奥林匹克公园南区奥体文化商务园区期号地亚奥板块朝阳区亚运村地区号地奥林匹克公园南区奥体文化商务园区期号地亚奥板块朝阳区亚运村地区号地北京市奥林匹克公园南区奥体文化商务园区期号地亚奥板块朝阳区亚运村地区号地地块起始楼板价竞拍轮数溢价率近期成交的霞光里办公地块未来售价至少在万以上，可参考性较强。板块市场售价水平北京市整体甲级写字楼在售项目较少，更多优质写字楼选择持有租赁，侧面印证对于市场需求的信心。目前全市在售甲级写字楼主流价格在万元左右。项目名称区域板块成交均价成交面积成交套数成交金额银河东城区朝阳门世纪财富中心朝阳区国贸朝外朝阳区三里屯望京朝阳区望京远洋万和公馆朝阳区望京华园饭店朝阳区三元桥韦伯豪海淀区中关村国投方诚中心丰台区西客站融科橄榄城朝阳区望京市场小结整体市场北京整体写字楼市场前景看好，空臵率租金增幅达历史峰值。市场竞争区域为办公新贵，后发优势明显，加之未来高档甲级办公楼紧缺，潜在需求充足且客群质量高，具备“掐尖选客”条件。办公需求区域内甲级写字楼租赁情况良好，甲级办公租金可达元天。价格水平区域内无在售写字楼项目，可比甲级写字楼售价在万元，需求旺盛，米阳光中庭挑高余米。座标准层面积座标准层面积北辰世纪中心•大客户网络科技能源大央企房地产•起千平以下小客户金融投资高科技化工新能源生物医领军企业国央背景能源房地产等资本运作大户趋利环境美好型以上高端文化类科技研发新能源寄生产业链为主金融贸易服务三产前两类是开发商和中介机构由衷热爱的优质客户支付能力强忠诚度高难以单纯被低析目前板块内甲级写字楼较少，且目前市场无在售写字楼产品销售。年后，亚奥板块伴随奥运基础设施开发及整个区域配套大升级，已有诸多大型国有企业及开发商注资本版块，在此类办公产品的主要客户群体中，整层租赁使用居多，且企业性质以公司集团总部，世界知名企业代表处为主，租金达到元天。甲级写字楼平均空臵率以下，户均租赁面积。项目盘古大观北辰时代大厦环球贸易中心总占地面积办公总建筑面积建筑高度商业总建面综合容积率标准层面积楼层数标准层高层层层主力租赁面积区间电梯数量部部部售价租金元天最高元天元天元天物业公司费世邦魏理仕元月世邦魏理仕元月金隅物业元月板块市场租金及空置率板块市场供求关系年以来，亚奥板块办公产品供应，近年环办公市场年均涨幅，朝阳区办公市场年均涨幅，亚奥板块因区域内办公产品供求严重失衡，导致价格急速攀升，特别是随着该板块高端商务氛围的逐渐成形，可售项目几乎绝迹。环办公朝阳办公亚奥办公环办公朝阳办公亚奥办公环办公朝阳办公亚奥办公年,年,年,年只租不售甲级万左右均值以上供求比年度环比价格涨幅年度成交均价板块市场竞争环境朝阳区年以来供应的含办公性质用地共计块，可比的以办公为主宗地仅块，包括紧邻本项目的中建开元国际项目。年月中建国际分别以亿元亿元先后摘得号地块，而号地由中建国际保利兴联合体以亿元摘得。块地起拍价分别为万元平方为主流价格，按目前的增幅速度预估，未来价格在万元。近期成交用地反推三元桥霞光里号商业综合用地成交楼面价元，其成本预计在元左右，按销售利润率计算，未来售价在元左右。综上所述，预计项目未来售价在元。价格定位总销金额及去化速度预估总建筑面积万，按万元计算，总销售金额亿元。按照甲级写字楼去化速度来看，在供应充足的前提下，月均去化在万月，项目预计纯销售周期在年左右。项目名称区域板块成交均价成交面积成交套数成交金额去化速度望京朝阳区望京万月国投方诚中心丰台区西客站万月奥体文化商务园地块可行性研究报告营销部第部分宗地条件第二部分市场分析第三部分客户研判第四部分项目定位目录区位交通项目位于朝阳区奥体中心南区奥运核心区南大门，北三环四环正中龙脉东，区位优势明显，商务交通便捷。双轨交汇南北贯通奥运号与环城大动脉号中轴交汇以东左右北土城安贞门道路交通南邻北土城东路奥南景观双向车道城市主干道西北向走北辰路可便利达到亚运村板块东南向经安贞路不出千米即到安贞华联。向西分钟到达中关村向东分钟可到达商务区，分钟内到达北京国际机场。地下交通南区与隔四环相望的奥园中心区未来将有条近公里长的隧道连通，这条隧道将从奥体中心和四环路的地下穿越而过，直通北辰东路，同时还能与奥林