1、“.....谨向我的导师孙文正教授致以由衷的感谢和深深的敬意。孙老师以其渊博的知识严谨的作风和宽容的待人深深的影响着我，成为我受益终生的财富。孙老师不仅是我学习和研究上的导师，他更是我生活中的导师，他让我学会了如何去工作如何去做人。在整个论文的写作过程中，孙老师从选题开题论文思路直至论文完成倾注了大量的心血。感谢苏州大学所有教过我和给予我帮助的老师，谢谢你们。同时对同学们，这里并表示感谢，你们在本论文写作过程中也给了我很大的帮助，我们结下了深深的友谊。最后，深深的感谢我的家人，是他们始终如的关爱理解和支持，才使我顺利完成学业。商只顾眼前利益，没有进行全盘统筹规划，招商时，不管主力店次主力店小摊档......”。

2、“.....只要有人租赁，商铺就租出去，这种套用房地产模式搞商业地产招商的结果，势必埋下重重隐患。四后期商业经营缺乏管理理念开发商翻山越岭，绕过了前三个困难后，却有可能再次触礁沉没。如果说在售后包租方面开发商还能有所作为，那么在面对后期商业的经营管理，开发商就实在是筹莫展了。原因有两个，其由于很多地产商业房地产开发运营的研究第三章我国商业房地产运营模式的现状和存在的问题开发商招商时就抱着卖完就走的经营思路，只注重前期开发并尽量缩短开发周期，项目建成后能租就租，能卖就卖，根本不考虑以后能否经营是否适合经营等问题，结果导致了很多开发商功成身退，投资人和经营者则被深度套牢的情况，甚至有的开发商自己都无法全身而退。有的开发商虽然考虑了后期经营的问题，但是将项目部分或全部出租给投资者后，往往缺乏对项目的整体控制能力，很难把握未来入驻经营商户的档次和品位以及对整个商业项目的影响。其二......”。

3、“.....在我国，商业市场要比房地产市场发展成熟很多，竞争激烈程度也绝不亚于房地产。而商业拼的就是经营管理。再好的地理位置，没有先进的经营理念成熟的管理模式优秀的人才队伍，也不能保证能长期发展。上述四点已经论述了商业地产从融资开发到后续经营中面临的大部分问题，需要补充的是，有两点弊病全程贯穿于商业地产的开发运作中，是在整个开发流程中都缺乏策划。商业地产从前期选址定位规划布局，到中期招商租售开业策略，在到后期的竞争力经营管理物业增值等，都离不开整体策划。虽然地产策划在整个商业地产运作中所占成本甚微，但它却是整个商业地产的灵魂，好策划往往事半功倍，以最少的投入获得最大的回报。二是不重视专业技术人才。开发商特别看重熟悉的门路，过分依赖公关人员，不重培养开发复合型专业人才。结果往往是作茧自缚，导致商业地产开发商失误甚至失败......”。

4、“.....全新的商业房地产开发模式正悄然兴起，新的模式突出程序清晰，专业分工，合理布局的思路。整体规划和专业论证相结合在确定项目后，开发商邀请专业的咨询单位，根据项目所在的位置地块交通周边配套，进行详细的论证，确定业态布局和分布选择有经验的设计单位进行设计，做好整体的交通组织业态设置布局配置等系列的可行方案，邀请专业人士进行充分的可行性论证，规避盲目开发增添空置率的风险。二科学定位为了吸引更多的目标客户，项目定位要做到下几个方面丰富定位，不是要为顾客提供最多的商品，而是要在合理范围内为顾客创造充分选择的机会。主题化定位，最大化聚合品类的商品，在此类商品中取得最丰富的优势。综合性定位，融合多种功能业态，以站式服务为顾客创造方便的策略，协助客户实现了预期目标。便捷定位，能够在方便的位置为目标顾客提供针对性购买机会的商业项目。低价定位......”。

5、“.....而并不是指购物中心的开发商要深度介入经营，担当零售商的角色来实现低成本定位。三量身定制不要只看见开发商业地产可以赚大钱自认专家拍脑门开发违商业房地产开发运营的研究第四章商业房地产开发运营的模式背商业地产开发规律，必须确定建筑规划设计符合商家需要，根据不同商家需求，划分好不同的运营区间，规避乱开发导致修建好了没有商家要的尴尬局面。四多渠道融资千方百计的降低资金的使用成本，拓宽融资渠道。充分论证符合市场定位商家需求旺盛能持续发展的商业地产项目，作为银行是非常乐意贷款的，同时还可以进行民间企业之间的广泛融资，加上近年政府大力支持商业流通政策的出台，可以得到更多的资金支持。五专业化商业管理商业管理与常规物业管理之间的差距在物业管理维护保安保洁商业管理招商推广持续经营管理。两者之间有融和与区别，需要专业的商业管理人员进行专业化管理，才能确保商业地产持续经营发展......”。

6、“.....六慧眼招商开业推广商家调整，短则三年，长则五年，经营稍不留意就关门退场。持续经营调整是其难题，国外几百年才发展成熟的商业业态，要调整适合主题发展的商家经营，选择品牌好信誉佳受欢迎的商家入驻。二商业房地产项目的发展的趋势近阶段，商业房地产的需求非常大。自年开始，全国商业地产市场迅速升温，供给量增速很快。年，全国商业建设投资额亿元，面积为万平方米，同比增长第四章商业房地产开发运营的模式商业房地产开发运营的研究达。在供给类型上，新增商业地产以大型的购物中心和商业街为主，且产品的差异化程度不高，大都集中在超级区域中心，而便利店和邻里中心发展不足。按照我国的国民经济发展总的要求，到年社会消费品总额将达到万亿，生产销售总量达到万亿，商业消费还存在很大的需求空间。而伴随着城市化和住宅郊区化进程的不断加快，新兴住宅区对零售物业将产生新的需求增长......”。

7、“.....所谓铺养三代的理念对小投资客户仍有很大吸引力。加之，国内前名的零售企业的发展速度非常快，些具有优势的连锁企业，己经把加快开店速度，扩大规模作为企业发展的首要战略目标。二商业房地产向品牌化发展。随着国内各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以及城市商业网点规划条例即将出台，都将在定程度上限制商业地产的盲目开发。商业地产的门槛抬高后，将淘汰众多不具开发实力的小公司，而使大公司开发的集中度提高，投资开发的盲目状况将有所改善，将会出现些无力继续开发的商业地产项目被大公司并购的现象。三商业地产发展的结构趋于合理年初，国务院颁布城市商业网点规划条例以及听证制度的草案，商业网点的业态结构布局结构将趋于合理，网点规划管理条例将参照发达国家的做法，引入听证制度，邀请专家利益相关者参与听证，避免开发盲目性。当前，新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出......”。

8、“.....离以人为本服务居民生活的要求还有相当差距。商业网点建设要在促进城市商业繁华繁荣的同时，更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设，要把社区商业作为规划的重点在业态上，要体现便利性实用性商业房地产开发运营的研究第四章商业房地产开发运营的模式在功能上，要以老百姓不断发展变化的消费需求为取向，完善服务设施，提高服务功能。四商业地产开发产品金融化从长远看，商业地产开发有其行业特殊性，商业店铺经营的好坏及其短中长期的运营状态，直接决定商业价值的实现。商业地产的金融产品化是商业地产价值及其创造价值的能力。这个价值应当是客观真实可评估且可流通的，是房产价值及其商业价值所形成的商业地产价值。商业运营能力及营业额水平直接影响到价值的增涨与跌落。个商业地产项目从立项开始直至运营期间，时时都可体现出个价值，这个价值评估的客观性真实性往往是开发商与投资商之间最主要的分歧......”。

9、“.....国内商业地产开发商提出的主观价值往往使投资商很难通过国际通用的投资收益计算得以认可，并无法保证投资收益的安全性稳定性和可增长性。五发展社区商业中心将成为商业地产新模式近几年来，中国房地产业兴起大盘热潮。动则几千亩，甚至上万亩的土地开发，在各大中城市频频亮相。这类大盘开发，具备统规划投资集中房价相对低廉的特点，可以在三五年内快速度聚集人气。而伴随这种大规模住宅开发而相应产生的配套需求，催生了个新型的商业地产类型，即社区商业开发。社区商业起因于居民油盐酱醋茶式的日常消费需求，而又推高至健康体育文化娱乐品牌等高层面的消费需求。六新技术新界面广泛应用新材料与工艺的应用标志着建筑的时代感。随着现代技术及各种新工艺新材料的全球化趋势，国内建筑师也必须了解并运用各项新技术第四章商业房地产开发运营的模式商业房地产开发运营的研究新工艺......”。