（定稿）高尔夫球场地块项目投资可研报告 全文免费阅读、在线看（最终定稿）

花地河广佛河在此交叉汇合，项目前身作为高尔夫球场，绿化也是其卖点，所以地块的绿化水准还是相当高的。

综合来说，整个项目景观资源丰富，线水景，必须利用。

而围着项目的江面宽余米，深米，属活水，可观赏性还是很不错的。

地块形状与进深表现地块景观丰富，地块土地方正平整地块形状呈南北狭长型，地块较为方正。

地块中间被内河穿过分为二，水景资源丰富。

地块北面有湖景，但据规划将会填实，故影响不大。

用地地势与坡度表现地块平整地块中间有个内湖，把块土地分为两块，地块坡度不超过米较小，相对来说比较平整。

地块有较小不超过米，大体平整。

地块空气质量与噪音表现空气质量佳，局部有噪音影响地块空气质量佳，地块内部有内河，有自动过滤系统，水质也比较好。

地块距离南边二车道道路有米，中间还有隔音树，南边噪音影响不大。

武广高铁距离项目有米左右，噪音影响不大，但地块东北未来的如意坊放射线会有较大影响。

地块情况总体评述地块南面紧邻龙溪东路，东面北面为城市绿地外延花地河面，西面与地块相联，内有大面积湖面，由于原为高尔夫球场，故植被覆盖率极高，为此次拍卖中首选位置。

但该地块被内湖分割为两块，如何利用是需要考虑的。

地块北面绿化带外延花地河，南面为号路，西面为号路，东面与地块相邻号路，地块内规划为三段，北面地块现为湖面，将规划为公共绿地，中部地块规划为住宅区，限高米，南部地块规划为幼儿园。

地块西边有紧邻高压线，对项目的规划布局带来难度。

地块周边环境较为脏乱，生活及公建配套档次不高，但基本超过米以上部分不再增加计算建筑间距，故以米来计算，由此计算，结果如下建筑高度米建筑朝向建筑间距方向建筑间距米南北南北东西东西南北东西要想保持较好的楼间距和居住的舒适度，上表的数字只是最小的数值，建议实地开工时应适当放大。

项目规划设计要点研判项目规划设计实现障碍地块中间有很大个湖泊，呈型，分割了地块，影响了土地的整体利用地块北面和西面边缘有高达余米的高压线，对地块建筑和消费者心理影响较大。

地块目前还是原生态，树木杂草横生，需要定的成本进行土地的平整改造。

地块部分水域需要填充买力仍然具备，在老荔湾老越秀房价不断高企的时候，芳村区域迎来了价格调整和吸纳消费需求的良机。

项目周边区域典型楼盘参考根据项目地块条件以及所在区域周边楼盘对比，为使得项目拿地成本更加具有针对性，我们对项目周边重点楼盘以及广州市西区可参考楼盘进行摸查，从万科柏悦湾逸彩新世界荔江美筑翠竹苑等典型楼盘可看到，芳村板块周边项目的主力户型都以方的三房为主，可见投资和改善自住还是该区域的主流。

交通环境地铁上盖和景观资源江景较好的楼盘，均价都接近或达到元，且销售较为理想，可见区域需求比较旺盛。

区域市场研判结论与可进入性评估荔湾区经济发展良好，居民收入水平持续升高，但房地产市场缺口较大，整体需求较大，价格在新政影响下平稳运行，暂时没有下降的趋势，而且近期政府加大对老城区加大规划投入力度，白鹅潭规划的实施就是个典型，区域市场的机遇也随之来临，市场正处于个准备冲刺期。

建议项目趁周边无竞争力较弱的时候进入，而明年年底之前是进入冲刺的较好时机，届时具有威胁的万科柏悦湾保利春天里保利西海岸即便没有售罄也是尾货了，对本项目产生不了太大的威胁，而项目附近的芳村花园二期经济适用房届时应该也销售殆尽，项目在西区产品短缺的时候推出，销售业绩会得到很大的保障。

故拿地之后，建议立即开发，在开发中等待市场的需求爆发点。

三宗地发展条件研判项目基地条件分析整体居住环境档次不高，舒适度良好。

项目周边有定的餐饮配套，竹溪酒家兰州拉面等，档次中低，生活上衣食也算方便，步行分钟的路程内有增滘市场华嘉购物中心以及临街商铺。

但就形象而言，项目周边房屋陈旧，路面较为脏乱，档次感较差，加上项目附近还有个工业园区以及纺织厂，也会对项目产生定的污染。

周边教育医疗配套齐全，但素质不高。

教育配套上从托儿所到小学到中学都有，但是学校资质都较低，环境也比较般，不能够吸引太多的荔湾本地人，在名校云集的荔湾区，这些教育配套吸引力不足。

医疗上，增滘卫生站曙光社区医院以及几家药店，般的发烧感冒还都能应付，生大病就得跑远点了。

稍嫌不足的就是周边的金融配套，只有家广州农商银将有较大的需求缺口，且随着周边市政配套建设的完善以及新政对楼市的影响逐步放缓，本案的销售价格将有定的上升空间，预估增幅为销售时建议项