1、“.....根据中华人民共和国城市房地产管理法第十条规定房地产转让,应当签订书面转让合同由此可以看出房屋买卖合同应以书面形式,从而排除了口头形式达成房屋买卖合同。对房屋买卖合同主体的限制。根据城市私有房屋管理条例规定机关团体部队企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋,如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。此条规定明确了机关团体部队企业事业单位购买城市私有房屋尚需定的程序。私有房屋分为农村和城镇两方面,其中农村私有房屋的买卖,国家并未明确规定需经有关部门批准和办理任何手续,但国家对于宅基地的转让是有规定的,例如年国务院关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知中规定分配给社员的宅基地等,应当确认买卖合同的效力。夫妻方擅自处分共有房产的效力处理第类案件时首先要查明被告汪在出卖他们共有的房屋时是否属于擅自处分,现实生活中相当多的情况都是夫妻双方共同决定处分共有财产......”。

2、“.....当另方对约定的价格不满意,这种情形则不构成无权处分,不影响已签订合同的效力。最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第条规定共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,般认定无效。但第人善意有偿取得财产的,应当维护第人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。因此,本案中即使被告汪出卖房屋没有经过其他共有人的同意,属擅自处分不动产行为,原告也构成善意第人,其依据合同可获得的利益也应予以保护,而房屋共有人之损失可以向无权处分人主张侵权赔偿。房屋买卖协议效力网友投稿。理由在于善意取得制度作为为合同成立并是有效的条件之,不允许当事人方随意翻悔。这规定为当事人因房价过高或过低等不合理不合法原因毁约起到了有效的防范作用。其房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题......”。

3、“.....根据民法通则第条之规定为第行为人具有相应的民事行为能力第意思表示真实第不违反法律和社会公共利益。由此可见,项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系,任何方不得随意翻悔,若不履行便会产生法律的后果或按违约制裁或按继续强制履行处理。浅谈房屋买卖存在的几种类型关于农村房屋买卖协议效力近年,农村的房地产市场逐渐活跃,农民往往将其在宅基地上所建房屋或者出租或者售与他人。购买者中有的是本村或外村村民,有的是外来打工者,还有的则是城镇非农业户口居民,在类似的房屋买卖中产生的纠纷也较多。该类案件诉至法院后,涉及的首要问题即过其他共有人的同意,属擅自处分不动产行为,原告也构成善意第人,其依据合同可获得的利益也应予以保护,而房屋共有人之损失可以向无权处分人主张侵权赔偿。房屋买卖协议效力房屋属于不动产,其于不动产的特殊性......”。

4、“.....依据物权变动原理,不动产所有权转移的时间界限只适用法律规定,而不允许当事人另行约定。然而,我们应当知道,不动产权利转移的时间界限,又因权利取得原因不同而有差异。各国民事法律将不动产权利取得原因区分为两种以法律行为方式取得和以法律行为之外其他方式取得。以法律行为取得不动产权利的,须将移转权利的意思登记公示,否则不能产生取得不动产权利变动的效力。之所以规定以法律行为方式变动不动产物权需要经过登记公示才产生物权变动的效力,是为了保护交易第人利益,维护交易安全并鼓励交易之实施。近年来,随着我国房地产业的不断发展,现行居民住房由福利分房政策变为货币化房屋买卖协议效力网友投稿记指的是双方当事人签订合同后,将合同在规定的部门办理批准或登记才生效。是合同经签订,合同即具有法律效力,合同本身无需批准或登记。房屋买卖合同的效力问题,属于第种情形......”。

5、“.....买卖后的产权登记不是合同生效的要求,而是合同方当事人应当履行的义务,是物权变动的要求,所以,是否办理房屋过户手续,影响的是标的物的所有权是否依法转移,而对买卖合同及其效力并无影响。另外从城市私有房屋管理条例第条房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续的规定中也可以看出,所有权登记手续仅是房屋产权转移的必经程序,而不是买卖合同的有效条件,当事人未办理登记手续不能认定房屋所有权发生转移,但不能以此来认定买卖合同无效另方面,买卖合同是办理所有权登记的必须证件之,而无效合同是不能作为产权登记证件的。所以最高人民法院在有关的文件中所指的买卖无效应起生效有着显著区别,因此,上述拆迁安臵房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批登记手续,但并不影响合同的效力,只是交易房屋的所有权不能发生转移......”。

6、“.....拆迁安臵房屋买卖交易实例中,双方对买卖合同的报批登记手续都是放在合同履行过程的房屋过户阶段进行,而房管部门也是将房地产交易房屋所有权发证审批同时进行,由受让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手核发房产证。从实际操作的这做法中,也可以看出拆迁安臵房屋买卖合同的效力并不受批准登记手续的影响。房屋买卖协议效力网友投稿。诚然,当前造成些地方房价飞涨有恶炒楼花的原因,目前各地也都有相应的禁止期房买卖的规定,这些地方性规定或其他部门规章也不能作为法院认定合同无效的依据。另方面,现实生活中预购房买卖的原因众多,味禁止预购房转让的立法意图也难以得到贯彻实现。在房地产市场发展初期,禁止转让可能会在定范围内达到抑制房价的作地的转让是有规定的,例如年国务院关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知中规定分配给社员的宅基地等,社员只有使用权,即不准出租买卖和擅自转让,也不准在承包地自留地上建房......”。

7、“.....必需办理土地权属变更登记手续,更换证书。土地管理法中也规定依法改变土地的所有权和使用权的,必需办理土地权属变更登记手续更换证书。这方面不再多述。房屋买卖合同的效力问题。在司法界对办理产权登记手续是否为私有房屋买卖合同生效的必要条件呢未办理登记手续的买卖合同是否就无效呢有两种不同的观点种观点认为,未办理登记手续的应认定为无效,因为这违反了有关法律法规。笔者赞成下面种观点中华人民共和国合同法第十条规定依法成立的合同,自成立时生效。法律法规规定应当办理批准登记等手续才生效的,依照其规定。由此可以看出,合同生效有两种情形是须办理批准登记等手续才生效,这种批准登,原告也无从审查不动产共有人情况。原告取得房屋支付了当时合理的市场价格,并且已经入住该房屋,虽然这时原告尚未取得房屋的登记证明,但这也是由于被告违约......”。

8、“.....并不影响原告作为善意第人的地位,应当说原告在系列过程中是善意且无过失的。从利益衡量角度观之,如果以被告主张的未经共有人同意的理由确认合同无效,则会使买受人订立合同的目的彻底落空。在合同有效的情况下,尚能取得房屋所有权。若合同无效,则使这种可能性完全丧失。而我们知道,此时适用缔约过失追究被告责任与正常的合同履行利益之间是存在很大差距的。如果不适用善意取得制度来保护善意第人的利益,则交易中大量的合同会被认定为无效,将极大地降低合同制度的可信赖程度,损害市场信用。不利于市场信用机制的建立,也不符合市场经济对交易便捷的基本要求。拆迁安臵房屋买卖合同的成立与生效拆迁安臵房屋的土地使用性质般情况下是国有划拨土地,根据城市房地产有法律效力,合同本身无需批准或登记。房屋买卖合同的效力问题,属于第种情形,他调整的是当事人之间的种债权债务关系,买卖后的产权登记不是合同生效的要求......”。

9、“.....是物权变动的要求,所以,是否办理房屋过户手续,影响的是标的物的所有权是否依法转移,而对买卖合同及其效力并无影响。另外从城市私有房屋管理条例第条房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续的规定中也可以看出,所有权登记手续仅是房屋产权转移的必经程序,而不是买卖合同的有效条件,当事人未办理登记手续不能认定房屋所有权发生转移,但不能以此来认定买卖合同无效另方面,买卖合同是办理所有权登记的必须证件之,而无效合同是不能作为产权登记证件的。所以最高人民法院在有关的文件中所指的买卖无效应当理解为不发生所有权转移的效力,在实践中,如果将登记要件绝对化,不区分具体情况,则不利于保护理法第十条第款规定以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续......”。