人口尤其是大城市市区人口郊区化大城市外围卫星城镇布局分散化的城市化模式。项目的开发设计和规划都是为这种发展做铺垫，是大势所趋，会受到人们的欢迎。项目建议该项目在城市东北部树立了个具有知名品牌高品质高档的大型规模社区，为广厦在杭州树立个标志性产品，同时投资回报率较高，具有开发价值，该项目可行。第九部分附录附图售楼中心杭州广厦天都城可行性研究交通图杭州广厦天都城可行性研究杭州广厦天都城可行性研究户型介绍天星苑户型杭州广厦天都城可行性研究天星苑户型杭州广厦天都城可行性研究天星苑单数层杭州广厦天都城可行性研究天星苑双数层杭州广厦天都城可行性研究天星苑单数层杭州广厦天都城可行性研究天星苑双数层业主对物业的意见建议等信息是管理人员进行下步工作的基础。因此物业管理必须充分运用信息，加强信息传递，促进信息循环，及时组织反馈，达到杭州广厦天都城可行性研究与客观实际的相对致，从而为科学的决策提供依据。系统观念。物业管理的目标不只是单的建筑物，应该将建筑物与其周围环境总和起来作为个系统来管理，这个系统不仅包括有形的物质，还包含了无形的精神意志文化文明道德规范等。经营观念。物业管理不能完全依靠行政手段，而要采用经济手段来管理，通过有偿经营服务，使管理走上以业养业，自我发展，自我完善的道路。管理方式程序化。物业管理是要通过人的经营活动来实现的，管理人员的水平高低直接影响到管理和服务的质量和效果。我们无法要求每位工作人员都具有较高的工作能力。那么，要保证公司的水准就必须建立起套完整的制度。每位员工在工作中都有章可循照章办事，保证工作质量，由人制变为法制，全面提高企业水平，保证整个系统长期稳定的运行。管理标准规范化。物业管理是服务行业，它的产品就是管理服务的行为。公司为了保证产品的质量也应建立套规范化的管理标准，它也可以像工业企业样采用，对管理服务行为实施的整个过程实行全面考核。所制定的管理标准要求细化量化，具有可操作性。此外，在这些管理标准中人员培训考核标准是不可缺少的。企业需要有严格的考核制度来保证员工的素质，毕竟人员是管理行为的实施者。只有流的职工队伍才能提供流的管理服务，企业才能达到流的水平。管理组织的网络化。物业管理涉及的面很广。物业公司内部物业公司与许多政府部门行业单位都有着千丝万缕的关系。我们将包含在物业管理系统中的各个部门作为张网上的点，它们之间的关系就是网上的线。这样我们就可以建立张简单的网。在物业管理组织网络中，有大量的信息资源人力资源等，这些均可采用联网的方式共享。管理手段自动化。物业管理中的信息量大面大，而且要长期保存，经常调用，只有采用计算机技术，将信息分类联网运行，才能方便物业公司和各部门共享。使用电脑既提高了文档统计的效率和质量，也可在企业远期预测上进行辅助设计。天都城作为个超现代的城区，它的管理模式和管理制度也同样是超现代的，具体表现在打破传统的陈旧观念改变社区配置类型上的单化强化社区组织的职能完善现有社区的管理体制，实现智能化社区管理。同时，天都城还非常重视社区的文化建设，将社区精神文明建设放在社区文化的首要位置。这种管理理念在天都城的社会事业投资上尤为凸现。第三部分项目开发方案总体规划设计思路杭州广厦天都城可行性研究拟借鉴万科新城欧美小镇的发展经验在天津市南部地区建设个高档次的居住社区。并注意从以下几方面着手，以达到完善的规划设计效果。主题鲜明立意丰富的社区内涵畅通有效的交通组织及交通工具停放设置优秀的住宅户型配以风格独特的立面设计经济实用富有创新的社区配套充分利用现状植物保留，点线面的景观设计与周边环境环保有机的相结合合理的市政设施配套规划设计中建筑空间与景观空间的有机结合具体反映在规划上，意图实现花园城市构想，规划设计成为由不同的多层住宅类型密度空间形体平面居住社区，社区内具有完整的配套服务设施及管理系统，满足以人为本的居住理念。产品特征以低层住宅产品为主，多层与小高层住宅为辅。推出低层联排别墅独立双拼别墅四层花园洋房以及九至十二层小高层住宅等多种类型的住宅产品。并以小高层来提高项目容积率。充分考虑住宅建设中新技术新材料的应用，并达到国家二级节能标准。目标客源目前，在本区域购房的客户大都是当地及杭州其他地区客户。今明年随着区域的市政配套设施的完善，楼盘知名度的提高，来此置业的市内客户，特别是有房需要换环境的置业换房客户政府公务员，企事业单位人员，生意人仍将是本区域重要的目标客源。项目开发经营优势点本报告前面部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的突出于余杭区住宅市场的优势点集中如下。项目开发经营期几年内相关的经济大势。国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。住宅业房改金融投资财政市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模杭州广厦天都城可行性研究自然环境得地独优，其远离市中心可作为杭州余杭区乡企事业单位人员，私营民营企业家理想的生活基地占地近百多亩，规模适中，可作为经济住房，是置业的理想地方。项目公司企业领导核心与公共关系状态。项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事财务管理等方面可实行全新的体制，项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为杭州市人民和政府作出贡献。项目也可以运行类似于模式，这也将将得到政府的充分支持。上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。项目开发经营机会点整个余杭区人口众多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之大规模建设活动，使得整个房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。项目区域位置远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，余杭区有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个余杭的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。本项目目前交通状况不是很好，但有在建道路将在近年内完成通车，到时候小区的交通将相当便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的，项目在这个时候和大道的建设同时进行，将大大促进项目所在地区交通的优化。未来几年里，这些设施将逐步完成，那么天都城销售将适逢其时。项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。目标同时用于财务评价和国民经济评价，杭州广厦天都城可行性研究盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量本利分析，是指在定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出量成本本和收益利之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。住宅销售的平衡点是销售盈亏平衡点即出售掉的面积才可以达到盈亏平衡点。其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑敏感性分析敏感性分析是研究些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数目标值的变化百分比参数值变动的百分比。例如以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加，净现金流量现值增加，则售价的敏感系数。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。敏感性分析单位万元序号项目名称变动幅度投资利润率税前基本方案销售收入投资额风险防范对策杭州广厦天都城可行性研究市场风险分析由于该地区商品房较多，君临天下城，绿城蓝庭，东城丽景，华翠嘉苑等。所以竞争也较其他城区强烈。如果不突显该项目的优势，那么就会被城西房地产大军湮没。金融财务风险分析如果不及早地形成品牌优势，不能将房子推销出去，即不能收回成本，入不支出。第七章综合分析广厦天都城杭州卫星城的代名词城给人的感觉就是大，这和天都城亩的宏大占地面积相得益彰，个城字将天都城的规模和体量表现地淋漓尽致都城就是城市的概念，他给人的第二感觉是繁华，里面是应有尽有，是居家生活的个好地方，这个也符合当初营造天都城的概念和想法，准备把他作成个杭州新副都市中心的初衷和想法天表达出来项目无限的美丽，勾画出来的人家仙境的美妙设想，总体给人种此景只在天上有，人间难得几回见的感觉天都城在前期通过大量的市场推广工作，已经在杭州市民心目中奠定下杭州第大项目的市场形象，已经将天都城是杭州第个卫星城的概念深入人心，给整个杭州市居民构画出幅美丽的居住家园的蓝图广厦作为天都城该项目的投资和开发商，从发展商品牌战略的角度来来考虑，在项目前期应该充分发挥广厦集团在杭州市场上强杭州广厦天都城可行性研究有力的实力背景带动项目的先期开发运作，给当地购买者个强有力的信心和实力的保证，在天都城项目中后期，可以通过天都城