市区形成和发展的时点。青岛在中心城市要素和职能不断向外围地区三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台扩散的过程中，中心城市与周边地区的联系日益密切，并逐步形成具有高度社会经济体化倾向的城镇功能组合体。周边区域经济的发展以及与市中心经济联系的日益紧密，为中心区域房地产市场的发展提供强有力支撑。青岛市固定资产投资情况年，随着基础设施投资规模加大，青岛全市规模以上固定资产投资亿元，增长，固定资产投资占到的，表明青岛经济靠固定资产投资拉动的增长模式比较明显。年季度，青岛固定资产投资完成亿元，增长，三次产业的投资构成比例为。青岛市居民收入与消费情况年，青岛城市居民人均可支配收入元，增长人均消费支出元，增长城市恩格尔系数即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重。年季度，城市居民人均可支配收入元，增长，人均消费性支出元，增长，受经济下滑影响三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台有所下降。青岛市人均住房面积随着商品住宅开发的深入，青岛人均居住面积得到了较大提高。年，青岛市人均居住面积达到了平方米，较前三年提高了平方米的人均住房面积。与建设部公布的小康住宅目标人均居住面积平方米，尚有定差距，这为青岛房地产的发展创造了需求条件。青岛城市的规划发展方向青岛市总体规划青岛城市总体规划，确定依托主城拥湾发展组团布局轴向辐射的空间发展战略。依托主城主城，即青岛市的中心城区，构建青岛黄岛红岛崂山主三辅的现代化城市框架。拥湾发展三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台征背景特征以私营业主泛公务员企业中高层为主，兼有部分高收入企业职工个体户等，年龄岁左右行为特征投资趋向以居住升级为核心驱动因素，包括产品形式升级居住品质升级资源升级等。三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台支付趋向支付能力水平不等，涵盖高档到高端产品产品要求高档产品般选择高层舒适住宅，高端产品般选择高层海景公寓洋房联排等产品服务要求需求完备的配套设施和周到的物业服务，对生活的便利和舒适要求比较高臵业关注点产品形式地段价值支付总价社区环境配套项目宗地分析结论经过对目标地块所处区位地块本身及周边情况的调查了解，综合判断目标地块所处区域青岛市南区区域，土地具有高度的稀缺性地块景观资源较好，闹中取静，且具有优良的海景资源地块周边交通便利，商业生活配套完善。该宗地具有很高的开发价值。项目获取方式宗地现已被青岛土地储备中心收储，年月将以拍卖方式出让，价高者得。青岛市国有土地使用权出让和转让试行办法青岛土地出让程序如下土地使用权的公开拍卖，是指在指定的时间地点公开叫价应价，价高者获得土地使用权的种方式。二公开拍卖前，市土地管理局发出土地拍卖公告。三竞标者应在公开拍卖五日前，持有关证件，到指定地点购买有关文件和资料，缴纳竞买保证金，领取竞投牌号。四参加竞投的应是有意使用土地者本人或该组织的法定代表人。委托他人参加竞投的必须出具委托人的授权委托书和被委托人的身份证明或其他法定文件。五公开拍卖时，由拍卖主持人宣读土地使用权拍卖须知，公布见证律师公证人员名单，介绍土地使用权公开拍卖地块的概况，公布底价，竞投人手举牌号应价。三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台三个皮匠最懂管理企划人员的精品管理文档分享平台六通过竞投，价高者获得土地使用权，即时与市土地管理局签订土地使用合同，并交付出让金总额百分之二十的定金。七土地使用者应在合同签订后六十日内到市土地管理局缴付出让金。八土地使用者缴付全部出让金后，办理土地使用权登记，领取土地使用证。九竞投价格低于底价时，拍卖主持人有权停止该地块的拍卖。项目投资主体综合考虑中建品牌的形成项目的投资及后期管理等因素，建议以山东中建为投资主体。实施方式考虑中建地产在山东的战略和中建品牌的建设，建议以山东中建的名义进行土地摘牌。总公司和中建楷昕的持股比例为。二市场调查青岛市城市经济发展情况青岛市城市人