（定稿）建信奥林匹克花园项目投资可研报告 全文免费阅读、在线看（最终定稿）

项目地块所处区域为房地产开发的处女地，开发起点高，政府便于加强控制与规划，令区域产品整体风格与档次较为统，可保持版块形象的完整性。

住在温江成都房产高层论坛会的召开，树立了良好的温江版块区域品牌，引起了市场的关注，为项目后期的宣传推广创造了良好的条件。

光华大道两侧铺设的管网为小区开发中的管线引入引出创造了良好的水电气路等基础设施条件。

本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了良好的基础条件。

加之成都建信公司雄厚的资金实力背景和良好的政府资源背景，辅以奥林匹克花园良好的项目品牌和运作模式，温江县政府将建信奥林匹克花园项目列为温江县政府号工程，都将进步加强本项目的优势。

劣势分析项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。

项目地块地势平坦，地块内的相对落差仅为米左右，地势缺少起伏，不利于营造内部规划与景观规划的空间层次感和差异性。

地块周边现有的交通条件较差，光华大道西延线青羊段的施工尚未进行，存在较大的变数，若其建设滞后，将对本项目的开发周期产生较大影响。

地块周边的商业生活娱乐等配套设施落后，居住环境与商业环境尚未形成，不利于项目的推广。

森宇音乐花园距项目地块较近，并先于本项目推出市场，其价格定位较低，均价在元左右，若其推出后产品品质与消费者预期存在较大的差异，会大大损害温江版块房产项目的整体形象，不利于奥园项目的推广。

在相邻本项目地块附近圈地的开发企业，如华新国际爱使房产等现在都未有实质性的开发动作，造成本项目在营造区域配套设施和吸引人气上显得势单力孤。

第二章宏观社会经济环境研究本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资营建营销和管理的各个环节必入房地产这个门槛，市场的准入度较低，各家的投入产出效益都不高。

目前，成都已涌出业绩瞩目的大型开发集团公司，象万达集团中海外万科等，他们对市场的发展起到了良性刺激作用。

我们认为，将来市场真正的竞争存在于大集团公司之间，而他们竞争的焦点更集中于市场占有率及筹资能力这两个方面。

对于项目的投资的决策时点而言，可以得出初步结论本项目的投资开发顺应了成都市房地产市场的发展趋势，具备长期利好的宏观市场背景支持。

本项目的关键在于需求的把握和市场的创新，以及企业核心竞争力的提升。

第五章市场有效需求及项目定位建议消费者特征分析消费能力据统计数据年成都市居民人均可支配收入首次突破元大关，达到元，较年同河道，但缺少独特的人文景观与历史古迹。

交通条件项目地块与外界连接交通条件地块内有条两车道水泥路面乡间公路，整体路况较好。

但与外部公路接合部为沙石路面，路况较差，较为泥泞坑洼。

项目地块周边交通状况目前地块周边有土龙路温双路涌泉柳城公路，南侧的光华大道正处于施工阶段，尚未形成交通能力。

政府在地块控制红线东西北三侧均规划有三条市政公路，目前尚未动工。

随着本项目及区域其它项目的启动，本项目地块周边交通状况是非常良好的。

水土地空气污染状况项目地块整体污染状况小。

江安河水质较为清澈流量大土地平坦，几乎均为农业用地，西南部的企业处于停产状态，污染小光华大道的施工未对周边环境造成明显破坏，粉尘污染较低。

从整体比较，本项目地块污染状况远比成都市区为轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。

项目地块周边治安状况分析项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻，总体治安状况较好。

项目地块周边建筑状况分析项目地块周边建筑以村民的房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。

西南面厂区内的工业用房年代较为久远，以五至六层砖混建筑为主。

项目地块周边居民状况项目地块周边居民以附近村民为主，农业人口占绝对比重。

除西南处有极少的企业职工外，没有其它类型的居民，商业人口服务业人口及企业单位居民极少。

项目地块周边市政工程实施情况目前地块周边在建的市政工程仅光华大道西延线温江段项，路面现已推平，正在铺设两侧的管网。

政府在环境地块四周均规划有市政道路，目前均未进行施工。

项目地块周边配套设施状况商业设施地块周边的商业设施非常少，地块东南面康河村内有少量副食品商店杂货店和小餐馆，在温双公路侧有在温江县较为知名仲华养生园。

地块周边缺少银行，邮局等配套设施和娱乐场所。

生活设施地块处于农业区内，周边没有菜市场等生活配套设施。

医疗教育设施附近缺少医院和疗养院，康河村内有个别个体诊所，东面土龙公路侧有成都市狮马路小学教育