低密度豪宅模式不均衡容积率模式硬性指标软性指标功能化体系小区配套容积率低于低密度产品具有较高价值人文符号融科智地武汉有限公司挑战者追随者四新片区新的人文价值标杆竞争战略产品战略区域营造模式稀缺人文生态造镇计划不均衡容积率融科智地武汉有限公司造镇本案低密度产品模式的选择产品类型优劣势分析与本案契合度洋房容积率要求不高，能多出面积以稀缺性提升价格对自然环境要求般能对小区形象形成提升叠拼容积率要求较高以稀缺性提升价格对自然环境要求般能对小区形象形成提升联排别墅容积率要求高以稀缺性提升价格对自然环境要求高能对小区形象形成提升独栋别墅容积率要求非常高以稀缺性提升价格对自然环境要求高能对小区形象形成提升提升可售产品价值提升其他产品可售价值提升可售产品价值提升其他产品可售价值提升其他产品可售价值提升其他产品可售价值提升其他产品可售价值融科智地武汉有限公司万万万万万河南和昌元平方米四宗地块计容积率建筑面积约万。其中地块为公共设施与居住混合用地，地块为居住用地。造镇用地分析容积率分解容积率可互换组团的确立原则资源条件可用地面积容积率限制区域的位臵性区域的独立性与环境的可塑性地块特征容积率安排产品形式价值排序北向明渠景观视野开阔观景大户宜居临路部分临医院观景大户宜居不临主干道，规模小洋房不临主干道，规模小洋房加油站干扰主干道噪音宜居高层部分主干道噪音宜居高层商业融科智地武汉有限公司造镇洋房产品规划建议案例参考金地洋房西班牙风格楼带地下室楼楼复式楼楼楼楼华润洋房英伦风格龙湖洋房地中海风格楼带地下室约元楼楼复式元楼楼复式元楼带地下室送地下楼带地下室平层模式类别墅平层模式类别墅模式平层模式加地下面积附字楼及医院，建设时间待定造镇项目商业功能定位大型集中商业服务社区及周边街铺主题商业融科智地武汉有限公司般城市居住区商业设施指标人均商业服务建筑面积居住区人类别合理服务半径城市居住区的公建配套设施，应依据人口规模确定合理的服务面积。城市居住区规划设计规范国际类比社区商业规划指标商业规模比邻里住区理论集合住宅日本光丘花园城社区商业面积住宅面积造镇项目商业体量约为万平米本项目建筑面积约万方，居住户数约户，由此推算服务社区的商业面积约为万方，考虑主干道周边公建写字楼等因素影响，项目商业可建面积不宜超过万方融科智地武城市运营营销产品价值创造解析企业营销模式的发展地段营销区域营造营销特点以地段等级差作为定价的主要依据产品差异化较小品牌开发商尚未形成。代表前年深圳年以前的武汉特点颠覆传统的地段等级差理论通过产品及区域配套的改造形成新的卖点品牌开发商的品牌个性逐渐形成代表万达瑞安华侨城等企业特点颠覆传统，制造新的地段等级差参与城市的市政配套及产业开发住宅商业产业关联产业开发代表深圳蛇口招商地产，泛海王家墩融科智地武汉有限公司尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积。案例解析龙湖产品驱动模式分析龙湖产品规划的几点经验不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。可利用总图预案指标求解模型运用两种业态之间的产品类型，卖高级业态的价格，提升溢价空间。资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围。融科智地武汉有限公司各业态对应的容积率及密度业态容积率建筑密度社区商业层普通联排层大院别墅层洋房层高层层以配比的方式用足的容积率产品业态组合有商业洋房商业联排大院高层商业联排大院洋房高层层层洋房洋房层层洋房洋房层层层层别墅别墅别墅高层间距案例解析龙湖重庆睿城案例解析融科智地武汉有限公司各业态的容积率面积收益表业态预计建面售价预计地价外成本预计单面积收益社区商铺元经济型酒店元大院别墅元花园洋房元小户型高层清水元不平衡使用容积率后的总货值亿左右，大于单住宅产品的总货值，如住宅部分只做七层的总货值为亿左右，使项目总货值增加了亿元，利润率明显上升。案例解析重庆睿城案例解析不均衡容积率后项目规划图融科智地武汉有限公