（定稿）廉孝苑国际老年公寓项目投资可研报告 全文免费阅读、在线看（最终定稿）

中国即将成为仅次于美国日本和英国的全球富裕家庭数量第四多的国家。

当前，中国的富裕人群主要集中在长三角，珠三角环渤海等经济发达地区，其中，生活在北京上海广州和深圳这四个大都市中，居住在最富裕的个城市中的富裕消费者占全国总数的。

这些群体在考虑养老安排时，观念开放，更能接受在环境优美，设施完备服务周到的高端养老机构。

针对这部分高端人群的养老产业，孕育着巨大的财富空间。

二我国养老市场的供给概况养老机构供给种类分析我国的养老机构主要包括社会福利院敬老院和老年社区等。

社会福利院。

社会福利院主要面向城镇三无老人，即无劳动能力无生活来源无法定赡养人扶养人，或者其法定赡养人扶养人确无赡养扶养能力的城市老年人，为他们提供养老的场所和各类生活医疗服务。

社会福利院的主要资金来源为政府补助。

敬老院。

敬老院主要针对城镇的各类有定经济能力的老年人。

敬老院分为公立与私立两种。

公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。

私立敬老院无补助，基本自负盈亏。

老年社区。

养老社区般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施等，通常拥有社区医院。

养老社区通常包括家庭养老公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。

家庭养老的养老社区通常子女与老人同住养老社区，主要的养老服务由子女提供，但社区也提供定的补充服务，如日间看护等。

以养老公寓为主要形式的养老社区，主要针对有自理能力的老年人。

此类社区般老年人单独居住，主要服务均由社区提供，包括日常的家政服务生活服务出行服务等。

以看护养老为主要形式的养老社区，主要针对半自理或无自理能力的老年人。

除提供养老公寓提供的各类服务以外还提供各类医疗服务，如急救服务搀扶服务喂饭服务等。

养老机构供给总量当前我国城乡公办的各类敬老院福利院养老院等老年社会福利机构这对此类盈利模式相当不利，由于入住费用相对较高，通常为几十万，如此高的费用而没有产权，在目前的中国老人的观念中，尚无法完全接受。

此类盈利模式的代表社区为上海亲和源老年社区，收费标准如下表上海亲和源老年公寓收费标准卡种年限房型会员卡缴费标准年缴费标准设备押金永久可继承，可转让大套万卡中套万万无小套万终身年内可退大套万卡中套万万无小套万大套元卡天中套元无元小套元大套万卡年中套万无万小套万资料来源上海亲和源养老社区三项目盈利模式通过对以上国内外养老社区盈利模式的分析，我们认为养老养生项目未来的盈利模式应以土地开发收入房地产开发收入物业增值收入物业租金收入配套服务收之路。

三有利于投资者完善资产布局，实现可持续发展发展养老产业具有巨大的经济价值和社会价值。

方面我国养老产业市场具有巨大的市场价值和广阔的发展空间，通过投资养老产业，投资者可充分分享我国养老产业市场的发展成果，能够给投资者带来持续稳定的利润，形成投资者新的利润增长点，具有巨大的经济价值。

另方面作为家大型国有企业，投资者具有优良的社会责任感传统，参与发展养老产业，正是廉孝苑以关注社会焦点问题化解社会焦点问题为己任的社会责任感的具体体现。

因此投资者投资发展养老相关产业，发挥投资者对经济发展和社会稳定运行的支持作用，参与解决我国社会老龄化问题，体现了投资者积极响应国家号召，勇于承担社会责任的形象，有助于提升投资者的社会形象。

第二章国内养老市场概况通过对国内外养老市场发展因素需求供给市场竞争等情况进行比较分析，发现人口老龄化率的不断提高收入水平的不断提升和医护市场的日趋完善有效推动了国外养老市场的发展。

多元化的养老产品切合了各层次年龄段的养老需求。

在有效的政府监管和政策补贴支持下，商业养老市场形成集中度相对较高的良性市场竞争态势。

国内养老市场需求庞大，高端需求强劲，但供给严重不足，普遍集中于低端养老市场，竞争无序，监管缺失，缺乏具有规模性的大型养老社区。

比较可以看出，我国要培育健康发展的养老产业，必须在加强政府监管和政策扶持的同时，积极引进社会机构投资养老市场，走产品高端化管理专业化经营连锁化功能多样化的经营道路，着力发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化连锁化规模化品牌化的养老机构。

国内养老市场概况国内养老需求市场概况总体需求规模庞大十二五时期，随着第个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进步加快。

从年到年，全国岁以上老年人将由亿增加到亿，平均每年增加老年人万老年人口比重将由增加到，平均每年递增个百分点。

全国老龄委办公室发布的中国老龄