市政按建造成本贷款利息按二之和及地价合计三销售费用营业税及附加按开发总价值交易手续费按开发总价值代理及广告费按开发总价值小计四发展商利润按二之和及地价五楼面熟地价二三四析意见和结论。我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施期项目项目申请报告所取得的，如有偏差，仅供参考。本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施期项目项目申请报告第二章项目的界定与现状描述宗地法律关系宗地性质及基本情况北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北至凤凰岭路。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万平方米。项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。属于国有土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。图地块用地规划图北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施期项目项目申请报告宗地实际用途与规划用途现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的家具厂，已停产。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十年。宗地规划用途为旅游度假及文化用地。宗地区域的历史价值该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。项目的自然条件与区位项目土地的自然特征本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整，近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性的大断裂分布。项目的区位特征项目所在地海淀区是著名的高科技文化教育旅游区。区内山清水秀古迹繁多，属北京的上风上水之地。金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成三山五园的宏大格局，海淀区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景观与丰富的人文所以盈利能力的大小就取决于市场潜在的目标客户群体的大小了。 所以，我公司在开超市，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变的城市景观极不协调。现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的家具厂，已停产。所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期年。图地块位置图北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施期项目项目申请报告项目现状情况统计表序号项目名称数量单位备注项目总占地面积公顷二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据厂房平方米拆迁公司实地调查数据宗地环境自然环境由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为个相对封闭的区域。项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，年平均降水，全年无霜期余天。项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。区域内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。社会经济环境海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区的后花园，是业成功人士，公司白领，及各行业专家开会办公旅游疗养及举办学术研讨会的理想处所。市政基础设施状况交通现状宗地附近东西向主要有聂各庄西路北清路龙泉寺路。北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施期项目项目申请报告市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状态。市政设施现状自来水自打井水和海淀供水厂供水雨污水无市政管网。雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年遇。无污水处理设施。自建化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。电力有聂各庄变电站，万伏万伏。居民用电分别由昌平区阳坊供电和海淀区沙涧路供电提供。通讯西山农场场部内有电话机房，容量门，有门投入使用。电分析假设开发法测算的开发余值为本土地级开发项目实现后并按规划进行房地产开发产生的土地价格，它包含该熟地所产生的利润。表假设开发法单价测算表商业项目说明单价比例金额元开发总价值建设期年二成本费用建造成本建安费用按建面单价红线内市政按建安费用小区配套费按建安费用小计不可预见费按建安费用专业费前期费用红线外时对目标城市进行了精心的选择。 通过比较分析几个综合指数，我们最终选择了综合指数较高的武汉市。 见下表城镇人口人口增长率年龄构成经济增长率人均消费城市万人元上海广州深圳厦门大连武汉我们在选择这些指数时尽量做到合理科学和前瞻性。 依据了三个原则现阶段目标客户群体要尽可能的大二经济发展潜力和消费能力要大三人口目标客户群体的可持续发展潜力要大。 根据图表,我们可以看到武汉市的城镇人口基数比较大,人口增长比较快,岁人口占全部人口的比重比较大,经济增长速度和居民消费水平也比较高，最主要的是武汉市岁人口数量比较多,这使得本公司具有庞大的潜在消费群，为以后的发展奠定了坚实的基础。 科学的决策是企业成功的良好开端。 因此，我们的前期调研决策非常细致，不仅对目标城市进行了精心比较，而且对店面的地理方位进行了精心的选择。 由于我公司是个零售业企业，我们依据这特点，选择了以下参数来确定城市地段建立我们的超市店面位于商业中心街道。 东西走向街道最好座北朝南南北走向街道最好座西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角。 这是全市最主要的最繁华或是人流量大人口密度高的商业区，全市性的主要大街贯穿其间。 二交通方便通畅，与过街天桥过街地下通道公共汽车站地铁站口轻轨站口等人流量较大的公共交通设施相邻位于城市交通要道和交通枢纽。 三店址半径三公里以内的地区有较多的居民区和比较繁华的居民区商业街。 四在开设地点或附近，要有足够的停车场所可以利用。 店前空地面积可停放辆以上自行车及摩托车，店前或周围可停放辆以上小汽车。 五店面店侧及店前可发布安装平方米以上的广告牌。 六商品运至商店要容易。 可供商店利用的运输动脉能适应货运量的要求并利于装卸。 七选择，我公司将与当地知名律师事务所建立长期联系，聘请他们为我公司法律顾问，代理负责我公司的法律事务。 政府法规与公关我公司在建立之前就会与当地政府进行良好的协商与沟通，充分了解当地政府的各项相关规章制度和国家有关法律,在取得各种有效证件和完成各种必要手续之后才会正式投入运营。 这是为了能使公司在建立之后能正常健康的运营所必须经历的过程，这样会避免以后的很多麻烦。 在公司正式投入运营之后市政按建造成本贷款利息按二之和及地价合计三销售费用营业税及附加按开发总价值交易手续费按开发总价值代理及广告费按开发总价值小计四发展商利润按二之和及地价五楼面熟地价二三四析意见和结论。我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施期项目项目申请报告所取得的，如有偏差，仅供参考。本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施期项目项目申请报告第二章项目的界定与现状描述宗地法律关系宗地性质及基本情况北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北至凤凰岭路。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万平方米。项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。属于国有土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。图地块用地规划图北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施期项目项目申请报告宗地实际用途与规划用途现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的家具厂，已停产。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十年。宗地规划用途为旅游度假及文化用地。宗地区域的历史价值该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。项目的自然条件与区位项目土地的自然特征本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整，近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性的大断裂分布。项目的区位特征项目所在地海淀区是著名的高科技文化教育旅游区。区内山清水秀古迹繁多，属北京的上风上水之地。金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成三山五园的宏大格局，海淀区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景观与丰富的人文所以盈利能力的大小就取决于市场潜在的目标客户群体的大小了。 所以，我公司在开超市