，其中住宅万平方米，同比增长。在累计可售商品住宅中，平方米以下中小户型占总量平方米中型占总量而平方米以上大户型占总量。见下表年与年相比供给与成交量变化表名称可销售面积同比增长住宅万平方米其他万平方米合计万平方米房地产市场供需结构统计目前长春市成交住宅中，低层和多层占，高层占，别墅占比例见下图，低层和高层在购房者地心目中仍占据很大位置，高层电梯公寓由于销售价格公摊面积相对较高，环境质量不高，在销售上与低层和多层住宅相比，还存在着定差距。低层和多层高层别墅市场供需结构统计图成交住宅中，价位在元平方米占总成交量，超过元将近，元以下由于地处郊县，距市区太远，销售量不大。高等住宅区比例偏低，还有很大潜力。长春市房地产市场未来价格走势从长春市房价涨幅情况看，尽管是路走高，但与全国略有不同，早在年全国房价暴涨时，长春房价直处于平稳阶段，直到年底和年，才出现补涨情况，去年房价上涨近。但绝不是飞涨。客观地讲，前几年长春市房价低迷并不是市场真正反映，其中原因很多，是政策性因素，主要表现在土地价格不高二是市场性因素，主要原因是些单位集资建房使全市房价整体拉低。经过调整土地政策，进步规范房地产市场，严格控制单位集资建房，长春房价真实面目逐步展露出来了。所以现在房价是真实。年，长春市房地产市场在国家重点宏观调控下继续保持快速健康有序发展态势。全年共完成房地产开发投资亿元，同比增长房地产市场交易量交易额双双突破历史新高。年，房屋成交套，成交面积万平方米，同比增长，成交金额为亿元，同比增长，其中仅住宅商品房成交额比去年同比增长商品房价格指数小幅攀升，长春市未来房地产市场走向将会逐步走向个理项目总概况项目基本概况开发商简介项目可行性研究说明长春房地产业发展环境分析长春社会经济发展情况分析长春市房地产政策环境分析成投资额亿元，增长，占全社会固定资产投资完成总额比重达到，对全省投资增长贡献率为。长春市房地产政策环境分析中国房地产政策综述宏观政策文件，对房地产市场影响关于进步整顿规范房地产交易秩序通知文号建住房号实施时间年月日内容为贯彻国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见通知国办发号，现就进步整顿规范房地产交易秩序有关问题通知如下充分认识整顿规范房地产交易秩序重要意义。二加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。三落实主管部门整顿规范房地产交易秩序责任。影响整顿规范房地产交易秩序，对于维护消费者合法权益，稳定住房价格，促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要意义。各地房地产发展改革价格工商管理部门要从实践三个代表重要思想和落实科学发展观高度出发，切实把思想统到国务院决策部署上来，坚持深化改革和加强法治并举坚持整顿规范和促进健康发展并重，加强制度建设，加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度，努力营造主体诚信行为规范监管有力市场有序房地产市场环境。中华人民共和国城市房地产管理法文号中华人民共和国主席令第号实施时间年月日内容第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对中华人民共和国城市房地产管理法作如下修改在第章总则中增加条，作为第六条为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人合法权益征收个人住宅，还应当保障被征收人居住条件。具体办法由国务院规定。本决定自公布之日起施行。中华人民共和国城市房地产管理法根据本决定作相应修改，重新公布。影响中华人民共和国城市房地产管理法是中国房地产发展主方向，也是个发展标准，对各种房地产工作都做了明确规定。加强了城市房地产管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人合法权益，促进房地产业健康发展。国家整体现状趋势前景年我国房地产发展趋势和政策措施我国将加大中小户型商品房供地二我国将规范土地出让合同和程序三银行业放宽房贷业务同时加大房贷罚息四我国将实施投资性房地产会计准则五我国将推出住宅性能评定标准近期出台房地产宏观政策分析宏观政策文件，对长春市房地产市场影响关于落实新建住房结构比例要求若干意见文号建住房号实施时间年月日内容为贯彻国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见通知国办发号，切实调整住房供应结构，现就落实新建住房结构比例要求提出如下意见，各地要认真贯彻执行。明确新建住房结构比例。二妥善处理已审批但未取得施工许可证商品住房项目。三严肃查处违法违规行为。四加强监督检查，落实责任追究制度。影响根据住房调查实际状况以及土地能源水资源和环境等综合承载能力，合理确定长春市状况表房地产买卖成交量成交面积比上年升百分率成交金额比上年上升百分率套万平方米亿元长春市房地产发展前景预测长春市房地产市场供求未来发展预测年年供求统计表年，长春市城区居住人口万人，总户数万户，户平均人口人。住宅面积平方米人均住房建筑面积平方米，同比增长，人均住宅使用面积平方米，比上年增加平方米户均住宅套数套，户均住宅建筑面积平方米住宅成套率达，住宅私有化率，比上年提高个百分点。这些数据充分说明，随着人民生活水平提高，对人居住房要求越来越高，住房选择也越来越多样化。见下表年与年相比供求变化表人均住宅面积平方米同比增长人均住宅使用面积平方米同比增长平方米住宅私有化率同比增长住宅成套率达户均住宅套数达套户均住宅建筑面积达平方米年供给与成交量统计表工薪阶层为住宅消费主力军，其购房多为次置业，与此相对应是，长春市累计可售商品房万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，同比增长。在累计可售商品住宅中，平方米以下中小户型占总量平方米中型占总量而平方米以上大户型占总量。见下表年与年相比供给与成交量变化表名称可销售面积同比增长住宅万平方米其他万平方米合计万平方米房地产市场供需结构统计目前长春市成交住宅中，低层和多层占，高层占，别墅占比例见下图，低层和高层在购房者地心目中仍占据很大位置，高层电梯公寓由于销售价格公摊面积相对较高，环境质量不高，在销售上与低层和多层住宅相比，还存在着定差距。低层和多层高层别墅市场供需结构统计图成交住宅中，价位在元平方米占总成交量，超过元将近，元以下由于地处郊县，距市区太远，销售量不大。高等住宅区比例偏低，还有很大潜力。长春市房地产市场未来价格走势从长春市房价涨幅情况看，尽管是路走高，但与全国略有不同，早在年全国房价暴涨时，长春房价直处于平稳阶段，直到年底和年，才出现补涨情况，去年房价上涨近。但绝不是飞涨。客观地讲，前几年长春市房价低迷并不是市场真正反映，其中原因很多，是政策性因素，主要表现在土地价格不高二是市场性因素，主要原因是些单位集资建房使全市房价整体拉低。经过调整土地政策，进步规范房地产市场，严格控制单位集资建房，长春房价真实面目逐步展露出来了。所以现在房价是真实。年，长春市房地产市场在国家重点宏观调控下继续保持快速健康有序发展态势。全年共完成房地产开发投资亿元，同比增长房地产市场交易量交易额双双突破历史新高。年，房屋成交套，成交面积万平方米，同比增长，成交金额为亿元，同比增长，其中仅住宅商品房成交额比去年同比增长商品房价格指数小幅攀升，长春市未来房地产市场走向将会逐步走向个理性健康状况。通过对上述房地产市场现状量化分析，可以预测长春市房价，不会有暴涨暴跌可能，今后个时期长春市房价走势将是稳中有升，小幅度增涨。这种涨幅是在合理区间之内，属于市场需求和品质提高共同作用结果。项目区域市场分析项目所元项目投资社会效益评价社会效益影响社会效益评价有助于保证项目社会环境相互协调二社会效益评价有利于促进国家社会发展目标顺利实现三社会效益评价有利于减少项目投资短期行为和盲目投资四社会效益评价有利于资源合理利用和社会环境保护。项目社会参与性目标群体参与性通过对于旁中海水岸馨都调查显示新迁进居民无论是在收入学历，还是职业层次上都明显偏高。新迁进居民居住面积为平方米平方米居多。新迁进居民对所居住小区总体感受良好，并未达到最佳居住要求，表明优质产品仍有广阔市场空间。新迁进居民有更多购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力关注明显高于旧居民小区消费者，购房更趋理性化。由此可以证明，地理位置不是影响购买行为重要因素，收入高品位高居民认为城市近郊区是理想居住区域。而且越来越多消费者将房地产开发商知名度和信誉度作为购房选择要素。受影响群体参与性净月开发区是政府实施城市长远发展规划热点区域，市场潜力巨大。在未来几年中，净月开发区必然成为房地产热点地区。随着周边棚户区改造等重点项目启动，越来越多长春市民会关注净月开发区房地产市场。同时，别墅公寓住宅高层商业综合楼，这样综合商住体规划，在净月开发区必然会吸引各大商家投资者关注。相信未来几年，长春欧亚集团，远方超市等长春市龙头商业集团必然会在净月区域寻找合适地段楼盘开展经营活动。我们商业部分，可以面向在长春市场有定影响力长春本土企业，如欧亚集团等。项目投资风险分析风险定义作用风险分类房地产投资风险涉及政策风险社会风险技术风险自然风险和国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测规避主要是经济风险｡经济风险主要包含市场风险经营风险和财务风险等｡风险识别风险分析风险规避项目结论及项目市场前景项目结论通过上述计算分析得出如下结论即本项目可行。在本次可行性研究当中，数据采集，成本核算，销售价格确定采用相对保守标准和数椐，以求得利润水平真实性。在实际操作过程中，如采取科学和严谨态度，其建设成本，资金投入量仍有下降空间，从而获得更多效益。另外从社会效益与环境效益方面讲，也是个很好投资项目。本项目别墅部分市场前瞻别墅市场上真正阻力并非来自于对成本和风险担忧，而是来源于固有成见以及缺少前瞻性和创新精