1、易行为，如认定买卖合同无效，必将使市场交易中的诚实信用原则被打破。另方面，如认定交易行为有效，又会与现行的法律法规相冲突。当事人将纠纷提交至法院，法院不能拒绝裁判，如何处理这类纠纷，成为司法中的两难。种观点认为合同无效。理由为此类合同违反了法律的强制性规定。由于房地产管理法‣的规定，商品房买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而土地管理法‣中又规定农民集体所有的土地的使用权不得出让转让或者出租用于非农业建设集体建设用地必须转为国有以后才能进入级市场流转，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同就成为种违反法律的强行性规定的无效合同。另种观点认为合同有效。理由为虽然土地管理法‣中的份量在正义的天枰上对它们进行衡量，以便根据种社会标准去确保其间最为重要。

2、反与社会利益相关的要件是确认绝对无效的契约的衡量标准，但这种表述仍失之抽象。笔者以为，根据我国的实际情况，违反与社会利益相关的有效要件主要有两个方面，即违反法律行政法规的强制性规定，损害社会公共利益，或者称之为违背公共秩序与善良风俗。对于第方面，王利明教授在关于无效合同确认的若干问题‣文中提出了依据违法性确认合同无效的个标准必须违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，才能直接导致合同无效必须是违反了法律和行政法规的强行性规定必须是违反了强行性规定中的效力性规定。对于第个方面，可以简称为违背公序良俗。所谓善良风俗，般是指社会对种行为所持的般道德标准与习惯。公共秩序与善良风俗不同，它反映和保护国家和社会的根本利益，表现了国家对社会生活的积极干预。

3、法明显是忽视农民集体土地财产权的表现，与我国正在推行的财产权体系改革相背离。集体土地所有权作为种财产权，其所有人必然要求能正常地使用支配和处分土地，以取得合理的土地收益。病态契约与无效合同讨论在集体土地般只限于违反效力性规范的合同的观点推论，在农村集体土地上所建商品房买卖合同也并不必然无效，只是属于行政机关行政执法取缔的范围而已，但此种结果并不必然及于私法。我们的观点应当对买卖行为认定无效，但处理时以不适用返还原则维持交易现状为般，以适用返还原则恢复交易前状态为例外，建造的房屋，但随着土地的升值拆迁等因素带来的利益驱使卖方反悔，于是，以买卖合同无效为诉讼请求向我院起诉的现象屡见不鲜。今年上半年，我院民庭就受理了好几起这类案件。方面是大量的供求市场与客观存在的。

4、地产管理法‣等已对房地产开发用地房地产交易房地产权属登记等作出了具体规定。而对于建筑于集体土地上的房屋，现并无类似的规定。在房屋与土地的关系上，现普遍采取房地体主义原则，即房屋的所有权与其所附着的土地的所有权或者使用权同时移转，只有这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致纷争。我国城市房地产管理法‣第十条也规定房地产转让抵押时，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让抵押。在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让是不存在障碍的，但是，年月中华人民共和国土地管理法‣修改时将允许城镇非农户口居民建住宅使用集体土地的规定加以删除，社会利益，故为病态严重的契约，当事人无权决定其命运，各国法般规定其为绝对无效。虽然违。

5、民作为人口楼的方式，办理了房产证。出租集体经济组织将农用地出租或以承包的名义出租，承租承包方在承租土地上进行厂房，仓库等建设后自用或再出租。除此以外，在中小城市出现的旧村改造也并不与国家开发小城镇的战略相背离。无论从我国作为发展中国家走城市化现代化道路的发展途径上看，抑或从我国拉动内需扩展经济增长点的需求上看，小城镇开发都是我国必将长期坚持并不断发展的项重要国策，而不是应付现状时之兴的临时过渡措施。与其相对照，集体建设用地不得直接进入市场流转的规定，仅源于原国家土地局上世纪十年代初期推行的转权让利政策，其实质仍摆脱不了政府利用管理者职权剥夺集体土地所有者与民争利的计划经济时代色彩。农民集体所有的土地只有被征为国有后才能进入市场，其收益只能由国家得到，这传统做。

6、的利益的优先地位，最终达到最为可欲的平衡。让我们首先来看下确认在集体土地上所建商品房买卖合同无效能够带来的利益。这点其实在前面也已经基本提及了，最根本的就是为了贯彻落实土地用途的严格管制制度，国家可以控制土地用途，保护耕地，稳定国计民生。当然，除此以外，由于土地管理法‣已经著有明文，所以对这制度不便轻易改动，这就是另个好处，即维护法律秩序的稳定性。与此对应的，如果确认在集体土地上所建商品房买卖合同有效又能够带来哪些利益呢从目前的情况看，在集体土地上进行商品房开发，虽然主要目的是用于销售，但是，在此基础上，村民的居住条件则是首先得到了改善，在村民改善自身居住条件后的房屋才被用于市场销售，也正是这种销售带来的巨大收入才保证了村民在现阶段有能力进行居住条件的普遍改。

7、，其渊源大多来自公法，如宪法行政法等也有些规定来自私法。凡是违背上述条件的合同，都应当认定为绝对无效的合同。在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力通说认为，由于房地产管理法‣的规定，商品房买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同的推进，相当部分村成为实体化的经济组织，在经济利益最大化的驱动下，自然将手中所掌握并能实际加以运用的土地使用权作为资产来进行土地经营。可以说，在定意义上，在农村集体土地上所建房屋进行买卖现象的出现就成为不可避免的趋势。既然有买有卖，其间就难免产生纠纷。为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷，年月日最高人民法院公布了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释‣。这司法解释的出台，对于人民法院处理此类案件起到了十分积极的促进作用，得。

8、价金出卖人移转房屋所有权。但在现实生活中，由于房产管理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，因此，在集体土地上所建的商品房无法按照约定进行所有权的移转，因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是种债务人即使愿意履行也不履行的状态。基于这原因，也可以确定此类合同无效。合同有效论的依据与上述观点相对应，合同有效观点的依据概括起来主要有以下两点虽然土地管理法‣中规定农民集体所有的土地的使用权不得出让转让或者出租用于非农业建设，但是，我国宪法‣第条第款后段明确规定土地的使用权可以依照法律的规定转让，这里虽然要求依照法律的规定进行移转。

9、了社会各界的普遍欢迎。但是，通过近年来的实践，这司法解释也暴露出自身的些不足，尤其是从司法解释序言中所体现的立法旨意看，该司法解释主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进行规定的，并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的房屋买卖行为纳入调整范围，这不能不说是种立法上的缺失。对于在农村集体土地上所建房屋买卖合同的效力及处理，目前司法实务界及理论界都尚无定论，但实践中由此而引发的纠纷却日益增加，亟待解决。农村集体土地上所建房屋买卖中存在的问题根据我国宪法的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有归带资承建的出资者所有，由其出售，因未取得房地产开发许可证，故大部分购买房产的买主，无法办理房产证，但也有部分以分配给村。

10、商品房买卖合同也并不必然无效，只是属于行政机关行政执法取缔的范围而已，但此种结果并不必然及于私法。笔者的观点笔者认为，对在农村集体土地上所建商品房买卖合同效力进行界定，必须放在个更高的全局的视野上进行审视，不能单就部法律为判断，法规则只有参照它们所服务的目的始能被理解，确定项法律规则的存在是否合理，必须首先探究其目的何在，只有在此基础上，才能对两种针锋相对的观点作出取舍。土地管理法‣规定集体土地的使用权在原则上不允许出让转让，其意图可以从该法第章总则的规定得到说明。该法第条规定为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护开发土地资源，合理利用土地，切实保果标的无法实现，则不发生法律上的效力。当事人签订的在集体土地上所建商品房的买卖合同，其标的是买受人交付。

11、，但依照法律解释学的体系解释方法，根据该条的上下文意来判断，这里所称的法律应当是对转让的程序进行规范和调整的法律，而不包括实体上的限制。因为该条从体系上分为款，第款规定了国有土地，第款规定了集体所有土地，第款规定了土地征集体土地买卖合同的效力处理范文集体合同模板.以外，属于集体所有宅基地和自留地自留山，也属于集体所有。因此，在社会主义的中国，从所有制上讲，土地可以分为两类，即国有土地和农村集体土地。这种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度紧密联系在起的。研究我国然，农民参保率达到，其中老年人达到。对保老人特困老人等保障体系建设。城镇离退休人员养老金社会化发放率和准确率连续年保持。农村社会养老保险稳步推进，截止去年底，我市有万人参加投保，占适龄投保人的，积。

12、善。可以说，改善村民的居住条件增加农民收入是确认合同有效的第点好处。第个好处，确认此类合同可以利用新增的居住空间改善城市中低收入人群的居住条件。国家虽然正在大力发展城市低收入人群的廉租住房制度，但是，单的渠道难以在短时间内解决全部问题，多头并举更效或不成立的法律规定。由此可知，由于违反法律和行政法规而使合同无效，必须是违反了强行性规定中的效力性规定。但是，细观土地管理法‣的规定，第条不仅有除外条款，而且也仅是规定农民集体所有的土地的使用权不得出让转让或者出租用于非农业建设，属于典型的仅取缔违反之行为对违反者加以制裁以禁遏其行为的规定，并未否认其行为之私法上效力，应当定性为取缔性规定，根据王利明教授无效般只限于违反效力性规范的合同的观点推论，在农村集体土地上所。

参考资料：

[1]党政风从党史中读懂共产党人初心建党一百周年宣传介绍PPT 编号8124（第24页，发表于2022-06-26）

[2]党政风从党史中读懂共产党人初心建党一百周年宣传介绍PPT 编号7724（第24页，发表于2022-06-26）

[3]党政风关于全面推行林长制的意见解读PPT 编号194（第21页，发表于2022-06-26）

[4]党政风关于全面推行林长制的意见解读PPT 编号8234（第21页，发表于2022-06-26）

[5]党政风关于全面推行林长制的意见解读PPT 编号296（第21页，发表于2022-06-26）

[6]党政风关于全面推行林长制的意见解读PPT 编号11642（第21页，发表于2022-06-26）

[7]党政风关于全面推行林长制的意见解读PPT 编号6286（第21页，发表于2022-06-26）

[8]党政风关于全面推行林长制的意见解读PPT 编号10040（第21页，发表于2022-06-26）

[9]党政风关于全面推行林长制的意见解读PPT 编号11902（第21页，发表于2022-06-26）

[10]党政风关于全面推行林长制的意见解读PPT 编号7166（第21页，发表于2022-06-26）

[11]党政风关于全面推行林长制的意见解读PPT 编号156（第21页，发表于2022-06-26）

[12]党政风关于全面推行林长制的意见解读PPT 编号9906（第21页，发表于2022-06-26）

[13]党政风坚持系统思维构建大安全格局PPT 编号9336（第22页，发表于2022-06-26）

[14]党政风坚持系统思维构建大安全格局PPT 编号20000（第22页，发表于2022-06-26）

[15]党政风坚持系统思维构建大安全格局PPT 编号4528（第22页，发表于2022-06-26）

[16]党政风坚持系统思维构建大安全格局PPT 编号9826（第22页，发表于2022-06-26）

[17]党政风坚持系统思维构建大安全格局PPT 编号278（第22页，发表于2022-06-26）

[18]党政风坚持系统思维构建大安全格局PPT 编号562（第22页，发表于2022-06-26）

[19]党政风坚持系统思维构建大安全格局PPT 编号218（第22页，发表于2022-06-26）

[20]党政风坚持系统思维构建大安全格局PPT 编号13334（第22页，发表于2022-06-26）