独栋空间享受地下室面积可充分利用，且为全赠送地下室房型分析北入南入机会威胁优势劣势市场趋势市场低迷，中外环由于具刚性置业的性价比要求，成为成交主力。而莘庄春申板块已趋成熟饱和，需求外溢，故颛桥板块的市场前景看好。人口导入环状辐射交通促进住宅郊区化，闵行工业园紫竹科技园及航天园未来人口导入。品牌形象颛桥地区尚无知名开发商进入。环境优势都市路沿线成熟别墅氛围，生活配套成熟。竞争优势颛桥板块品牌开发商不多，高品质别墅少。产品优势海派人文别墅，海派景观环境，双首层设计。品牌优势燕南园结案在即，实力品牌开发商的品质别墅减少。客户分流年底年初春南郊别墅推出七期产品，好世麒麟园二期推出，金铭文博水景特惠，竞争的激烈和购买门槛的降低将对客户产生定截流。大势影响全球金融风暴延伸到实体经济，楼市略有回升，但后市尚未完全明朗。公寓市场起步较好，别墅市场回升较慢。周边公寓级生活配套较多，档次略有拉低。区域客源为主，市区认知度较低，实现高溢价的难度较大。会所等别墅客户较为重视的社区配套，服务内容尚不明确，且与公寓客户共用，无法突出别墅客户的尊崇感。产品分析项目开文博水景万科燕南园御华庄好世麒麟园湖山在望对比竞争项目确定注数据截止地址景联路弄，近虹梅南路建筑面积万容积率产品形态联排双拼户型面造，实力品牌号召力不容小觑。御华庄数据截至月日供应去化均价地址金都路弄支弄建筑面积万三期容积率产品形态独栋户型面积成交均价元物管费用元月备注目前推出的是二期，期已入住。毛坯，地上两层，建筑层高米带窗阳光地下室，每户带房到处对比价格部分刚性需求释放投资需求入场改善性需求及刚性需求占上风政策紧缩调控频繁出台无实质行动救市政策持续出台针对性阶段性政策出台信用周期恢复开发商追涨杀跌资金链平衡现金需求饥渴出现行业分化资金依旧紧张资金紧张得到缓解政策及宏观市场分析周期旺销期震荡期冰封期恢复期调整期上海整体市场供大于求，年盲目过热的楼市在年中调头向下深度调整，楼市在开发商政府和购房者的博弈中起浮下挫前行，价格已回归至年初水平税费利率等系列政府“救市”在行动，楼盘价格出现明显下降，触动刚性需求释放，年初呈现“小阳春”在成交迅速放量，刚性需求带动下，别墅市场正走出低迷，市场需求正逐步释放市场基础近期表现未来走势上海楼市正经历十年周期的市场阵痛，从年三季进入冰封期，经历成交急速萎缩，价格重挫到近期别墅市场走出低迷，市场“小阳春”呈现。但随着国际金融危机的持续发展，经济大势时难以扭转，预计此波市场反复震荡调整将直延续至年年底市场小结第二部分项目概况区位外环外，中心城区西南方向，闵行区颛桥板块中部距区域中心莘庄约公里，距人民广场约公里交通轨交号线高速沪闵路沪闵高架外环线为自驾车主要出行道路闵行作为市区人口导入的新兴居住板块，周边配套较完善，客源基础较好同时有莘庄紫竹闵行漕河泾航天城等工业开发区形成的产业支撑项目区位招商地产上海管理总部项目分期产品类型可售面积可售套数期双拼二期双拼项目占地面积万，整盘容积率，期套双拼别墅，墅推盘节点月日别墅认筹冷餐会月日月日向意向客户发出冷餐会邀请函，告知同时进行认筹。业务员电话确认，同时公布价格厢体上限，下限。认筹意向金万元，领取别墅卡，开盘当天享受总价万元优惠。售楼处内举行，认筹当天凭邀请函进入售楼处。月日月日别墅开盘，夜宴选房认筹客户达到组即可开盘。选择五星级宴会厅别墅开盘暨选房，制造新闻点，拔高项目形象。改通常开盘浮躁压迫气氛，给客户充分尊重，符合客户身份。采取客户举牌制选房，按认筹号先后次序确定最终房源归属。安插假客户现场造势。招商雍华府别墅上市及价格报告上海公司营销部报告结构•第部分市场分析•第二部分项目概况•第三部分均价制定•第五部分推盘方案•第六部分推广整合第部分市场分析年上海市商品住宅季度销售走势成交量万平米新增供应量供求关系波动剧烈，市场从年的旺销期转入年滞销期，年前五月走出低迷，创半年新高年初，刚性需求部分释放，市场需求首超新增供应量市场存量逐步回落，截至年月初商品住宅存量万方，接近去年月初市场水平，但仍高于年底年初平均水平。注数据截止至年上海住宅可售量变化走势单位万平米整体市场分析供应去化均价供应去化均价年上海整体住宅市场成交量呈现波浪式下行，年度共成交万平米，四季度受政策刺激，成交小幅上扬。进入年，市场呈现波“小阳春”行情，市场出现阶段性回暖。年月随着”减费降税“等救市措施的陆续出台，以及更多开发，二期套双拼别墅基本数据独门