个潜在的消费群体，随着高新区日新月异的快速发展和基础设施的不断投入，将带来大量的用工人员，员工队伍年轻，购房欲望较强烈，就近购房，就近上班，将给生活带来许多便利条件。青岛东风盐场商品房开发建设项目的实施，正是顺应市场需求，为潜在消费群打造适宜的居住条件。综上所述，本项目建设符合青岛高新区规划，市场需求大，可以提高青岛高新区周边居民生活档次，满足新区快速增加的人口改善拥有住房的需要，具有较大的潜在消费群，对打造青岛第三代新城，实现青岛盐区建成青岛北部新城区核心区都有十分重要意义，项目建设是十分必要的。第章市场分析与项目定位房地产市场分析全国市场分析总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从年年底开始，中国房地产市场开始调整，年下行速度开始加快，下滑幅度加大，房地产价格也随之开始回落。从区域上看，以深圳广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角华北中西部也开始调整。通过区域研究可以发现东部地区深度调整。其中珠三角地区全国房价重灾区，今年以来，房价已下跌长三角地区今年以来，成交量巨量萎缩，第三季度出现价格拐点环渤海地区各城市分化，北京下跌空间较大，沈阳波澜不惊。中部地区成交量明显下降，房价开始小幅下跌，武汉形势比较严峻。同时低迷市场中，依然有四类楼盘实现热销第类，打折力度较大的知名企业的大盘，比如恒大万科富力等。第二类，超小户型单身公寓。第三类，近郊经济型房源。第四类，综合类特色产品，比如万达开发的综合性商业项目。今后两年我国房地产市场走势也不乐观年房屋成交量同比年出现大幅下滑，估计萎缩成，但由于全国房价拐点出现在第三季度，因此年全年房价同比年，依然呈正增长，不过涨幅将由年的商品房大幅回落到左右。至于年，全国房屋成交量将依然在低位徘徊，全年成交金筹措与使用计划资金筹措项目方案建设投资万元。资金来源包括职工住房拆迁补偿金万元建设单位贷款万元建设单位自筹万元。资金使用计划本项目总投资万元，投资计划与使用方案如表所示。表投资计划与使用方案表单位万元序号项目合计建设期经营期第年第年第年总投资建设投资二资金筹措职工住房拆迁补偿金企业自筹银行贷款小计第章项目经济评价财务评价的依据和范围评价依据国家发展和改革委和建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数第三版年国家计委颁布的投资项目可行性研究指南财政部制订的财务会计制度本项目建议书代可研的技术方案和投资估算结论。评价范围本评价铁路等交通主干线，物流方便快捷。区内已具有定产业基础，目前落户产业项目个，预计总投资亿元，产业领域涉及电子信息新材料先进机械制造海洋生物与医药仓储物流等。周边青岛出口加工区环海经济开发区空港工业区等园区产业集聚效应较为明显。期范围内平方公里已达到五通平，基础设施投资累计亿元，自来水供水能力万立方米日，污水处理能力万立方米日，供电总容量近千伏安，供热能力近吨小时，天然气供应能力万立方米日，具备承接项目的基本条件。市委市政府为胶州湾北岸高新区的发展营造了良好的政策环境，赋予高新区更高的经济管理权限，除享受国家山东省制定的优惠政策外，还享受青岛市支持科技创新的相关扶持政策，这将促使该区域成为青岛市北部最为活跃的经济带，在全市经济发展战略布局中发挥越来越重要的作用。虽然胶州湾北岸高新区产业发展具有很多有利条件和良好机遇，但也面临着些亟待解决的突出问题和制约因素，主要有全市高新技术产业整体水平有待提升，高端龙头项目不多，拥有自主知识产权的高新技术产业产值比重不高科研机构的专业分布与我市重点产业发展方向存在较大差异，科技资源难以有效整合利用，科技创新服务体系还需进步加强和完善支持自主创新的市场化风险投资机制尚未形成，鼓励创新创业的投资环境有待完善，创新集群的培育与先进城市相比存在较大差距胶州湾北岸高新区的生态环境比较脆弱，地质条件复杂，产业选择的要求和准入条件比较高与主城区的便利交通尚未形成，科研教育基础和商务服务功能缺乏，居住生活配套设施薄弱，符合高新技术产业发展要求的技能型劳动人口严重不足。本项目的建设对高新区的发展有很好的配套作用，能解决部分园区进驻人口的住房需求。项目建设符合青岛高新区建设发展规划建设现代化全球城市打造青岛第三代新城。在产业发展上，承接第三次全球高新技术产业转移，形成全市科技创新的枢纽。在空间发展上，采用生态经络，湿地岛链的空间发展理念，形成核两带三岛群多园区的岛链状空间发展格局，正是青