（定稿）风景区凤凰岭旅游设施土地一级开发项目投资可研报告 全文免费阅读、在线看（最终定稿）

市政基础设施状况交通现状宗地附近东西向主要有聂各庄西路北清路龙泉寺路。

市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状态。

市政设施现状自来水自打井水和海淀供水厂供水雨污水无市政管网。

雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年遇。

无污水处理设施。

自建化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。

天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。

电力有聂各庄变电站，万伏万伏。

居民用电分别由昌平区阳坊供电和海淀区沙涧路供电提供。

通讯西山农场场部内有电话机房，容量门，有门投入使用。

电话线空中架设，无地下管沟敷设。

有线电视由海淀区有线电视局提供。

周边大市政现状北清路北清路期敷设有上水，末端距凤凰岭地区约公里。

北清路期敷设有中压天然气管，末端距凤凰岭地区约公里，且估计中压管线的压力不足以到达本地区。

颐阳路只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。

公共设施状况宗地附近有环绿艺苑实创总公司培训基地等小型度假旅游设施。

聂各庄村分布有邮局卫生院商店等简单公共设施。

总体规模较小档次偏低布局分散，不能满足该区域未来发展需要。

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宗地开发目标本项目完成后应达到用地范围内的三通通上水通电通路及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。

各种市政基础设施管线接至规划红线外。

第三章投资环境海淀区经济介绍海淀区以高科技高知识含量为特色。

无论是从区位商业氛围业态构成还是人气的旺盛程度，都坚实的捍卫着其在京城科技龙头的地位。

中关村高科技园区上地园区已经成为北京高科技的标志，海淀区是高等学府的聚集地，是输送高科技人才的重要枢纽。

海淀区大西山风景旅游区现状分析自然风光和民俗旅游凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园房地产售价扣除相应的开发成本费用及二级开发利润后求出土地价格，即二级开发商可承受的地价水平。

假设开发法测算土地市场价格运用假设开发法求取地价，以规划各用途为准，使用年限为法定最高年限，以开发完成房屋的售价扣减建造成本利息利润等计算各用途的楼面熟地价单价，乘以对应各地块的建筑面积得出各地块的熟地总价。

根据项目区周边商业项目销售情况，商业用地销售单价平均约为元平方米。

通过第三四章的比较与分析，可知项目区在位置上较优。

经测算详见表，楼面土地价格约为房屋销售价格的，即楼面土地价格约为元平方米。

项目区的规划商业经营性建筑面积为万平方米，预计土地开发价值为万元。

开发余值的分析假设开发法测算的开发。

可规划地上面积万平方米。

项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。

属于国有土地。

厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。

图地块用地规划图宗地实际用途与规划用途现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的家具厂，已停产。

厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十年。

宗地规划用途为旅游度假及文化用地。

宗地区域的历史价值该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。

项目的自然条件与区位项目土地的自然特征本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整，近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性的大断裂分布。

项目的区位特征项目所在地海淀区是著名的高科技文化教育旅游区。

区内山清水秀古迹繁多，属北京的上风上水之地。

金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成三山五园的宏大格局，海淀区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。

秀美的自然景观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业科研工作者提供了个良好的生产生活和工作环境。

海淀区中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力密集度在世界亦属罕见。

海淀区发展高新技术产业有了得天独厚的条件，确立了海淀区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经济的条件。

海淀区位于北京市区西北郊。

东与西城朝阳区相邻，南与宣武丰台区毗连，西与石景山门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积平方公里。

总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。

可规划地上面积万图大西山风景区位置示意图平方米。

项目用地位置范围示意图如下地上物状况该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严