度区域交通规划区域商业配套区域发展潜力各方面的认可，其板块市场的成交量还是价格都是区域最高的。三林板块在浦东区域中外环板块中具有绝对的优势，本项目未来的竞争主要还是三林板块内部！区域内住宅市场整体表现供应量成交量同步增加调控政策对市场活跃度有细微影响价格呈上涨态势，“世博契机与轨道交通”的价值规律得到体现瑞博新聚仁联合观点项目地处于三林中环内，从区域市场整体表现来看，依托“世博契机与轨道交通”的优势，本案在销售去化层面，有很好的前景和机会点在对未来宏观政策加以重视的前提下，如何树立其项目在三林板块标杆形象，树立具有划时代意义的三林地产旗舰项目，是目前需要思考的重点！三林板块区域内住宅市场整体表现供应成交同步增加，政策有细微影响，价格呈上涨态势万科新里程本案金谊河畔尚东国际浦发澳丽地块浦发置业地块万科中林项目万科七街坊项目限价商品房万科五街坊项目储备地块万科济阳路项目区域内住宅供应呈历年上升之势区域内的楼盘后续供应加上土地供应，未来可供应面积在万方左右板块正常的年均去化在万方左右。板块后续供应需要年去化尚未考虑未知的二手地块。从年的批准预售大于销售面积的现象来看，政策调控在该区域成交有定的打压影响，但影响并不大，年上半年属于非理性市场，去化量并非正常，参考年和年上半年的去化量，估计后续平均年去化在万方左右。市场均价上升幅度有加快趋势随着市场供应增加，“世博契机与轨道交通”的价值规律越来越得到体现。由此可见区域市场的未来竞争还是相当激烈的！参考市场分析瑞博新聚仁联合观点从对参考市场的研究来看，本案在地理位置拥有足够亮点支撑的前提下，只有提升自身品质，重视客户需求，关注潜在威胁，就能获得成功。注参考市场界定立足区域市场，关注上海中高端住宅项目所在区域市场浦东新区中源比例上升，本区域客源比例下降客源层次提高客源年龄层下降。•中高端客源是区域的主力客源私营业主和高级管理者是区域的第主力客源，客源年龄层次在岁左右。客源分析分析共性圈定范围寻找差异界定圈层客户描述地段高端客户无地域之分价格中端客户对价格较为敏感品质中高端客户注重生活档次的提升形象中高端客户追求价值观的认同影响客户购买的主要因素逆向思维寻找客户，排除地段价格因素，品质形象是本项目客户关注的关键。这两个因素关系到个圈层的人，显示了他们的需求特征价值取向，决定了交往者地位相当趣味相投，形成“圈子量却大比例上升随着整体市场的火热，会有大批开发商抢开盘，未来年会有放量供应，供求结构有可能会发生变化从需求来看目前成交套均面积在平米左右，随着新政地块上市后，平均成交面积会出现回落成交区域存在微观变化，成交区域向中外环及外郊环扩散，项目所处的中外环将成为未来热点区域从价格来看价格结构趋向高价区间价格攀升致使万元以上高端住宅比重增加，本项目未来供应价格段将成为未来供应热点价段市场有机会，也有风险，提升产品力是创造机会，规避风险的重要途径房地产市场分析上海宏观市场发展态势较好在不考虑政策变化情况下，并且从供应结构和价格结构中分析，本项目所处的中外环板块和价格段都是未来的热点供应段。三林的昨天是个沉睡的区域，是世博会和轨道交通唤醒了它。三林的今天三林这轨道交通最密集地区，随着众多开发商的进驻和世博会效应的带动，楼市发展正呈现跳跃式发展。三林的明天上海新兴城市居住中心，未来上海浦东最集中的高端住宅领地！从今天的实际情况看几大品牌开发商的入驻对于三林楼市的快速发展起到了推波助澜作用，使板块认可度越来越高。三林区域住宅市场总结中环区域内住宅市场之几大区域价差在元左右目前中环线区域附近的楼市板块有浦东高行板块浦东金桥板块浦东张江板块浦东三林板块杨浦新江湾城板块杨浦五角场板块虹口凉城板块闸北大宁板块大华万里板块普陀长征板块闵行春申板块以及徐汇华泾板块。中环线相似板块竞争价格在万元以内高行张江金桥大宁大华万里春申华径客源有定重叠高行张江金桥华径后续供应体量较大高行张江金桥浦东相似板块竞争三林金桥张江高行外高桥板块定位四大示范居住区之产业区配套产业区配套产业区配套年公寓去化量万方万万万公寓报价区域商业配套上海商业卖场最为集中地之较成熟较不成熟较成熟区域交通配套三条轨道交通临中环线及越江隧道号线及中环线二号线及中外环号线及中环线产业结构出口加工贸易高新技术产业集成电路软件生物医药国际贸易制造业物流业浦东相似板块分为区域高端产品市场定位背景分析浦东中外环间几乎没有别墅供应，未来项目上市时属于市场稀缺产品。本案双拼别墅虽栋距不大，但户型优势明显，属于区域别墅产品的高端配臵从区域别