1、“.....正是由于你们的支持，我才能坚持勇敢的追求我的理想，在事业和学业上不断前行。金融通和风险管理手段。总体而言，我国的房地产信托融资将会有进步突破性进展，还有很大的发展空间。商业建筑体量定位商业房地产在城市的开发建设中占据着相当重的比重，但商业房地产的需求量也有很多的制约因素，商业房地产的需求模型进行探讨个区域的商业地产需求面积分为商业用房总需求和商业房地产净需求。总需求是指该区域的商业承载量，可容纳的商业面积之和。净需求是指时期，商业面积的容量缺口。商业房地产总需求模型,居民收入消费总额居民消费占收入的比率工业消费品对于消费支出的倾向城市居民外销倾向商户的预期利润水平房地产投资商的预期报酬其它偶然性因素为商业房地产总需求商业房地产剩余需求模型......”。

2、“.....外来人口平均消费水平区域居民外购消费需求﹒﹒﹒﹒﹒﹒本区域居民外购消费需求总消费需求铺面总需求预测单位铺面面积获取正常利润条件下的平均销售额剩余铺面需求预测剩余铺面需求已有铺面供给通过该模型可以测试出商业所在区域实际需要的商业地产面积，便于开发商在开发初期的决策和定位。商业地产发展模式和项目定位研究第四章案例分析第四章案例分析苏州市场商业地产模式和定位研究苏州市场开发模式整体情况介绍苏目前苏州市场上的商业形态主要有四种社区商业，沿街商铺，商业街区专业市场，商住楼。由于商业地产概念对于自古以来吴文化影响的苏州而言确属前端。商业发展模式还是以模仿为主，形成分布也比较均匀。但是目前在苏州开发市场而言，商业地产的开发商大多是住宅开发商转化或者非专业开发公司。使得在开发时以利益为中心，商业结合体项目大量面世。产品的同质化，对于开发后的运营埋下隐患。在今年，苏州商业项目中有十余个就大举推动了步伐......”。

3、“.....以及即将亮相的金象城，也有苏州古玩城万利装饰广场等大型专业市场。据统计，目前苏州市场上具备城市综合体特征的项目共有个，共计万平方米。其中吴中区有中润苏州中心和南苏州生活广场个，总体量为万工业园区有环球建屋紫金东方九龙仓苏州国际金融中心东方之门个，总体量为万相城区有合景峰汇国际繁花中心恒达中环百汇广场个，总体量为万沧浪区有苏纶场苏州世茂运河城个，总体量为万平江区仅有万达广场，体量为万。社区商业就是为了满足小区内居民的生活需求而配套的商业形式。般社区商业又有两种，种是和小区分离的。分布在小区内部或者外围的商业模式，般会设有洗衣店，便利店，银行，美容美发等生活必需的配套。另种是和小区融合在起的，有的直接在住宅的层至三层之间，这样的商业规模相对较大，而且通常都是封闭式的商铺，密集，租金较低，又集市的感觉。这样的商业对于业态会有定的限制，般不会有餐饮娱乐等影响居民生活的项目，对于营业时间也有严格的规定，以前的老的社区这种形势较多，现在并不多见，赛格二期两层是商铺，三四层是数码广场......”。

4、“.....不同的是赛格的整个项目都是商业定位的，也是商住为主。第四章案例分析商业地产发展模式和项目定位研究沿街商铺是指分布在繁华街区两边的商铺，最典型的是苏州的观前街，十全街，这些商业般只沿街分布层，和街区有定区别。这样的商铺比较浪费占地面积，对于本身的所处的路段的人流量也有很大的要求，投资成本较高，而且商业成熟需要定时间积累，会有很多传统购物观念在里面，但是不可否认的是，这样的商业模式是目前最受苏州市民欢迎的，也是最符合传统的购物习惯的，在条街上，吃喝玩乐，样样齐全，边购物，边休闲，又没有压抑感，是亲近阳光的购物方式。商业街区相比沿街商铺，对于人流量的积累要求没有那么高，通常是有了个商业街区，才慢慢有人流量，如园区的左岸商业街。商业街区与沿街商铺相比，可以说个是天然的人流量很大的通道，个是人为的制造出人流量较大的街道，然后在两边分布商铺，商业街区通常有内外两层，街区的设计对人流有导向作用。街区通常也集合了多种业态，但是对于业态可以有定的归类划分，便于目的性消费。......”。

5、“.....是和快节奏的现代生活，国外把购物看成是种任务和负担，所以希望在个地方解决所有的生活需求。而中国人喜欢把购物当作享受，不过现在年轻人由于工作压力大，工作时间长，也更愿意接受站式购物模式。新项目在建设过程中，汲取了经验开始将商业地产向多元化方向推进，旅游地产文化地产娱乐地产养老地产等等层出不穷。然而随着商业地产类型的泛地产化日趋显著，对于商业项目来说，业态的定位要求更高更为精准对项目招商的难度大大增强。不少资深的投资者在选择商业地产项目中，由最初单纯考量地段配套开始日渐转向考察项目的招商情况。只有招商情况好，拥有众多知名商家的中长期租赁协议的商业项目才能成功存活。苏州城市综合体的发展趋势在销售状态对比中显现了出来。目前苏州这些项目，在租的项目仅有万达广场家，仅占总体比例的在售的项目共计有个，主要集中在沧浪区和相城区，这部分的城市综合体项目占总体比例而待售的城市综合体目前有个，主要集中在工业园区，这部分占总体比例最大达。由销售状态可以看出，苏州城市综合体正处于蓄势待发阶段......”。

6、“.....大量的城市综合体仍处于孕育状态中。苏州三年共投亿，建成亿元以上的重点商业项目个城市综合体个。日前，苏州市商贸业提速升级三年行动计划正式出台，该计划明确，我市将商业地产发展模式和项目定位研究第四章案例分析加快完善全市三个层级的规划体系，市区重点打造古城区环金鸡湖狮山路三大市级商业中心以及吴中相城两大副中心。但是大多数产品均是以出售为定位来发展。二苏州商业地产项目定位存在问题苏州市场开发模式趋同随着苏州印象城项目的成功，苏州市场开发模式正在大量的兴起类印象城的项目，甚至连名字也以带有象城。商业广场随之大量兴起，同时对于商业地产的误读，也使得如上文所述，大量的城市综合体出现。的确，自从印象城在苏州开业后，它便成了个苏州商业地产争相模仿的模板，它是苏州最快做出名堂打响品牌的项目。吃饭购物娱乐休闲，由于这些需求都能够在这里站式搞定。等批受追捧的时尚品牌，为它聚拢大量人气。而用餐时间，楼外婆家多受年轻人追捧，很多人愿意排个小时的队去吃顿家常饭......”。

7、“.....按照国际对城市综合体的理解，所谓城市综合体，其英文缩写为，是集酒店写字楼公园购物中心会展中心和公寓等于体的大型公共商业设施。按这基本原则，业内统计出了苏州有个具备这基本特征的商业地产项目。全苏州大市有个城区逾个项目以城市综合体的身份参与了申报。很多都是冠以这个新概念光环的伪综合体，个最明显的例子就是，他们中有不少争相模仿印象城，殊不知印象城其实距离城市综合体还有不小差距。从种意义上来讲，苏州市民藉此对城市综合体有了较为感性的认识。但有点必须强调的是，从完整的意义上来看，位于平江新城的万达广场比印象城距离城市综合体更近。但苏州本地的商业地产，更希望能够复制印象城的模式。这却给我们苏州的商业体在发展的过程中，提供了个新的发展方向和思路。原有的专业市场的发展在苏州也是异常蓬勃，这跟苏州的地理位置有关系，苏州称得上是长三角的枢纽中心，上海无锡常州，都近在门口。这种优越的地理位置和人文环境，使得苏州尝试进入主题商业理念成为个最为有利的因素......”。

8、“.....苏州的相城是专业市场的聚集地，有小商品批发市场，有服装批发市场，有精品市场，珍珠宝石城之类，总第四章案例分析商业地产发展模式和项目定位研究之，很多很多。还有新区的汽配城，虎丘的婚纱城等专业市场的发展在苏州也是异常蓬勃，而正是这些商业体的发展，为苏州商业体的发展提供了个新的可能。和遍地开发的城市综合体成为个很好的互补。也是目前第四代商业主题商业的个很好的指导方向。专业市场的形成和繁荣，为主题商业在苏州的打造打了个很好的基础。在现在这个越来越注重体验的汽车消费时代，跑里公路吃份小吃的已经成为潮流和趋势。而苏州独特的地理位置和文化底蕴为这个潮流提供了必要的条件。对于苏州的商业模式发展，需要大胆的突破和创新，而不是味的建成许多外表不同，内部同质化严重的商业结合体。当然这也是目前国内普遍存在的个问题。苏州商业项目盈利方式缺乏苏州的商业综合体的推出也是定位为商业的配套用房，甚至是大型的商业配合体。由于融资渠道的限制......”。

9、“.....大量的综合体体量过大，开发商无法承受巨大的资金压力。往往选择出售商业用房回笼资金，以应付后期大量的配套开发。苏州的商业地产项目大多数简单通过分割铺面销售来实现盈利，短平快的住宅型开发商仍然多采用此方式。当然，有实力点的开发商也可以通过长期持有出租商业物业来实现盈利，在长期持有的前提下与资本市场的结合又衍生出来多种类型的盈利子模式，比如说资产成熟后纳入上市平台虽然由于国内的会计处理政策不利商业地产项目，国内很少有这样的开发商会这么去做资产成熟后纳入资产包打包上市，或者以中国也叫债权式商业物业经营贷款的形式在不出售股权的前提下实现资金回笼。销售与持有是最简单的盈利模式分类方法，前者代表了种追求短期盈利短期资金回笼的方式。后者代表了种追求长期持有价值的盈利模式，无论后者与资本的结合多么千变万化，根本永远不会变，业主必须通过长期的关注与努力来实现盈利与资产升值。确定盈利模式的边界条件主要包括开发商的资金实力市场基本行情开发商的主观意愿这三项，对于资金实力，主要是指其现金流状况与融资结构......”。