四章建设地址及建设条件项目位置项目位于经济开发区，市位于北纬，东经之间。处于环渤海环京津的双环枢纽地带和东北来经济圈的中心位置，是国家跨世纪工程神华工程的龙头项目港所在地。总面积平方公里，拥有公里的海岸线。全市总人口万。城区面积平方公里，城区常住人口万。经济开发区位于东南部，东临渤海南近山东西界沧州北倚京津，处于东北亚经济圈的中部位置和环渤海，环京津的双环枢纽地带，是新欧亚大陆桥的东桥头堡，现已成为华北地区对外开放的重要窗口。区域位置优越，基础设施配套完善，交通便捷，具有近城靠海沿路临港的独特区位优势。经济开发区投资环境优越，基础设施日趋完善。硬环境上开发区建有千伏千伏变电站各座，日供水万吨的水厂已建成使用，电话装机容量达到门，形成了初具规模的供水网络输电网络有线电视网络通讯网络和国际互联网路，开发区热力公司的供热网络也正在积极规划化之中，目前开发区无平方公里的起步区基础设施建设已实现七通平。软环境上开发区大力优化投资环境，坚持维护中外客商的合法权益，对进区投资客商实行多口归，口对外的管理体制，从项目立项审批土地出让工商注册开工建设到生产经营实行全程站式服务。对进区的外高大项目和对全市经济拉动大的项目采取事议急事急办特事特办，从土地出让税费征收方面给予政策优惠，真正为客商让利，为企业谋利。气象条件本区处于渤海之滨，四周水面较多，空气质量良好，属温带大陆性季风气候，四季分明。春秋季节短，冬夏季节长。降水多集中在夏季，其年平均降水量约毫米，七月份最多，平均毫米，月份最少，平均毫米。累年平均气候度，月平均气温月份最低，经国外的试验研究，已明确机动车辆排放物中，对人体健康有直接危害的为以及排放物的二次衍生物光化学烟雾等，同时，也发现有不同程度的不利影响。道路通车后来往车辆排出的废气必然会对周围的环境造成污染。施工中的废弃物对景观环境的污染。运营期项目建成后，有生活污水工业污水生活垃圾交通废气噪声等产生。生活污水与工业污水由于项目建成后，厂内布置定数量的生产工人和管理人员，在日常生活中将产生定量的生活污水，其主要是生活废料和人的排泄物，包括厨房洗涤沐浴洗衣等的废水以及冲洗厕所等的污水。主要成分是有机和无机的可沉和不可沉固体，细菌，还有氮磷等营当地其他产业，如运输配送餐饮旅店和旅游业的发展，从而进步促进当地人民扩大就业和增加收入，提高人民的生活水平，使当地人民群众尽快脱贫致富。综上所述，本建设项目的实施对于建设单位参于经济开发区的经济建设，发挥建设单位的资源优势，促进市社会经济的发展，扩大当地居民就业，有着较大的推动作用项目的建设符合国家的产业政策和市的发展规划。因此，项目的建设是必要的，适时的。第三章市场分析与价格定位市场分析年以来，全国各主要城市工业房地产投资领域继续保持活跃，土地价格和物业租金均呈现上升趋势。由于工业用地从年月日起必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地级别相对应的最低价标准。在物业租金方面，全国各主要城市环比增幅分别达到。把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度，目前世界制造工厂的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。虽然我们直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价的劳动力和土地。人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的个重要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格的低廉是十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。总之，工业地产将是中国房地产市场的下个投资热点，也许是资产升值的最后片热土。在第三届中国地产金融年会上，中国工业地产网指出工业地产是个等待深入挖掘的金矿。中国工业地产以年均增长的速度在发展，每年国家所有土地规划指标中，接近是划拨给工业地产的。方面是宏观政策对房地产投资市场的规范与调控，另方面是城市化进程与产业飞速发展。随着年奥运会带来的产业升级与经济繁荣，工业地产将迎来全新的发展机遇。租金方面，权威机构认为，年全国主要城市工业厂房平均租金报价与年同比增长。目前土地的供应量极为有限，国内外企业对厂房和研发基地的需求却没有减少，新增厂房供给不足，直接导致租金价格升高。全国其他工业地产情况与之