后低。从经济环境基本向好的背景下，预计年整体市场好于年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长，增幅略高于年，基数效应和市场惯性决定年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约，下半年增幅缩小至。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长房地产开发投资额同比增长，增速与年基本持平。重点城市年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨，涨幅略有扩大。不同城市和不同房企分化加剧方面，少数热点二线城市潜在需求热烈但供应不足，成交量在年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注另方面，龙头房企继续跑赢大市，小企业被收购，兼并可能性加大，行业集中度进步提高，在此形势下，房企需继续抓住刚需主流产品做规模，但中高端产品贡献度更高，量价两手都要抓，同时跟准市场和政策节奏，随行入市以合理价格提供适销产品。第三章项目区域环境因素分析宏观经济方面房地产业经过黄金十年两位数的高速发展，到达个高峰期。自年开始，国家对房地产市场宏观调控，进行结构调整，国八条限购限价限贷政策陆续出台，年内三次加息六次上调存款准备金率，堪称史上最严厉的组合拳。同时，国家提出加大保障性住房建设力度，解决住房困难家庭住房问题。年，遏制投机投资性购房需求和大力建设保障性住房成为这年房地产市场的主题。年，长春市房地产开发投资高位运行，商品房施工量民生工程项目建设的推动，使区域环境更美好，是竞争力的提高，是生产力的增强，是招商引资的最大优势和品牌。以房地产业为重要载体，重点发展金融业商务服务业文化创意产业现代商业，共同支撑南部新城未来产业发展第十三章环境分析项目建成后对环境的影响生活垃圾产生的生活垃圾需要及时处理。废水污水城市生活中产生的废水污水及时排放处理。噪音无。废气随着城市生活水平的不断发展，汽车排放的尾气会产生定的影响。第十四章风险分析政治风险分析房地产行业面临的周期结构调整任何行业都存在个发展周期。房地产行业也不例外，房地产行业经过十年的黄金发展期，从年金融危机以度和增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大城镇人口数量人口分布人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达亿人，十年间增加万人城镇人口占，十年间上升个百分点中国大陆流动人口为亿人，十年间增加亿人。中国大陆人口呈现出人口基数大城镇人口比重上升流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进步增加，房市场的潜在容量依然巨大。城市化进程推动房地产业持续发展在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的纳瑟姆曲线。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到时，房地产投资将达到峰值，其后直到城市化率达到时都将保持这种高增长率。年中国城市化率达到，预计年前后将达到左右，因此房地产业将会持续年的繁荣。城市发展对土地财政的依赖有增无减年国有土地出让收入万亿元，占全国财政收入的。与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到万亿元，其中超过三分之的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是句空话，地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执行大打折扣。中国经济的持续快速增长城市化进程的稳步推进通胀压力人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如地价过高房价过高投资过热调控效果欠佳刀切政策以及弱势群体意见大等等。基于以上对房地产