域销售状况区域内项目销售情况保持良好，目前销售价格均达到元以上。区域内项目主要面向于刚性需求客户，在调控严厉的年上半年，供应量充分的项目销售情况仍旧保持良好态势，如明钻托斯卡纳项目，上半年销售量均超过万，基本与年保持致。区域内销售价格直保持上升趋势，年均上涨约元，目前区域价格超过元，正商地产开发的明钻项目已达到元。单位万，元年年年上半年目前售价销售量销售价格销售量销售价格销售量销售价格托斯卡纳威尼斯水城晶华城明钻九龙城美景菩提高层售完升龙又城区域未来竞争区域内项目后期仍有较大供应量，竞争激烈。区域内未来新增项目较少，主要潜在供应及后期存量集中在现有项目后期加推，目前只有明钻美景菩提后期存量为零，其他项目后期存量均相对较大，潜在竞争激烈。项目名称总建面积已批准预售量在售余量后期存量备注托斯卡纳万万万万秦岭路东地块尚待开发威尼斯水城万万万万四期尚待开发晶华城万万万万明钻万万万二期预售证早已取得，近期开始推售九龙城万万万万美景菩提万万已接近清盘升龙又城万万大型城改项目合计万万万万注已批准预售量即项目已取得预售证备案的面积。在售余量即项目已取得预售证备案，但尚未售出的面积。后期存量即项目规划建设，但尚未取得预售证的面积。市场判断郑州房地产市场在年进入快速发展阶段，年成交量突破千万平方米，量价齐涨，在年上半年，市场受宏观调控政策综合影响作用开始显现，市场成交量下降，投机投资及改善性需求受到打压和抑制，而刚性需求依然是支撑市场的主力军。区域受区位及交通阻隔影响，房地产市场起步较晚，发展较慢，但域其他项目存在定的劣势，而区域内项目整体成交情况相对较好，市场容量及客户需求潜力较大。因此建议项目采用跟随者的竞争策略，延续区域市场特性确定项目定位与产品线，同时借势区域大盘的开发成熟完善的社区配套和区域市政利好的因素。五项目定位总体定位三环里中档次经济型社区三环里，位置属性，项目位于三环内的，核心城区里，地理位置优越中档次，档次属性，项目档次定位为中档次，拥有较高品质经济型，产品属性，产品面积满足定位要求的前提下，合理减小，降低总价。市场定位根据项目的总体定位和项目跟随者的竞争策略，项目的市场定位于跟随再升级，借势有不同。跟随再升级做市而成的区域。区域环境区域房地产市场起步较晚，相对封闭，目前进入快速发展通道。受铁路线及环线快速路的阻隔，且区域内路网配套较少，区域出入相对不便，区域房地产市场起步较晚，相对封闭。随着市区土地价值的提升，此区域近几年亦得到较快发展，目前在售项目个。高新区与项目所在区域相邻，并具有定相似性，目前在售项目个，后期有升龙大型城中村改造项目入市。区域市场生态区域内项目以大规模中档次为主，多数开发商在郑州有定知名度。区域内项目均较具规模，总建筑面积多在万以上，九龙城及升龙又城项目规模超万。区域内已有几个大盘前期入住，区域内生活居住氛围逐步形成，生活配套也在不断完善。随着土地价格在不断提升和区域内城中村改造项目不断推进，区域内项目综合容积率多在左右，区域产品建筑形态主要集中在小高层和高层，多层产品基本消失。区域房地产市场起步较晚且区域整体配套较市区相对不完善，区域内项目多以中档次为主，多数开发商在郑州有定知名度，如正商升龙等。项目名称总建面积综合容积率项目档次开发商托斯卡纳万中档次利海集团威尼斯水城万中档次城开集团晶华城万中档次洲海置业明钻万中档次正商集团九龙城万中档次益通置业美景菩提万中档次高档次美景置业升龙又城万中档次升龙集团区域产品形态区域内目前在售主力产品为高层两梯四户或以上产品，两房面积主要集中于，三房面积分布于，出现紧凑三房户型。区域内项目主要物业形式为高层，高层产品已经成为区域内主流的供应建筑形态，楼层多在层以上，仅托斯卡纳项目目前有层的高层及少部分多层洋房产品。区域内项目产品排布多为两梯四户或以上，部分项目规划两梯六户产品，仅有少部分项目仍有两梯三户产品。区域内项目以刚需产品为主力，两房面积主要集中于，三房面积分布于，美景菩提晶华城等项目出现紧凑三房户型，高性价比的紧凑两房三房户型市场接受度颇高。项目名称当前物业形式产品形式主力产品规划示意托斯卡纳高层美景菩提高层晶华城高层明钻高层