受。 业态如图层可自主选择，沿街商铺不纳入规划二层以上业态含二层层主力业态规划第八部分项目经营模式商业部分商业地产开发至少涉及多个主要利益相关群体和多种权利分配。 围绕多级市场多个利益相关群体和多种权利分配，必须通过有效的项目经营模式，实现开发商投资者经营者管理者消费者五者共生共赢利益协调统，以此提升开发商的美誉度持续发展力和实现其商业利益最大化。 五个主要利益相关群体开发企业是项目开发的整体组织协调者，其利益取向是商业物业的顺利销售回收投资，或者通过长期的租金收入获得投资回报。 投资者是项目销售的关键，商业物业成功销售的前提是要给投资者创造良好的投资机会，协助投资者规避投资风险，取得合理的投资回报。 投资者是商业项目从产品走向市场的关键纽带，他们注重商铺升值潜力和丰厚的租金收益。 经营者可能本身就是投资者在商业经营者的经营过程中，市场盈利机会成熟的商圈合理租金商品档次商场推广力度等因素决定了经营状况，也直接影响商业口岸的成熟度和商业氛围，经营状况的好坏反过来决定了投资者的投资回报高低和回收期的长短因此，项目开发中商业形成的初期，吸引经营者前来经商和对经营者的优惠扶持将尤为必要。 管理者有时由开发商兼任，开发商引进经验丰富的商业管理公司参与商业项目的管理和经营，是解决纯投资者经营管理能力不足的有效手段。 消费者是商业物业的最终消费对象，商业物业内经营商品与服务的最终消费者。 项目经营模式常规的经营模式有产权式经营模式和自主经营模式两种产权式经营模式商业物业全部化的能力。 自主经营模式的优劣势通过专业商业管理公司的专业化管理，实现商业价值的最大化。 后期风险大，投入增加。 项目经营模式的选择结合本项目实际情况和整体经营战略，由于项目前期招商不力导致人气不足，影响到产权销售，因此我们必须首先考虑招商问题，然后利用产业形成人气，利用聚集效应实现产权销售。 第步蓄势阶段，自主经营的第二种模式，实现资产增值第二部销售阶段，自主经营的第种模式，强化项目整体品牌结合产权经营。 招商期的成果服务于销售，让投资者看到固定的投资回报，增强投资信心。 租金定位以眉山商铺租赁市场为定价依据，制两个方面，是生产力提高和社会进步的必然结果，其发展水平已经成为衡量国家和地区发展水平现代化程度的重要标志。 发展年第三产业完成投资亿元，增长，增长速度分别比第产业第二产业高和个百分点。 第三产业投资占社会固定资产总投资的比重达到，形成投资新热点。 传统的批发零售贸易餐饮业和交通运输业持续稳定发展同时，旅游信息咨询科技服务社区服务金融保险通讯美容健身教育娱乐文化等新兴产业快速发展。 未来第三产业已经成为城市经济增长的支柱，如北京上海石家庄长沙等城市第三产业增加值占的比重分别达到和。 特点第三产业内部行业较多,劳动密集与技术密集智力密集行业并存,可以吸纳不同层次不同素质的劳动力就业。 结合自身条件和城市条件，满足条件的产业有批发零售贸易旅游通讯美容健身教育娱乐和文化。 眉山城区商铺密集，休闲场所不足除服饰销售集中以外，如餐饮娱乐科技等均没有形成特色商圈由于眉山的区域地理位置社会环境和经济发展状况决定了本项目的市场需求支撑只能来自本地。 第六部分市场定位市的构成眉山地区消费市场旅游人口书画爱好者以及培训机构场的构成外来贸易与本地贸易想结合第七部分业态规划再根据满足条件的产业开店策略，我们确定如下产业结构休闲服务类经营者开店策略休闲服务行业在选择口岸时主要考虑的因素有具备地域优势和休闲娱乐比较集中配备充足的车位良好的经营环境，产业气氛充足。 休闲服务行业的商铺般不会选择楼的商铺，由于行业惯例，消费者可以接受上二楼。 休闲业经营者对建筑的层高和内部通道设计有较高的要求，同时要求通风条件良好。 商品零售类经营者开店策略商品零售行业在选择口岸时主要考虑的因素有交通便利周边有大型居住社区作为常规消费群体支撑整体环境有利于吸引消费者商品零售行业根据不同的类型选择商铺的要求也不样，总体来说规模效应是吸引商家和消费者的重点，同时对市场要求较高。 书画经营者开店策略书画行业在选择口岸时主要考虑的因素有文化背景市场影响力廊雨棚及餐饮条街的雨棚搭建广告规划，第步，自主开发灯杆罗马旗标识广告第二步，与广告公司合作全面开发，可开半月刊杂志内刊第十二部分财务计划投入时间名称名细支出金额市场可行性调研成都眉山元招商手则手则册份元布置