降，但从国内投资经济领域来看，在汇率利率没有大的改变，其他投资渠道没有明显优势的情况下，这部分资金有很大可能还会回流到房地产投资市场。另外，近年来保税区现代服务业产业规模和质量得到全面提升，大力发展总部经济，先后聚集了德国大众奔驰中远控股大众中国天津航空中国移动中国联通鞍钢宝钢苏宁电器等大批知名企业和总部经济区域。特别是今年以来，保税区面对国际金融危机的冲击，积极调整政策，完善投资环境，进步加大招商引资力度，现代服务业运行继续呈现良好发展态势。年前三季度，保税区服务业实现增加值亿元，可比增长，完成固定资产投资亿元，增长倍。目前，落户保税区的服务业企业已超过家，现代服务业已占区域经济总量的，初步形成了现代服务业集聚区。为进步构筑高端化高品质高新化的产业结构，加快与国际接轨，在总部经济持续稳定发展的前提下，保税区正式打响此次招商战役。三市场前景分析据天津市建委的数据显示年天津计划住宅建设总量为万平方米，其中结转续建施工面积万平方米，新开工面积万平方米。年全年天津市商品住宅成交量为万平米左右，同比减少，特别是下半年以来，市场成交情况持续恶化，消费者信心不足。年市场供应量将会放大，行业调整期开发商面临两极分化等特点。年天津房地产开发投资总额为亿元，同比年同期的亿元上涨，房地产投资额仍在稳步增加。从全年各月情况来看，月房地产投资状况良好，同比逐月上涨，在月份超过亿元而月随着奥运结束以及经济危机的逐渐扩大，投资额以及同比涨幅有所放缓。年天津土地购置面积为万平方米，同比年同期的万平方米减少。年月天津土地开发面积为万平方米，同比年同期的万平方米减少，自身资金压力以及对市场观望减缓了对土地的开发。年天津商品住宅施工面积为万平资金筹措该项目建设所需资金完全由天津港澳商品城有限公司自筹。第十二章财务评价评价依据和数据来源建设部和国家改委发布的建设项目经济评价方法与参数第三版财政部企业财务通则企业会计准则建设单位提供的投入产出数据及相关背景资料市场调研取得的有关数据本项目可行性研究报告相关章节。二基础数据和参数选取计算期的确定该项目计算期年，其中建设期年。二营业收入估算该项目的房屋类型分为高层商务楼和单体办公楼两种形式，经营方式采用直接销售的方式进行。因此，该项目的收入来源于房屋销售收入。预计在五年内完成，在建设期年以后即开始销售，计城项目的建设不仅能对该区域房地产行业带来积极影响，作为第三产业的房地产业还能优化产业结构，从而带动天津保税区范围内建筑业制造业金融业食品业商业服务业和信息业等其他相关产业的发展，促进天津港保税区，乃至滨海新区的经济持续快速稳步发展。第三章市场分析产品定位及竞争力分析港澳现代城项目是立足于天津滨海新区保税区，主要面向天津市乃至整合环渤海地区的大企业，未来可吸引各大企业来此设立集团总部，促进天津保税区总部经济的发展。目标客户群体对本项目的需求状况，直接决定了本项目未来现金流，顾客群的稳定程度取决于两个因素周边人口对项目的认可程度以及顾客定位。本项目目标人群定位在京津以及周边地区，包括河北山东山西内蒙等地的来津创业者及投资人，范围较广，特别是现代城已与多家内蒙企业达成了合作意向，面向的顾客群可以适当有所侧重。二市场供需分析天津，我国四大直辖市之，中国北方最大的沿海开放城市，作为快速发展的直辖市，房地产业有很大的发展空间，随着天津市在环渤海中心地位的逐渐形成，将会吸引越来越多的外来群体来津投资置业或者居住。作为国民经济重要支柱产业，房地产行业的发展受到国家的高度重视，总体来说，伴随着我国整体经济水平的蒸蒸日上，近年来天津市的房地产业已有了定的发展，保持了良好的发展态势。未来天津房地产市场还有较大发展空间。作为中国北方经济中心，第三个增长极环渤海经济带的核心城市，同时也担负着首都北京的些重要的交通配套等功能，其重要性不言而喻，而天津市的发展，也将是中国经济的个新的引擎。预计天津在未来十年内，仍将保持快速发展的趋势，这将对当地房地产市场起到重要支撑作用。从国家出台的系列政策可以看出，宏观调控在天津市场主要体现在对产品供应结构的调整。未来市场趋势将会表现在以下方面供应方面看，由于政策的宏观调控，高档住宅建设用地在长期内将呈递减趋势，由于年下半年的集中入市，在短时期内竞争激烈，价格上涨的趋势将会减缓，销售也会有定阻力但从长期看，政策的落实会使高档供应量逐渐减少，稀缺性逐渐上升。由