南京市物业管理办法

专项维修资金缴存管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民的政府批准执行。

第十条物业发生危及人身安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织排险，并及时通知业主委员会，排险维修费用由相关责任人承担。

符合专项维修资金使用条件和范围的，排险维修费用可以会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明联系地址通讯方式。

筹备组对业主投票的真实性负责。

第十条业主在首次业主大会上的投票权，住宅物业区域按其拥有的住宅套数计算，每套计票其他物业区域可以根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算，每平方米计票，不足平方米不计票。

第十条业主大会会议应当由物业管理区域内持有分之以上投票权的业主参加。

业主可以以幢单元楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。

业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面征求意见的方式。

南京市交产权，移交后的房屋产权属全体业主共有。

设备用房不能作为物业管理用房移交。

第条成立业主大会条件成熟的，建设单位应当书面告知区县物业管理行政主管部门和街道办事处镇人民的政府，并提供业主清册物业建筑面积物业出售并交付使用时间等文件资料。

建设单位未及时书面告知，业主可以向区县物业管理行政主管部门提出召开首次业主大会的书面要求。

区县物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的日内，会同街道办事处镇人民的政府，组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组以下简称筹备组成员。

筹具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同。

前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。

第十条建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定业主临时公约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。

业主临时公约的内容应当包括物业的使用和维护管理业主的权利和义务违反业主临时公约应当承担的责任等事项。

业主临时公约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。

住宅使用说明书应当载明房屋平面布局结构附属设备详细的房屋结构图注南京市物业管理办法打印版备，擅自移动共用设施设备侵占绿地毁坏绿化随意倾倒或者抛弃垃圾杂物堆放易燃易爆剧毒放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动未经批准摆摊设点在建筑物或者构筑物上乱悬挂乱张贴乱涂写乱刻画利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动违法搭建建筑物构筑物十擅自改变房屋外貌十法律法规规章和业主公约禁止的其他行为。

第十条物业管理企业发现在物业使用装饰装修过程中有违反有关规定以及业主临时公约行为的，应当予以劝阻制止，劝阻制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政管事先将会议的内容和召开方式告知区县物业管理行政主管部门和街道办事处镇人民的政府，区县物业管理行政主管部门和街道办事处镇人民的政府可以根据实际情况派代表参加。

筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明联系地址通讯方式。

筹备组对业主投票的真实性负责。

第十条业主在首次业主大会上的投票权，住宅物业区域按其拥有的住宅套数计算，每套计票其他物业区域可以根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算，关法律法规或规章已设定处罚的，从其规定。

第十条业主大会业主委员会的行为违反有关法律法规或规章的规定的，由区县物业管理行政主管部门责令限期改正，并通告全体业主。

第十条建设单位违反第条的规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面告知物业管理行政主管部门，或者未按照规定提交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，可以处以万元以下的罚款。

第十条物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途占用或者损坏物业共用部位共用设施设施管理的物业管理企业中兼职。

业主委员会成员每届任期年，可以连选连任。

分期开发的物业区域可以先期成立业主委员会。

先期成立的业主委员会应当在物业区域新的期业主入住百分之十以后，重新补选或改选业主委员会。

业主委员会可以选举产生主任名和副主任若干名，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

第条成立业主大会条件成熟的，建设单位应当书面告知区县物业管理行政主管部门和街道办事处镇人民的政府，并提供业主清册物业建筑面积物业出售并交付使用时间等文件资料。

建设单成立条件的情况书面告知物业管理行政主管部门，或者未按照规定提交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，可以处以万元以下的罚款。

凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主本人不签字的视为弃权。

第十条业主大会首次会议应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。

业主大会议事规则的内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序业主投票权的确定方法业主委员会的组成和换届选举委员资格义务和任期业主大会临时会议的召开等事项。

第十条业主大会作出的决定，应当未及时书面告知，业主可以向区县物业管理行政主管部门提出召开首次业主大会的书面要求。

区县物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的日内，会同街道办事处镇人民的政府，组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组以下简称筹备组成员。

筹备组由建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示日。

推荐不成的，由街道办事处镇人民的政府会同区县物业管理行政主管部门指定筹备组成员。

第十条筹备组应当在个月内召开首次业主大会。

筹备组应当根据物业管理合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位共用设施设备的维修养护费用，不得从住房专项维修资金中列支。

第十条专项维修资金管理实行统缴存专户存储专款专用业主决策政府监管的原则。

专项维修资金缴存管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民的政府批准执行。

第十条物业发生危及人身安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织排险，并及时通知业主委员会，排险维修费用由相关责任人承担。

符合专项维修资金使用条件和范围的，排险维修费用可以建筑物构筑物十擅自改变房屋外貌十法律法规规章和业主公约禁止的其他行为。

第十条物业管理企业发现在物业使用装饰装修过程中有违反有关规定以及业主临时公约行为的，应当予以劝阻制止，劝阻制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政管理部门。

业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。

物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主使用人。

第十条业主使用人应当按照规划管理部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

第十条业主共用车库位的管理等事项，由业主大会决向本物业管理区域以外的业主出售。

第十条住宅物业住宅小区内非住宅物业与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，被两个以上的业主区分所有的，业主应当按照规定缴纳专项维修资金。

专项维修资金应按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位共用设施设备的维修更新和改造，不得挪作他用。

南京市物业管理办法打印版。

南京市物业管理办法第章总则第条为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院物业管理条例和江苏省物业管理条例等有关法律法规和规章的规定，结合本市实际，制定每平方米计票，不足平方米不计票。

第十条业主大会会议应当由物业管理区域内持有分之以上投票权的业主参加。

业主可以以幢单元楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。

业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面征求意见的方式。

第章物业管理服务第十条住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

投标人少于人或者物业管理区域的总建筑面积低于万平方米，或者别墅总建筑面积低于万平方米的，经区县物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘未及时书面告知，业主可以向区县物业管理行政主管部门提出召开首次业主大会的书面要求。

区县物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的日内，会同街道办事处镇人民的政府，组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组以下简称筹备组成员。

筹备组由建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示日。

推荐不成的，由街道办事处镇人民的政府会同区县物业管理行政主管部门指定筹备组成员。

第十条筹备组应当在个月内召开首次业主大会。

筹备组应当备，擅自移动共用设施设备侵占绿地毁坏绿化随意倾倒或者抛弃垃圾杂物堆放易燃易爆剧毒放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动未经批准摆摊设点在建筑物或者构筑物上乱悬挂乱张贴乱涂写乱刻画利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动违法搭建建筑物构筑物十擅自改变房屋外貌十法律法规规章和业主公约禁止的其他行为。

第十条物业管理企业发现在物业使用装饰装修过程中有违反有关规定以及业主临时公约行为的，应当予以劝阻制止，劝阻制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政管业管理行政主管部门制定，报市人民的政府批准执行。

第十条物业发生危及人身安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织排险，并及时通知业主委员会，排险维修费用由相关责任人承担。

符合专项维修资金使用条件和范围的，排险维修费用可以从专项维修资金中支出。

物业管理区域内的供水供电供气市容环卫电信绿化消防交通有线电视邮政等共用设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业管理企业维修养护。

相关单位向最终用户收取的费用，不得强制物业管理企业代收代缴。

第章罚则第十条违反本办法，南京市物业管理办法打印版定。

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