规则，并存在定的高差，设计开发难度较大该地块植被丰富，高差较大，未来消防及小区安全问题的处理难度较大项目以北仍有部分村民居住，将影响本项目的外在形象。机会随着三溪口蔡家组团众多高尚社区的新建，该项目所处区域已被重庆消费者所接纳，该片区已成为重庆市房地产市场的大热点成功开发此项目将使公司品牌在重庆范围内进步提升，为公司持续发展带来良好的效应项目周边的在售的高端物业，在规划设计及营销推广方面并没有非常出彩之出，为本项目推入市场留有定的提升空间重庆市政府已将本项目地块纳入主城区范围内，对于本项目销售价格而言有了定的上升空间重庆市年住宅平均销售价格为元平米，同比上年增长，可见整个重庆市的房价还是处于个偏低的水平，整个市场价格仍将持续健康的向上发展，对于本项目来至政策行业方面的威胁将大大降低。市场目前供应的独立别墅联排别墅设计的面积都较大，如果我们将本项目定为小栋别墅，那无论是在总价上还是在消费者的接受程度上都是很有优势的地产新政以来，政府加强了对别墅用地的控制，并逐渐减少相应土地的供应量，对于取得土地的发展商而言将又是个机会。威胁风险市场竞争激烈，因同类产品别墅联排别墅在该区域都有供应，并受当地经济条件制约，及目标客户相对较为狭窄，销售周期将会较长于本地块取得土地证的土地只有亩，其余亩土地将由土地储备中心收储后，进行招拍挂出让，土地出让金的价格由于受市场的影响，很难进行准确预测，这将对本项目带来了很大的不可预测性。项目需求预测结论重庆市别墅市场整体供需持平但市场需求尚未得到有效挖掘。目前重庆人均建筑面积仅为平方米，大大低于全国人均住房水平。对广大的房地产开发商来说，这是个巨大的市格定位住宅价格多层小高层价格案运用房地产估价理论之市场比较法，选取项目周边较有代表性的楼盘中安翡翠湖北温泉九号香溪美林中的独立别墅及联排别墅作为可比案例，综合考虑其地理位臵周边环境楼盘档次公共配套设施社区规模物业管理等因素，并通过修正确定其销售价格区域因素修正表比较项目比较标的对比物业名称本项目香溪美林北温泉九号中安翡翠湖区位交通便捷公共配套区域规划周边环境合计因素修正系数个别因素修正表比较项目比较标的对比物业名称本项目香溪美林北温泉九号中安翡翠湖物业档次环境景观户型结构项目规模建筑质量发展商品牌物业管理质素合计因素修正系数综合修正概况结论位于北碚区南部，总面积为亩，地形较为复杂自然环境较好，交通便利建筑形式可考虑两种形式相结合，即独立别墅及联排别墅地块位臵及概况该地块位于北碚区南部，位于国道以北侧，背靠中梁山国家森林保护区，整个项目地势北高南低，以出自深山的天然泉水，沿山坳而流，形成天然的溪流及两个动水湖泊。通过地下钻探，已获得水温为摄氏度，每日最高流量为立方米的地下温泉水及探明矿泉水层位深度和出水量。该地下温泉水已获得温泉水质检验报告，据估计如按每日以立方米的开采量进行开采可以持续开采年以上。项目产权及土地状况项目原命名为，由公司开发，因资金不足，现项目整体转让，整体转让价格为万元。我公司现与公司达成初步意见，同意由我公司先支付万元履约保证金，当我公司通过招拍挂成功获得本项目亩土地开发权后，再支付剩余的转让款。该项目已取得土地证的土地面积为亩，并已兴建了综合楼平米建筑面积为平米的八栋花园洋房已售并以的回报率进行返租等建筑物。已基本完成大门景观湖亩广场的兴建及绿化。该项目已向自然村租用亩土地，其中亩土地已支付年的土地租赁费用，剩余亩村有林地已支付年的土地租赁费用，目前这些土地大部分以毛地状态存在。已将土地使用性质转为建设用地的土地为亩。环境该地块背靠中梁山国家森林保护区，周边道路整齐，绿化较好，环境优良。同时，地块围山而成，植被丰富，自然环境优美。并有占地亩落差高达米的动水人工湖两个。交通因片区人气缺乏，过往公交车较少。建筑形式鉴于地块自然景观好的特点，本项目地块可建高端物业，建筑形式可考虑两种形式相结合，即联排别墅独立别墅。项目优势分析结论优势自然环境和温泉资源是本项目最大的优势劣势对外交通不便，地形复杂，前期投入较大机会填补市场空白，可提升公司品牌威胁由于项目体量较大，销售周期可能较长。优势地块位于北碚区以北，背靠中梁山国家森林保护区，地块自然环境非常好，是当地不可多得的居住区域交通