即将投入以及大重集团威海实德集团等新项目陆续进驻，使本项目区域将获得超常规发展，使本项目住宅产品发展前景看好。威海到龙王塘快轨项目正在规划中威海到龙王塘快轨项目目前正在规划之中，建成后将大大缩短龙王塘至威海市中心距离，对本项目也是大利好。威海市最适宜居住区域本项目区域临近海边，拥有月亮湾海滨浴场，周边山丘高低起伏，环境优美，空气质量较好，非常适宜居住。而在城区中心区内，随着各个产业发展，空气污染较严重，环境受到了破坏，本项目区域周边无大型工厂，无污染，月亮湾浴场更是威海市唯无污染海滨浴场，因此，本项目区域成为威海市最适宜居住区域。旅游观光度假区及旅游商业发达区本项目毗邻旅游景点鸡冠山自然保护区，紧邻樱桃园和月亮湾海滨浴场，旅游产业较发达，随着本项目建设，本项目区域内旅游产业将得到进步发展，相关旅游配套产品如酒店旅游商业项目等将快速发展，鉴于本项目良好旅游资源基础及环境，旅游观光度假区及旅游商业未来发展潜力巨大。高等学府聚集区如前面提到，除威海交通大学科技园区交通大学信息工程学院及辽宁对外经贸职业学院外，本项目区域内未来几年还将有吉林大学学院等几所院校投入使用，本项目区域内学生人数将越来越多，大学园区将形成。港口产业发展区本项目毗邻羊头洼港区为威海市拟建大港区之，该港区建成后，相关船舶产业和物流产业也将不断发展，加上威海世东北亚航运中心建设有力支撑，原有龙王塘新港发展，开发区内八大园区建设及投入使用，本项目区域港口产业将得到快速发展。四区域市场分析龙王塘区项目售价水平及销售分析龙王塘区中心住宅项目销售水平及销售情况随着年威海市住宅价格整体大幅上扬，龙王塘区住宅价格也呈现出上升趋势，但上升幅度相对平缓，现龙王塘区住宅项目销售价格集中在元。该区域住宅项目售价普遍在元之间。由于该区域属于龙王塘商业文化中心，生活配套设施完善，因此该小区楼盘除定价过高港湾山庄外，其销售情项目总论项目背景二项目概况第二章市场分析地理位置分析二基地条件及周边环境分析三项目地块优势机会分析四区域市场分析五项目定位分析六客户需求分析七住宅项目面积配比八价格策略第三章开发计划第四章项目投资估算及盈利分析第五章第期项目投资经济分析第六章结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目总论方形形状，具有定深度和宽度，比较利于进行建筑物布置。本项目靠近海边，毗邻月亮湾海滨浴场，拥有良好海景和浴场资源，同时项目南侧和东侧均靠近山丘，故本项目规划可以充分利用海景和山景资源。二周边环境本项目相邻项目较多，住宅项目如海景家园期二期华美园威海交通大学信息学院已投入使用，含教学楼学生公寓和住宅杨家村动迁住宅楼和龙王塘经济开发区供热公司，除此之外还有部分在建项目，包括吉林大学在建交通大学学生公寓和教工楼以及海景家园三期在建。本项目北侧为威海交通大学科技园，地势较高，包含学生公寓和教工楼，该学院计划招生人数人，目前已有名学生在读。交通大学隔山后侧还有吉林大学及辽宁对外经贸职业学院。项目东北侧主要为山丘，山林茂盛具有定高差起伏地理特点，使本项目拥有良好山丘自然景观资源。海辉街北侧尚有伯阳小学，是该区域唯所中小学。通过海辉街向东可通往铁山镇中心。沿兴发路向南延伸可通往鸡冠山自然保护区，位于本项目南侧，这里有旅游度假区鸡冠山温泉。除此之外，本项目南侧景观主要以山丘为主。本项目西侧靠海，有旅游景点樱桃园，樱桃园内月亮湾海滨浴场，海岸线长米，是威海市唯无污染浴场，环境优美，该浴场二期还有米长海岸线正在规划之中。综合来看，本项目周边已经初步形成规模，住宅面积已达万，高等院府已开学三所，在建二所。随着开发区大环境不断完善，本项目发展潜力巨大。三项目优势机会分析优势分析龙王塘口区具有厚重人文历史资源龙王塘历史悠久。年，清政府在此兴办北洋水师，建军港修炮台筑船坞扎营盘，龙王塘口成为军事要塞。年中日甲午战争和年日俄战争，都在龙王塘口历史上留下了沧桑页。形成了牧羊城遗址东鸡冠山景区中苏友谊塔胜利塔龙王塘苏军烈士陵园电岩炮台清代南子弹库日俄监狱旧址万忠墓纪念馆等遗址，使龙王塘成为中国乃至世界近代史上露天博物馆，各界人士竞相前往参观游览。具有规模优势本项目占地面积约万平方米，地块面积较大，易形成规模，具有定规模优势。海景山景浴场资源丰富本项目靠海，并毗邻月亮湾海滨浴场，夏季时游客较多，包括龙王塘口区内居民威海市内游客以及外地旅游者。空气质量好，自然环境优美由于本项目周边山丘较多，临近大海，且周边无大型工厂，无污染，故空气质量好，自然环境优美，非常适合建设住宅项目，尤其适宜老年人居住。旅游资源丰富本项目靠海，临近樱桃园及鸡冠山自然环境保护区，而且龙王塘口区历来以旅游资源丰富著称，拥有八大景区个景点个文物保护单位以及个海滨度假区，如鸡冠山自然保护区龙王塘水上人间蛇岛黄渤海分界线樱桃园甲午战争遗址白玉山景区二三景区等，旅游资源非常丰富。龙王塘购房落户门槛低，对外地人有相当吸引力外地人在龙王塘口区购房，购房款达到万元，可以办理全家落户手续。宽松落户政策，加上龙王塘优美自然生态环境及靠海优势，吸引了大批外地人士在龙王塘区域购房。项目本身用地位置优势本项目地块区域东南二面环山西侧面海，与月亮湾海滨浴场相望，拥有优良山景及海景资源。二机会分析大威海建设，龙王塘口区被纳入主城区在大威海两城三潜在客户。龙王塘开发区快速发展龙王塘经济技术开发区于年成立，年晋升为省级开发区，目前已经形成了完善基础配套设施优惠投资政策以及良好投资环境，正快速发展。开发区内拥有龙王塘新港正在建设烟大轮渡以及羊头洼港区，并依据龙王塘口区整体功能定位确定了未来重点发展船舶产业园物流园区大学园区等八大产业园区，随着这些产业发展，未来将带来大量就业机会及常住人口。位于龙王塘开发区内本项目建成后，商业和住宅项目将有所增加，各种配套设施日益齐全，加上区域内人口不断增加，人气提升，将成为快速发展新型住宅区商业区及旅游开发区，知名度快速提升，带来大量人流到本项目购房及消费。中远船务基地近亿美金即将投入以及大重集团威海实德集团等新项目陆续进驻，使本项目区域将获得超常规发展，使本项目住宅产品发展前景看好。威海到龙王塘快轨项目正在规划中威海到龙王塘快轨项目目前正在规划之中，建成后将大大缩短龙王塘至威海市中心距离，对本项目也是大利好。威海市最适宜居住区域本项目区域临近海边，拥有月亮湾海滨浴场，周边山丘高低起伏，环境优美，空气质量较好，非常适宜居住。而在城区中心区内，随着各个产业发展，空气污染较严重，环境受到了破坏，本项目区域周边无大型工厂，无污染，月亮湾浴场更是威海市唯无污染海滨浴场，因此，本项目区域成为威海市最适宜居住区域。旅游观光度假区及旅游商业发达区本项目毗邻旅游景点鸡冠山自然保护区，紧邻樱桃园和月亮湾海滨浴场，旅游产业较发达，随着本项目建设，本项目区域内旅游产业将得到进步发展，相关旅游配套产品如酒店旅游商业项目等将快速发展，鉴于本项目良好旅游资源基础及环境，旅游观光度假区及旅游商业未来发展潜力巨大。高等学府聚集区如前面提到，除威海交通大学科技园区交通大学信息工程学院及辽宁对外经贸职业学院外，本项目区域内未来几年还将有吉林大学学院等几所院校投入使用，本项目区域内学生人数将越来越多，大学园区将形成。港口产业发展区本项目毗邻羊头洼港区为威海市拟建大港区之，该港区建成后，相关船舶产业和物流产业也将不断发展，加上威海世东北亚航运中心建设有力支撑，原有龙王塘新港发展，开发区内八大园区建设及投入使用，本项目区域港口产业将得到快速发展。四区域市场分析龙王塘区项目售价水平及销售分析龙王塘区中心住宅项目销售水平及销售情况随着年威海市住宅价格整体大幅上扬，龙王塘区住宅价格也呈现出上升趋势，但上升幅度相对平缓，现龙王塘区住宅项目销售价格集中在元。该区域住宅项目售价普遍在元之间。由于该区域属于龙王塘商业文化中心，生活配套设施完善，因此该小区楼盘除定价过高港湾山庄外，其销售情况都比较理想，其中立新小区已售空，而雅馨苑二期也因其优越地理位置及开发商良好信誉而受到众多当地购房者青睐，其销售已接近尾声，只剩少量尾盘在售。启新山水开盘较晚，年初开盘到现在也已销售了。龙王塘旧区周边住宅销售水平及销售情况该区域住宅售价般在元之间。与龙河军港相邻龙河家园是该区域现在售规模最大项目，该项目购房者以外地人士居多，当地购房者相对较少。万宝家园及万宝园项目位于龙王塘旧区与水师营效应入资金较少，尤其陆续投入资金量相对较少，较易操作。年度开发计划开发期五年计划开发面积建筑类别第年年万多层小高层第二年年万多层小高层第三年年万高层第四年万高层年分期开发计划第期开发为小高层区，本区内建筑面积为万平方米，第期计划开发万平方米，位于小区北部由海花街向南至中心景观轴，前期工作现在已经完成，达到开工条件年月正式开工建设，竣工时间初步确定为年月，此阶段为项目启动期。第二期多层与小高层剩余万平方米，计划自年月年月，此阶段为资金积累期。第三期为东部高层区，第部分建筑面积万平方米，计划自年月年月完成，此期完成后小区基本形成。第二部分建筑面积万平方米，计划自年月年月完成三项目销售计划销售期计划自年月开始至年月份结束开发量开发时间销售量销售期第期年月年月年月年月第二期年月年月年月年月第三期年月年月年月年月第三期年月年月年月年月根据年度区域周边房屋开发销售情况，本项目期总计开发面积万平方米，当年销售面积万平方米。据开发区政府初步意见，开发区范围总体规划为今后五年内住宅开发量控制在每年万平方米以内，因而本项目年平均销售量应当争取达到万平方米，配合开发进度，整个楼盘应在年内销售结束。第四章项目投资估算分析每平方米成本前期成本土地元楼面价前期各种需