凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园七王坟等旅游景区风景秀丽，空气清新，四季如画，是周末放松休闲的好去处。海淀区北部地区开发办同时组织实施了当地的民俗旅游文化，抓住现代人回归自然的巨大商机。丰富的商业资源凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园七王坟等旅游景区聚集在海淀区大西山风景旅游区内，整个风景区内孕育着较好的商机。现在已有的配套设施不能满足日益增加的旅游观光者的需求。优越的地理区位海淀区大西山风景旅游区地处海淀区中关村商圈的后花园，具有明显的区位优势。周边环境本项目所在的海淀区，是高新技术产业的聚集地，上地科技园区，中关村商圈，及众多高等学府聚集在海淀区，这些必将对本项目有辐射影响，本项目所在的大西上风景区是成功人士旅游度假会议办公的好去处，同时是各大高校学科带头人举办学术研讨会学术展示会的优选之所。商圈环境海淀区大西山旅游区西北部，现在已各大旅游风景区为依托，以旅游饮食住宿为主体的商圈已经初具规模，同时受到中关村商圈，上地商圈的辐射作用，有益于本项目的商业环境。丰富的旅游资源海淀山后地区凤凰岭独特的地理位置和良好的气候及适宜居住环境，凤凰岭厚重的历史宗教文化沉淀传统的旅游观光文化良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源。海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题海淀区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护的限制和交通条件的限制，除了现有各旅游景区相应的配套设施外，还没有形成大型的商业环境。功能不尽完善，结构不够合理海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，空气清新，是旅游度假的绝好选择，但相关的配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理的衔接起来，对消费者的吸引大多是旅游业态，其他业态往往被忽略。配套设施不够完善各旅游风景区同相应的配套设施没有合理取得费发生变化时，本项目的投资成本利润率变化明显。因此对本项目而言，土地取得费的变化对本项目的影响较大。投资环境风险近几年北京市房地产市场是否存在泡沫的争论直继续，北京房地产价格路上升，市场前景仍然有很多不确定因素，旦泡沫出现势必对本项目房地产市场造成不利影响。因此项目完成越早，风险就越小。资金风险本土地级开发项目投资规模相对较大，且资金为银行贷款，风险较大，周期越长，财务成本越高，风险越大。故应提高效率，缩短项目开发和出让周期，节省资金成本。同时开发过程中应注意制定详细的开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展的每步计划中，避免资金风险。凰岭旅游及海定区日益改变的城市景观极不协调。现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的家具厂，已停产。所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期年。项目现状情况统计表序号项目名称数量单位备注项目总占地面积公顷二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据厂房平方米拆迁公司实地调查数据宗地环境自然环境由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为个相对封闭的区域。项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，年平均降水，全年无霜期余天。项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。区域内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。社会经济环境海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区的后花园，是业成功人士，公司白领，及各行业专家开会办公旅游疗养及举办学术研讨会的理想处所。市政基础设施状况交通现状宗地附近东西向主要有聂各庄西路北清路龙泉寺路。市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状态。市政设施现状自来水自打井水和海淀供水厂供水雨污水无市政管网。雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年遇。无污水处理设施。自建化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。电力有聂各庄变电站，万伏万伏。居民用电分别由昌平区阳坊供电和海淀区沙涧路供电提供。通讯西山农场场部内有电话机房，容量门，有门投入使用。电话线空中架设，无地下管沟敷设。有线电视由海淀区有线电视局提供。周边大市政现状北清路北清路期敷设有上水，末端距凤凰岭地区约公里。北清路期敷设有中压天然气管，末端距凤凰岭地区约公里，且估计中压管线的压力不足以到达本地区。颐阳路只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。公共设施