传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行外来资金必将成为中国房地产业新的力量。 年国家将继续加大对中小户型中低价位商品房经济适用房和廉租房的土地供应。 第页共页国家对房地产业的宏观调控方向加大综合调节力度，引导合理的住房消费是量化指标，明确新建住房结构比例。 各地新审批新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下中低价位中小套型普通商品住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的以上。 同时，中低价位中小套型普通商品住房含经济适用住房和廉租住房的土地供应，不得低于居住用地供应总量的。 二是实行有区别的住房按揭贷款最低首付款比例政策。 取消了住房按揭贷款最低首付款比例优惠政策，由原来的恢复为不得低于。 但对个人购买自住住房且套型建筑面积平方米以下的，仍执行首付款比例的规定。 三是进步抑制投机投资性购房需求。 住房转让环节营业税征免税期间由去年规定的年调整为年，规范外资进入房地产产业行为，控制短线热钱炒房，提高了炒房成本。 重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位中小套型普通商品住房。 是由地方政府抓紧开展住房状况调查。 全面掌握当地住房总量结构居住条件消费特征等信息，保证各项调控政策的制定符合实际，符合群众需求。 二是由各地编制住房建设规划，明确将十五期间特别是今明两年普通商品住房经济适用住房和廉租住房的建设目标，纳入当地十五经济和社会发展规划和近期建设规划，并作出具体空间布局项目用地和建设进度安排。 三是规范普通商品房建设行为。 对适合当地居民自住需求的中低价位中小套型普第页共页通商品住房项目，在考虑综合地价开发成本合理利润等因素，科学测算控制性销售价位的基础上，采取限套型限房价，竞地价竞房价的办法，以招标方式序号项目名称分类合计建设期投资进度比例金额资金筹措自有资金预售收入用于开发投资银行贷款第页共页第十四章财务评价第节基础数据与参数选取确定计算期年，其中建设期年，运营期年销售期贯穿全过程。 参照建设项目经济评价方法与参数第三版，综合资金成本机会成本以及项目的风险，财务基准收益率取。 短期借款利率按有效年利率。 税金，按有关规定收取。 第三节经营收入估算本项目的经营收入主要为销售收入。 第四节税金按照现行财税规定，需缴纳营业税，税率，教育费附加，按营业税纳税额的计城市建设维护税，按营业税纳税额的计。 营业利润缴纳企业所得税。 税后利润人民群众的迫切愿望。 本项目的实施，对于西洱河中心区实现环境效益社会效益经济效益的有机结合和同步增长，改善人居环境强化城市功能提升城市形象和品位，实现大理旅游真正从观光型向休闲度假型和文化体验型转变升级，促进全州经济社会又好又快发展具有十分重要的意义。 苍洱天籁苍洱苑属于建设项目的部分，位于大理市原建校地块，地处洱海出口，该区域环境优美空气清新交通便捷，具有较高的开发价值，通过本项目的实施，可以提高区域土地利用率，提升周边环境质量，改善居民生活品质。 第五节项目主要建设条件项目的建设符合大理市城市发展总体规划要求。 项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。 项目场址周边市政设施配套条件较好。 项目所需资金已经有所落实。 第六节主要技术经济指标主要经济技术指标览表第页共页序号项目名称单位数量备注总用地亩亩平方米总建筑面积平方米建设总投资万元土地费用万元建设工程费用万元其他万元销售收入万元营业税金及附加税万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元经济效益指标财务内部收益率自有资金所得税后财务净现值万元自有资金所得税后投资回收期年自有资金所得税后第七节问题与建议房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售的楼盘较多，项目业主应选择有经验的销售代理公司，制定有竞争力的营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。 建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行工程施工，在保证工程质量的前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。 项目场址位于洱海西洱河边，项目在施工期间应采取确实可行的措施，确保洱海西洱河的水体不受污染。 第页共页第二章项目背景及建设的必要性第节宏观背景分析国家对房地产业的宏观调控政策年以来，国家陆续出台了系列调控措施，从土地供应贷款发放住房公积金管理抑制房价到全行业的综合调控等，目的就是为了防止房地产投资增速出现过速反弹，由此整个房地产市场经历了个不平凡的调控之年