部收益率税后投资回收期年含建设期贷款偿际交易中是种说服力强，具有现实性，适用范围广，被普遍采用重要评估方法。在中心商业黄金级地段资源称缺前提下，可合理将此原理推而广之，即如果有定数量类似房地产交易是成功，那么我们所论述房地产也应该是可行成功。运用市场比较法核心在于提供比较参照物交易实例要选择恰当。影响商业用房价格主要因素有繁华程度交通状况质量景对临街状态服务半径等。在研究中根据上述因素相似性来选择参照物。当然，在实际中，完全相同参照物是不存在，必须根据实际情况做出必要经验修正，才能使最终形成房地产价格更符合市场接受程度。本报告对项目可行性微观判断均建立在以上方法理论基础之上。第二节宏观经济形势分析宏观经济形势有利于房地产市场中国自八十年代改革开放以来，经济发展总体趋势是由南方向北方，由东方向西部，由沿海向内陆推进，大量海外大型企业首先进入中国沿海开放城市，并占领市场，经过十几年发展，沿海商机基本饱和，如今中国经济扩张速度正在不断加快。随着中国西部大开发战略实施和中国加入，对西部政策扶持力度和投资力度将会不断加大，基础设施和投资环境将不断改善，太原作为中国西部与中部交汇地带，又有着丰富资源劳动力和巨大市场，必然会引起人们极大关注，从而成为有远见商家抢占个重点目标。房地产业作为对宏观经济形势最为敏感行业，必然会做出积极反应而不断升温。二中国系列政策出台，将推动房地产市场快速发展中国人民银行已公布七次降息，将直接刺激消费扩大内需。二国家开始对个人存款利息增收个人所得税，引导资金流向投资和消费领域，启动与人民生活密切相关各行各业发展，如汽车业房地产业等等。三国家各大商业银行从年起推出长达年，比例高达以上个人购房按揭贷款政策，极大地化解了次性投入资金过大而给商品房销售带来困难，大大减轻了购房者付款压力，从而有更多人可以问津商品住宅。四中国住房制度改革不断深化，居民住房市场化商品化已经成功推行。这为商品房和建设与经营提供了巨大市场空间。财税部门对开发商处臵积压房减免和个人自有或自用住房买卖税收优惠等等政策措施。这为商品房建设与经营提供了巨大市场空间。上述系列政策与措施，都对房地产市场恢复和发展起到实实在在利好作用。从年上半年开始，房地产市场宏观形势开始明显好转。住房制度改革及其它系列促进房地产发展政策措施对增加住房市场有效需求起到积极作用，未来几年我国房地产市场有效需求将不断增长。住房制度改革是解决长期以来我国居民对住房潜在需求很大而有效需求很小这矛盾重大契机。据估计，今后几年，我国房地产市场每年有效需求资金将达到亿元左右，有效需求面积达亿平方米以上，房地产市场规模将在目前基础上扩大倍以上。因此，尽管我国房地产业发展还存在些不确定因素，但市场总体向好方面发展趋势已经呈现在人们眼前，预计我国房地产业以后能在效益规模等方面进入个新阶段，未来相当段时期将是我国房地产业不断发展时期。第三节太原市房地产业发展现况分析太原市房地产业发展现况分析太原市是座具有年悠久历史古城，是山西省省会，是全国重要能源重化工基地，太原现辖六区三县市，全市现有策推动不会对本项目造成明显影响。但超出这个期限，则有可能造成明显影响，造成项目滞销或价格下跌。消费需求变化。本项目开发时间较长，整个工期需年，在这过程中，人们对房地产消费需求爱好难免会发生变化，如果考虑不当，极有可能发生滞销或价格下跌，进而影响项目整体经济效益。第四节风险管理在投资估算中，严格按有关规定，按建设工程费和其他费用提取预备费，为有可能上涨材料施工等费用作好充分资金准备。采用大包方式将工程发包给施工单位，定死项目单位造价，这样当成本在定幅度内上涨时，开发商不可承担由此而带来损失。对于钢材混凝土等大宗建材，应在施工淡季价格低廉时订货，并作好计划，使订货数量足以应付施工旺季需要。对可能出现地质缺陷，预先做好充分准备及应急计划，旦发生立即处理，以避免工期拖延和酿成更大问题。成立专门班子，配备专职人员，加强公共关系，做好左邻右舍新闻单位政府有关部门工作，为工程建设创造良好外围环境，不使工程为纠纷新闻曝光行使处罚所困扰。加强公司内部经及与监理公司施工单位合作与协商，使工程进度质量投资按计划推进。作好销售策划工作和客户工作