（定稿）高档社区房地产项目投资可研报告 全文免费阅读、在线看（最终定稿）

第章建设方案经济技术指标总用地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米住宅面积平方米商业面积平方米会所面积平方米幼儿园面积平方米其他平方米容积率建筑密度绿地率户数户停车位个其中，地上个，地下个。

自行车位个建筑设计总平面布局本工程的总体设计注意周围城市景观资源的利用和营造恬静优美的小区环境相结合。

在总平面设计中，充分尊重基地和城市环境的关系。

基地的南侧为里运河，为充分利用沿河景观，建筑的天际线由北向南降，从而形成良好的日照通风条件，使住户充分享受沿河风景带景观资源。

同时，总体布局采用围合状的总体布臵，通过规整的高层住宅布局和曲线的高层住宅布局相结合，围合形态不断变化，形成环环相扣的内园空间，使本小区成为里运河沿岸的处景观。

里运河两岸是名人故里美食之乡，到处可见古迹古遗址等，因此，在基地沿河侧设臵风情商业街，既可以创造个供人们休闲的商业场所，又为里运河景观带增添了份情趣，同时建立起小区与里运河的沟通纽带。

基地西北侧为会展中心，会展中心是淮安市的标志性建筑，为增强会展中心与里运河的对话，在两者间设计视觉走廊，使会展中心与里运河之间形成良好的对景关系，同时也使小区的景观与城市的景观融为体。

居住空间住宅空间布局以线形空间为主，局部穿插开敞空间。

整体布局南低北高，建筑单体面向中间景观带布臵，充分利用景观资源。

注意空间的高低疏密舒展与紧凑的效果。

展现自由的空间形态。

各组建筑群体高低错落，沿街立面形成起伏有致有层次的景观。

环境景观小区在规划布局中借鉴中国古典园林的手法，小中见大，步移景异空间有收有放，入口处适当放大，成为小区的玄关。

院落空间中心绿化水面互相结合，形成丰富的景观空间形态。

道路交通小区交通以环的垃圾清运出入口，在小区内由物业管理部门负责将每单元的垃圾收集后放入小区垃圾站，再由环卫部门统装车运走。

住宅建筑的朝向基本朝南，层高舒适恰当，日照通风良好，符合环保要求。

节能设计说明建筑节能初步方案居住建筑的规划布臵建筑物的平面布臵利于自然通风。

居住建筑的朝向大部分朝南。

建筑体型力求简单，减少凹凸和变化以达到降低体型系数的目的。

建筑围护结构保温形式和选材意向平屋面坡屋面保温层拟选用厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板板居住建筑外墙墙体材料为厚加气混凝土砌块混凝土小型空心砌块居住建筑外墙拟选用外墙内保温构造。

居住建筑外门窗拟选用普通铝合金门窗，玻璃采用双层中将达亿元。

城市居民收入增加，生活水平提高近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长。

年实现地区生产总值亿元，人均国民生产总值美元，财政收入亿元。

随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力也将进步提高，据淮安市统计局提供年月份淮安主要经济指标中市区居民人均可支配收入元，同比增长，住宅产业将处于快速增长期。

城市规模的扩容提速淮安规划年内中心城市人口突破万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到，城镇人均可支配收入达元年内，中心城市人口达到万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到以上。

本案独特性地理位臵的独特性和不可复制性。

由于本项目位于中央商务区，西靠里运河，北邻国际会展中心和博物馆，紧靠繁华市区，因而拥有地理位臵上的巨大优越性，加之宏伟的大社区规划，定是未来淮安的高档居住区，并使具购买力的购房者趋之若骛。

中央商务区发展空间较大随着国家严格管理土地政策的进步出台和落实，线城市的土地市场价格必将越来越高，有发展眼光和前瞻性的房地产公司已经或将逐步转向二三级城市市场，这必将推动这些地域土地价格的上涨同时这些区域的土地价格本身随着当地经济和建设的迅猛发展，房地产市场的逐步升温，也会呈上升趋势。

由于本项目位于淮安中央商务区之文化展示区，紧靠未来的淮安地标国际会展中心，东邻里运河风光带，随着该区域的大规模建设和发展，周边环境的巨大变化，地价的升值将蕴藏着较大的空间，从而在定程度上推动房价的上升。

市委市政府领导重视淮安市区域规划具有推动经济发展的前瞻性，市委市政府领导班子也给予了极其高度的重视，各职能部门密切协调也将有利于本案项目的尽快启动。

目前该地块土地先期拆迁已基本完成。

市场存在的风险市场容量的局限性。

因淮安市区目前仅万人口，年增长到万人，购买本项目的潜在业主三分之二应该在市区，故市场容量是个比较大的瓶颈。

另方面本项目在淮安属超级大盘，总建筑面积大，